"벚꽃 피는 순서대로 무너진다"…최악의 부동산PF 위기 초비상

[땅집고] 부산시가 사하구에 민간사업으로 추진한 ‘다대 마린시티’ 개발 사업이 시행사의 자금난으로 좌초 위기에 빠졌다. 이 사업은 부산시가 옛 한진중공업 부지 17만8757㎡(5만평 규모)에 미니신도시급 해양복합타운을 건설하기 위해 추진한 초대형 프로젝트다.

문제는 최근 부동산 경기 침체로 시행사인 특수목적법인 HSD가 자금난에 허덕이자, 금융사가 자금 회수를 요구하고 나섰다. 사업에는 총 1조원의 자금이 필요한데, 현재까지 조달된 브릿지론 규모는 총 3700억원이다. 새마을금고에 2000억원, 하나증권·교보증권·BNK투자증권에 1400억원, 제일건설에 300억원 규모다. 시행사가 4월로 다가온 브릿지론 만기까지 추가 자금 400억원을 마련하지 못하면 사업은 무산될 전망이다.

지난 몇 년간 부동산 호황기에 적극적인 투자에 나섰던 건설업체들이 최근 줄도산 위기에 놓였다. 특히 지방에서 부실 징후가 크게 나타나고 있다. 올초부터 현재까지 폐업신고한 건설업체는 848곳에 달했다. 이 중 약 60%를 차지하는 510개 회사가 지방 건설업체로 나타났다. 부실해진 건설사에 돈을 꿔준 금융사도 연쇄적인 자금 위기 상황에 직면했단 분석이다. 업계에서 “벚꽃 피는 순서대로 위기가 닥칠 것”이란 이야기도 나온다.

■ 지방 건설사, 줄줄이 사업 중단 위기…금융사까지 불똥 튀어

최근 지방에서는 부동산PF 위기가 현실화하는 모습이다. 이 위기는 건설사만의 부도로 끝나는 것이 아니라, 돈을 빌려준 금융사까지 연쇄적인 자금난을 겪게 됐다.

대구에서는 중소 건설업체 다인건설이 주거형 오피스텔 ‘다인로얄팰리스 동성로’를 분양하며 중도금 대출 1150억원을 일으켰다가 부도 위기를 맞고 있다. 건설사의 위기는 이 사업 대주단으로 참여한 지역 새마을금고 7곳으로 불똥이 튀었다. 자금 건전성을 우려한 새마을금고중앙회는 공사 중단이 지속되자 돈을 꿔준 지역 금고에 대출금의 55%를 대손충당금으로 쌓으라고 요구했다. 하지만 지역 금고는 중앙회를 상대로 대손충당금 적립 결정을 무효화하는 가처분 신청을 냈다. 지역금고들이 중앙회의 지시에 따르면 대출금 1150억원을 사실상 날리게 되기 때문이다. 하지만 대손충당금이 적립되지 않을 경우 대구지역 금고가 줄도산할 가능성도 적지 않다는게 업계 평가다. 부동산 대출 큰 손으로 불리는 새마을금고는 부동산·건설업 대출 규모가 5조원을 넘겼고, 연체율이 9%에 육박한다.

지역금고와 중앙회가 법정 공방에 나서자 자산 건전성을 우려한 새마을금고 예금주들이 보유한 예적금을 빠르게 인출하는 사태도 벌어졌다.

지난 2월 대우건설은 약 400억원의 손실을 감수하며 울산에 추진 중이던 주상복합 사업에서 손을 뗐다. 금융 비용이 높아지고, 울산 지역에 미분양이 쌓이면서 향후 대규모 미수금이 발생할 수 있다고 판단하고 선제 관리에 나선 것이다.

최근 한국은행이 발표한 금융안정상황에 따르면 보험·증권·여신사·저축은행·상호금융 등 비은행권 전체의 부동산 PF 위험노출액 규모는 115조5000억원으로 사상 최대 규모를 기록했다. 이 중 대출이 91조2000억원, 유동화증권 채무보증이 24조3000억원을 차지했다. 업권별로는 2017년 말 PF위험노출액 수준을 100이라고 했을 때 현재 수준을 환산하면 ▲여신전문금융사 432.6 ▲저축은행 249.8 ▲보험사 204.8 ▲증권사 167로 나타났다. 5년 전보다 위험노출액이 각각 ▲4.33배 ▲2.5배 ▲2.05배 ▲1.67배로 급증했다는 의미다. 한은 관계자는 “4배 이상 늘어난 여전사뿐 아니라 거의 모든 2금융권의 위험 노출액이 현재 사상 최대 수준”이라고 설명했다.

대출 연체율도 증가했다. 증권업 연체율은 2021년 말 3.7%에서 작년 9월 말 8.2%로 두 배 이상 확대됐다. 저축은행은 1.2%에서 2.4%, 증권사는 3.7%에서 8.2%로 늘었다.

■ 전문가들 “부동산 자금 경색 되풀이 될 수도”

업계에선 미분양이 많은 지방에 부실 PF사업장이 늘면서 일부 비은행권 자본비율이 하락하고 부동산 경제 전반에 자금 경색 위기가 되풀이될 수 있다고 지적했다. 전국 미분양주택은 2021년 7월 1만5000가구에서 지난 1월 7만5000가구로 5배 증가했다. 이중 83%인 6만2000여가구가 지방 아파트다.

두성규 목민경제정책연구소 대표는 “정부가 규제완화를 했지만, 오히려 수도권 핵심지 청약 문턱이 낮아지면서 지방 현금부자들이 수도권에 몰린 측면이 있다”며 “지방에 미분양이 증가하고 있는 상황에서 건설사들이 부도·파산으로 전체적인 부동산 경기가 침체하면 정부의 공급 계획에도 차질이 발생할 수 있다”고 했다.

이진 한국부동산개발협회 정책연구실장은 “지방과 수도권의 시장 환경이 다르지만, 지방에 사업을 추진하는 사업자가 수도권 사업까지 겸하는 경우 수도권 사업장에도 문제가 발생할 수 있다”며 “지방 사업장 위기는 부동산 자금 경색이 되풀이되는데 영향이 있기 때문에 사업별 위험도를 관리하고, 불확실성을 최소화할 필요가 있다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com


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