입력 : 2023.03.20 07:31
[땅집고] “재건축 속도가 빠르면 뭐합니까. 분담금 5억씩 내고 진행할 수 있는 사람이 몇이나 될까요?”(서울 노원구 상계주공5단지 소유주 A씨)
재건축 사업시행인가를 앞둔 서울 노원구 상계주공5단지가 높은 분담금 문제로 조합원간 내분을 겪고 있다. 상계주공 19개 단지 중 사업속도가 빠른 편에 속했던 5단지 재건축 사업에 빨간등이 켜진 셈이다. 조합원 내분은 사업 지연으로 이어지기 마련이다. 속도가 중요한 재건축 사업에서는 치명적인 이슈인 셈이다.
상계주공5단지는 1987년 11월 준공한 단지로 19개동, 지상 1층~지상 5층 총 840가구 규모다. 전용 31㎡ 단일 주택형 단지가 재건축을 통해 지하 3층~지상35층 5개동 996가구로 탈바꿈할 예정이다. 2018년 5월 안전진단을 통과하고 5년만인 지난 1월 GS건설이 시공사로 선정됐으며 오는 7월 사업시행인가 앞두고 있다. 상계주공5단지는 조합방식이 아닌 신탁방식으로 사업을 진행 중이다. 신탁사가 정비사업을 직접 시행하는 방식이라 공식적으로 조합이나 추진위 설립 절차가 생략된다.
문제는 이 단지 조합원 분담금을 추정한 결과 소유주들의 예상치보다 크다는 점이다. 최근 건축비가 오르고 고금리 기조가 지속되면서 금융비용이 늘어난 탓이다. 현재 31㎡ 단일 주택형인데 59㎡ 한 채를 받으려면 3억~4억원을, 84㎡를 받으려면 5억~6억원대의 분담금을 내야하는 것으로 추산된다. 이에 따라 분담금을 감당하지 못하는 소유주들은 최근 아파트를 전고가에 비해 2억원 이상 낮은 금액에 매도하는 사례도 나타나고 있다. 이 단지 31㎡는 2021년 8억원에 최고가로 거래됐으나 지난달 5억3000만원~5억4500만원에 거래됐다. 재건축 사업이 속도를 내고 있지만 이례적으로 집값이 하락한 것이다.
소유주들은 높은 분담금에 반발해 오는 25일 주민대표 해임 총회를 개최할 계획이다. 주민대표회의가 건축비나 금리가 오르기 전에 시공사와 계약을 해 사업 속도를 냈더라면 추가분담금이 지금보다 줄었을텐데 실기한 책임을 물어야한다는 이유에서다. 5단지 소유주 A씨는 “다른 단지 공사 기한은 36개월 내로 정했는데 우리 단지는 48개월로 정했다”며 “주민대표회의측에서 사업 속도를 내기 위해 업무를 제 때 처리했더라면 지금 같은 분담금 폭탄을 맞지는 않았을 것”이라고 했다.
상계주공5단지 외에도 최근 서울에서 분담금 폭탄으로 골머리 앓는 단지들이 늘고 있다. 서울 강남구 대치은마아파트 조합원도 최대 7억원 넘는 분담금을 내야 할 전망이다. 은마아파트 조합원 분양가 추정액은 전용 59㎡ 17억5400만원, 84㎡ 23억2800만원, 109㎡ 26억8500만원으로 추정된다. 전용 76㎡를 보유한 은마아파트 소유주가 전용 109㎡를 받으려면 약 7억7700만원의 분담금을 내야 한다. 강남구 일원동 ‘개포한신아파트’의 경우도 전용 84㎡ 보유 조합원이 같은 주택형을 분양받으려면 3억~4억원의 추가 분담금을 지불해야한다.
전문가들은 사업성이 떨어지는 단지의 경우 고액의 추가부담금이 도화선이 돼 사업을 포기하는 사태가 생길 수 있다고 했다. 실제 서울 용산구 원효로4가 ‘산호아파트’의 경우 지난해 8월 당시 전용 113㎡를 보유한 조합원이 재건축 이후 비슷한 평형인 전용 112㎡를 받으려면 7억2000만원 분담금을 내야 하는 것으로 추산됐다. 이에 일부 조합원이 반발해 사업시행계획안이 부결됐는데, 조합이 용적률 목표를 300%까지 올려 일반분양 물량을 늘리기로 하면서 사업시행계획안이 통과될 수 있었다.
김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “공사비, 금융비용이 높아지면 향후 분담금이 더 늘어날 가능성이 높다”며 “용적률을 높이는 등의 방법으로 사업성을 높이지 못하는 단지는 사업을 포기할 가능성도 배제할 수 없다“고 했다. /전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com
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