도산대로 520억 빌딩, 무려 50억이나 싸게 산 비결

[땅집고] 서울 강남구 청담동 도산대로에 있는 A빌딩. 대지면적 588.8㎡, 연면적 1413.6㎡로 지하1층~지상4층 규모 꼬마빌딩인데 올 1월 466억5000만원에 팔렸다. 당초 매도인은 주변 시세를 감안해 520억원에 내놨다. 매수자는 끈질긴 가격 협상을 통해 매도자 마음을 움직여 50억원 이상 낮은 금액에 살 수 있었다. 3.3㎡(1평)당 매매가격으로 따지면 약 2억6000만원. 주변 건물 평당 최고가가 4억2000만원, 평균 3억~3억2000만원인 것과 비교하면 사실상 급매물 가격으로 손에 넣은 셈이다.

서울 강남구 도산대로는 속칭 ‘핫플’이 많고 이미 성장이 최고조에 달한 안정적인 상권이다. 그만큼 이 일대에서 저렴하거나 저평가 매물을 찾기란 쉽지 않다. 하지만 전문가 시각은 다르다. 권기성 ERA코리아 전무는 도산대로에서도 아직 상승 여력이 있는 매물을 잡을 수 있는 기회가 남아있다고 했다.

그는 두 가지 방법이 있다고 했다. 먼저 최근 고금리로 인해 매수자 우위 시장인 점을 감안해 매수자가 직접 사고 싶은 빌딩 소유주에게 가격을 제시하고 협상에 나서는 것이다, 또 다른 방법은 오래된 다가구주택을 상가주택으로 리모델링하는 것이다. 권 전무는 오는 4월 4일 개강하는 ‘땅집고 꼬마빌딩 실전투자스쿨 9기 과정’에서 서울 강남구 신사동·도산공원 상권에 대해 이론 강의와 현장 스터디를 진행한다.

■“급매물은 하늘에서 떨어지는게 아니다”

권 전무는 ‘급매물’은 부동산 중개시장에 나올 때까지 기다렸다가 잡는 것이 아니라 매수자가 직접 만들어 내야 한다고 했다. 그는 “매수 희망자들은 공인중개사에게 ‘급매물이 없느냐’면서 저렴한 매물이 하늘에서 뚝 떨어지기를 기다린다”면서 “실제 그렇게 해서는 저렴한 가격에 빌딩을 사기가 어렵다”고 했다.

권 전무는 매수자가 원하는 금액대의 빌딩 매물을 보유한 매도자 수십명에게 동시에 연락을 취해 매수희망금액을 제안하라고 조언한다. 그는 “매수인 희망가격에는 팔 수 없다는 매도자라면 과감히 제외하고, 그 가격에 팔 의향이 있다는 매도자에게는 다시한번 가격을 내려 협상을 시도해야 한다”면서 “이렇게 가격 인하가 가능한 매도자들만 남기는 방식으로 협상을 진행하면 결국 저렴한 값에 살 수 있다”고 했다.

오래된 건물을 매입하는 것도 수익률을 올리는 방법이다. 입지가 비슷하다면 상대적으로 상품성이 떨어지는 매물을 매입한 뒤 리모델링을 통해 건물 가치를 올리라는 것. 예를 들어 서울 강남구 도산공원과 언주로 사이에 지은 지 20년 넘은 지상 4~5층 단독·다가구주택이 있는데 상대적으로 주변 지역보다 저렴하다. 권 전무는 “도산대로는 상권 확장 가능성이 있다”며 “낡은 건물은 평당 시세가 1억~1억7000만원 정도여서 리모델링을 한 뒤 새로 임차인을 맞추면 평당 매매가격을 2억원 이상으로 높일 수 있다”고 했다.

■“제2의 도산대로? 서초동과 잠원동 주목”

권 전무는 ‘제2의 도산대로’가 될만한 곳으로 서울 서초구 잠원동을 꼽았다. 경기 용인시 기흥구(기흥IC)에서 서울 서초구 양재동(양재IC)을 잇는 경부고속도로가 지하화하면 강남 상권 중심지는 서초동과 잠원동으로 이동할 가능성이 높다는 것. 권 전무는 “경부고속도로 지하화 구간 중 지하철 강남역 인근은 아파트 단지가 많아 상권 확장에 한계가 있다”며 “현재 신사동 일대 속칭 게장골목부터 잠원동에 이르는 지역은 저층 다가구 주택이 밀집해 마포구 연남동처럼 용도변경을 통해 근생(근린생활시설)으로 바꾸면 수익률이 높아질 것”이라고 했다.

다만 아직 경부고속도로 지하화는 미확정 계획인만큼 기존 성숙한 인기상권에 투자하는 것보다 안정성과 단기 수익 실현 측면에서는 상대적으로 리스크가 있다. 권 전무는 “경부고속도로 지화하 사업에 최소 10년 이상 걸리는데다 상부층을 어떻게 활용할지 계획이 나오지 않았다”면서 “향후 2~3년 내 안정적으로 수익을 실현하고 싶어하는 투자자라면 잠원동보다 성수동이나 연남동 같은 이미 성숙한 상권에 투자하는 것이 낫다”고 했다.


<공실 없는 빌딩운영 노하우…꼬마빌딩 실전투자스쿨 9기 모집>

땅집고가 꼬마빌딩 투자 노하우를 알려주는 ‘꼬마빌딩 실전투자스쿨 9기’ 수강생을 모집한다.

꼬마빌딩은 아파트 등 주택에 비하면 규제가 덜해 자산가와 투자 자금이 계속 몰려들고 있는 상품 중 하나다. 하지만 최근 부동산 경기 침체기에 따른 상권 위축으로 공실 위험도 무시할 수 없어 ‘묻지마 투자’에 나섰다간 실패할 확률이 높다. 꼬마빌딩 실전투자스쿨에선 현직 유명 빌딩중개법인 중개사, 세무사 등이 투자 결정에 앞서 반드시 알아야 할 빌딩 트렌드, 지역별 시장·매물 분석, 공실 없는 빌딩 운영 노하우, 공간 기획 등을 알려준다.

강의는 4월 4일부터 5월 2일까지 총 9회다. 권기성 ERA코리아 전무가 신사, 도산공원권 거래동향과 투자 성공 사례를 주제로 강연한다. 노창희 젠스타메이트 상무가 중구 신당권 상권을 분석한다. 전하나 에이트빌딩 이사가 성동구 성수권 상권을, 육재복 알스퀘어 팀장이 홍대 연남권 상권을 각각 분석해 소개한다. 꼬마빌딩 절세 노하우는 방범권 한국세무회계 세무사가 알려준다.

현장스터디는 4회 진행한다. 사전 이론 강의에서 배운 신사·신당·성수·연남동 등 4개 지역을 직접 찾아가 투자 사례와 매물을 답사하는 필드 스터디 방식이다. 이론 강의 교육장소는 서울시 중구 세종대로21길 22, 태성빌딩 2층 땅집고 아카데미 교육장이다. 다음달 4일 개강하며 수강료는 160만원이다. 사전 등록하면 10만원 할인한다. 홈페이지(https://zipgobiz.com/)에서 신청하면 된다. (02)6949-6190.


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