입력 : 2023.03.16 14:59 | 수정 : 2023.03.22 17:18
[땅집고] “요즘 미분양이 넘쳐나는데다 건설 자잿값이 워낙 비싸지 않습니까. 그러다 보니 부동산 경기가 회복될 때까지 잠시 주차장 사업을 해보려고 하는 수요가 많습니다. 개인은 물론이고 심지어 사업 시행이 미뤄진 건설사도 노는 땅에 주차장 사업을 해보겠다는 문의를 해 올 정도입니다.”
주차장 운영 서비스 업체 하이파킹 김근영 이사는 주차장 사업 전망에 대해 요즘 같은 경기 불황에도 ‘짧고 굵은’ 수익을 낼 수 있는 비즈니스라고 했다. 자투리땅에도 시설 운영이 가능하고, 시설 설치까지 평균 5~7일, 철거는 2일 정도에 불과해 시작과 철거에 많은 시간과 비용이 들지도 않는다. 빈 땅을 놀리느니 수익까지 올릴 수 있으니 일석이조인 셈이다.
김근영 하이파킹 이사는 올해로 18년의 주차장 비즈니스 경력을 가진 베테랑이다. 서울대학교, 한강공원, 주차장을 비롯한 서울 곳곳의 주차장 개발 사업을 수주했고, 인천공항 제2여객터미널의 주차 대행 사업을 이끈 장본인이기도 하다.
김 이사는 땅집고 주관으로 4월5일 개강하는 ‘주차장 유치와 개발, 경영의 모든 것 1기’ 과정 강연자로 나선다. 강의에 앞서 김 이사에게 주차장 사업의 수익구조에 대해 미리 들어봤다.
-주차장 사업을 운영할 수 있는 자투리땅 기준은 어떻게 되나.
주차 대수를 뜻하는 단위인 면으로는 최소 10면, 평수로 환산하면 100평 정도의 땅을 가지고 있으면 주차장 사업을 구상해볼 수 있다. 무인 운영을 위한 주차장 게이트 시스템을 설치하려면 최소 100평 정도의 땅이 필요하기 때문이다. 이수역 인근에 있는 한 꼬마 빌딩의 경우 10면 정도의 면적으로 주차장을 운영하고 있는데, 월 700만원 정도의 수익을 내고 있다.
-주차장 사업에 가장 적합한 입지라고 하면.
서울 중심지나 업무ㆍ상업지구가 가장 좋다. 유동인구가 많고, 고정 수요가 보장되어 있기 때문이다. 요즘은 지식산업센터 주변도 눈여겨볼 만하다. 업무지구로는 강남, 판교가 대표적이다. 이런 곳은 꾸준히 수요가 넘치는 곳이다. 대형 IT기업들이 임직원 근속을 위한 복지 혜택 중 하나로 월 주차권 제공을 제시할 정도니까 말이다.
상권지구는 홍대입구, 이태원 등이 있다. 요즘 핵심상권으로 떠오르는 서울 중구 신당동도 좋은 예시 중 하나다. 사람들의 방문은 꾸준히 늘어나고 있지만 마땅한 주차장이 없어 발길을 돌리는 경우가 많은데, 이런 곳에 주차장을 하면 더할 나위 없이 좋다.
다만 상권 근처여도 도보로 10분 이상 떨어져 있거나, 이면도로를 끼는 등 주차에 적합하지 않은 지형에 있는 땅이라면 주차장 운영에 적합하지 않다. 일례로 강남 대치동에서 주유소를 운영하던 토지 소유주가 주유소를 허물고 주차장을 운영하고 싶다는 문의가 왔다. 하지만 기대보다 낮은 예상 수익에 사업을 포기했다. 강남이긴 했지만, 중심지와 거리가 꽤 떨어진 곳에 있어 수익률이 생각보다 높지 않았기 때문이다.
-수익률이 좋지 않은 주차장의 수익성을 어떻게 높일 수 있나.
수익률이 좋지 않은 건 대개 두 경우로 나뉜다. 위치가 별로거나, 운영이 제대로 되지 않는 경우다. 먼저, 위치가 좋지 않은 경우는 차량 공유 서비스나 법인 렌터카, 출고 대기 차가 주차할 수 있는 차고지로 활용한다. 광교에 있는 한 주차빌딩의 경우 오피스텔이 밀집한 지역이라 상권이 형성되지 않은 곳이었는데, 주차 공간이 필요한 사업자들에게 연결하는 방식으로 위치적 단점을 보완했다. 주요 상권과 멀어서 주차장에 적합한 위치가 아닌데도 주차장을 꽉 채울 수 있는 노하우가 여기에 있다.
주차장이 있다는 사실 자체가 홍보되지 않는 경우도 아주 많다. 이럴 땐 주차장 중개 플랫폼이나 SNS를 통해 홍보하고 수요자에게 연결을 해주는 식으로 수익성을 극대화한다. 운영이 제대로 되지 않는 경우는 시간대별로 주차장 가동률을 분석해서 최적의 운영 방법을 찾아낸다. 낮에는 보통 월주차 고객이 이용하도록 하고, 이 고객이 퇴근한 저녁엔 상업 시설을 이용하는 고객들이 주차할 수 있도록 한다.
또 외근이나 휴가를 나간 월주차자들이 비워둔 주차 자리까지도 시스템을 통해 분석해 찾아낸다. 그 비율이 평균적으로 전체 주차자리의 20% 정도인데 이 자리는 단기권을 발급하는 식으로 해결한다. 지하 주차장의 경우에는 층별로 월 주차비에 차등을 두는 방법도 활용한다. 만약 지하 1층의 월 주차비가 20만원이라면 지하 5층의 주차비는 15만원으로 책정하는 식이다.
-자투리땅 주차장 사업으로 수익을 높인 사례가 있나.
땅을 사두긴 했는데 당장 개발계획이 없는 땅, 경기가 안 좋아서 건물 올리기 망설여지는 땅, 용적률·건폐율이 좋지 않아 상가로 만들기 애매한 땅이 활용도가 가장 좋다. 요즘 상가 임차가 워낙 힘들지 않나. 홍대입구 사거리에 있는 한 단층 상가의 경우 수익성이 좋지 않아 상가를 허물고 주차장으로 만들고 싶다는 토지소유주의 의뢰가 들어왔다. 12면, 환산하면 150평가량의 땅에 월 1000만원 수준의 주차장 운영 수익이 발생했는데, 상가를 운영했던 당시보다 수익률이 좋고, 관리가 훨씬 간편해 의뢰인의 만족도가 매우 높았다.
-자투리 땅에 기계식 주차타워를 세우는 것은 어떤가.
요즘 같은 시기에 기계식 주차타워를 세우는 건 추천하지 않는다. 기계식 주차타워의 경우 20면, 즉 20대가 넘어가면 관리인 고용이 필수기 때문이다. 일반 나대지에 주차장을 하는 것과 비교해 매출은 좀 더 높을 수 있지만, 주차타워 짓는 비용, 인건비, 관리비를 모두 고려해보면 정작 손에 떨어지는 이익에는 별 차이가 없다. 나대지 주차장의 경우 업체와 계약해 무료로 무인 주차장 시스템을 제공받으면 투자비용 없이 임대료를 나누는 식으로 진행하는 것도 가능하다. 초기 투자비용을 들이지 않고, 인건비나 관리비도 없으니 지금 상황에선 주차타워를 세우는 것보다 수익률 측면에서 훨씬 더 유리하다고 본다.
/배민주 땅집고 기자 mjbae@chosun.com
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