입력 : 2023.04.02 10:00
[땅집고] 최근 아파트 규제 해제로 침체에 빠진 주거용 오피스텔, 일명 ‘아파텔’에 대해 정부가 DSR(총부채원리금상환비율) 산정 방식을 바꿔 대출 한도를 늘려주기로 했다. 그간 주거용 오피스텔은 DSR 산정 시 실제 약정 기간과 관계없이 상환기간이 8년으로 고정돼 같은 가격대의 아파트보다 대출 여부와 한도에서 불리했는데, 그 규제가 대폭 완화되는 것이다.
29일 정부가 발표한 ‘내수활성화 정책’에 따르면, 금융당국과 관계부처 등은 실제 상환 방식과 무관하게 8년으로 고정된 주거용 오피스텔 DSR 원금 산정 방식을 일반 주택담보대출 산정 방식을 준용해 개선하기로 했다. 구체적인 방안은 오는 5월 초 나온다.
■차별받던 주거용 오피스텔, 대출 한도 늘리고 세 부담 줄인다
현재 주거용 오피스텔은 주택법상 비주택으로 분류한다. 이로 인해 대출 만기가 8년으로 고정되면서 DSR을 산정할 시 동일 가격 아파트보다 불리했다.
가령 연소득 6000만원인 직장인이 연이율 5% 대로 6억원짜리 주거용 오피스텔과 아파트를 각각 산다고 가정할 때, 오피스텔은 대출만기 8년에 원리금 균등 상환 방식으로 매입하면 1억5000만원 정도밖에 대출이 나오지 않는다. 반면 아파트는 대출만기 40년에 같은 방식으로 매입 시 최대 4억1000만원까지 대출이 가능하다. 만기가 늘어나면 DSR 비율이 낮아져 대출 한도가 늘어나기 때문이다.
정부는 이번 개선을 통해 일시상환 대출은 기존대로 8년 만기를 적용하지만, 분할상환 대출 같은 경우는 실제 약정 만기를 적용할 것이라고 밝혔다. 실제 약정 만기를 적용받게 되면 대출 한도가 늘어나 잔금 납부 부담을 덜 수 있게 된다.
그동안 논란이 컸던 세금 부담도 완화될 전망이다.
주거용 오피스텔은 실거주 목적으로 확인되면 주택 수에 포함돼 높은 세금과 전기요금을 물어야했다. 핵심은 세금을 낼 땐 주택으로 취급하지만, 대출을 받을 땐 비주택으로 분류해 차별한다는 점이다. 주거용 오피스텔을 보유한 A씨는 “과세할 땐 주택으로 따져서 꼬박꼬박 세금 받는데 대출 지원이나 주택 혜택에서는 쏙 뺀다. 정부의 ‘이중잣대’라고 본다”면서 부당함을 주장했다.
정부는 현재 주거용 오피스텔을 주택 수에 포함하면서 발생하는 세 부담 문제에 대해서는 중과제를 개편해 개선한다는 방침이다. 2020년 8월부터 오피스텔을 주거용으로 사용하면서 주택을 추가로 취득할 경우 이미 보유한 오피스텔을 주택 수에 포함돼 다주택자로서 취득세를 내야했지만 이번 개선을 통해 근본적인 개편이 이뤄질 것으로 보인다.
■“특례보금자리론 지원 대상에 주거용 오피스텔 포함” 지적도
특례보금자리론은 연 3~4%대 고정금리로 최대 5억원까지 빌릴 수 있는 데다 DSR(총부채원리금상환비율)이 적용되지 않는 정책금융상품이다. 하지만 신청 대상이 주택법상 ‘주택’에만 한정돼 주거용 오피스텔은 혜택을 받지 못한다.
아파텔 시장에 온기가 돌기 위해서는 특례보금자리론 대상에 주거용 오피스텔을 포함시켜야 한다는 지적이 나온다. 주거용 오피스텔 투자자 B씨는 “주거용 오피스텔에 실거주하는 사람들도 많은데 정부는 주거용 오피스텔을 단순히 세금을 피하기 위한 대체 투자수단 정도로만 바라보는 것 같다”면서 “특례보금자리론 적용이 안 되면 비슷한 대출 상품이라도 내줄 필요가 있지 않나. 고금리에 허덕이는 것도 한계가 있다”고 하소연했다.
황한솔 경제만랩 연구원은 “이번 규제 완화로 주거용 오피스텔 투자자들이 잔금을 치르는데 있어서는 숨통이 트였을 것”이라면서 “다만 고금리 기조가 이어지는 상황에서 아파트에 적용하는 특례보금자리론 등 저리 대출 상품이 나오지 않으면 거래 활성화까지 이어지긴 어려울 것”이라고 내다봤다.
오피스텔 수요는 꾸준히 급감하고 있다. 국토교통부가 30일 발표한 2월 주택통계를 보면 지난달 전국 아파트 거래량은 3만1337건으로 전년 같은 달보다 19.5% 증가했지만 빌라나 오피스텔 거래량은 9854건으로 지난 1월보다는 늘었지만, 전년 동월과 비교해서는 41.9% 감소한 것으로 나타났다. /배민주 땅집고 기자 mjbae@chosun.com
▶ 주택시장의 새로운 트랜드, 코리빙하우스 개발의 모든 것 ☞땅집고M
▶ 독보적인 실전형 부동산 정보, 국내 1위 부동산 미디어 땅집고 앱에서 쉽게 보기 ☞클릭!
▶ 꼬마 빌딩, 토지 매물을 거래하는 새로운 방법 ‘땅집고 옥션’ ☞이번달 옥션 매물 확인
▶ 교통·상권·학군·시세 그리고, 아파트 주변 유해 업소까지 한번에 ☞부동산의 신