내가 산 점포가 3층이라면…이런 임차인 유치해야 대박?

[땅집고] 저렴한 가격 대비 높은 기대수익률 때문에 지상 1층 상가가 아닌 고층 상가를 매수하는 투자자가 많다. 상업용 부동산 플랫폼 상가의신 통계에 따르면 2022년 10월 기준 수도권(서울 포함) 지상 1층 상가 평균 분양가는 3.3㎡(1평)당 3650만원 정도였다. 지상 2층은 1972만원, 지상 3층은 1647만원 수준이다. 그런데 상층부 상가의 경우 지상 1층 상가에 비해 기대수익률이 연 1~2% 정도 높다. 예를 들어, A상가 지상 1층 점포의 연 기대수익률이 6%라면 지상 2층은 7% 이상이다.

다만 상층부 상가의 기대수익률이 언제나 높은 것은 아니다. 상층부로 갈수록 입점할 수 있는 임차 업종이 제한적이라 임대료를 높이는데 한계가 있기 때문이다. 또 상층부 상가의 3.3㎡당 분양가 또는 매매가가 상대적으로 낮다고 해서 총 투자금이 적게 든다고 하기도 어렵다.

상층부 상가 투자시 일정 수준 이상의 기대수익률을 만족하려면 유의할 점이 있다.

우선 매수 수요나 입점 업종이 1층에 비해 상대적으로 적어 임차인 선정시 장기적으로 임대 안정성이 높은 업종을 유치해야 한다. 예를 들어 상층부에 임차하는 안정성 높은 업종 중 하나가 병·의원이다. 병·의원은 장비 이동 비용이 커 한번 입주하면 오랜 기간 머무르는데다 다른 업종에 비해 매출이 높아 임대료 체납 위험도 낮은 편이다.

하지만 모든 고층부 상가 투자자가 병·의원을 임차인으로 맞이할 수는 없다. 병의원에 비해 상대적으로 안정성 낮은 업종으로는 학원, PC방, 헬스클럽 등 운동시설, 당구장, 독서실도 있다. 이런 업종은 장기적으로 운영 가능한 경쟁력 또는 운영 의지, 능력 등을 확인하는 것이 좋다. 만약 고층에 사무실 등 오피스 시설이 입점하는 경우 매출액 등 실적을 확인해 보고 기업의 건전성이나 성장 가능성을 측정해 임대 안정성을 판단해 볼 수도 있다. 스타트업 투자·육성에 주력하는 액셀러레이터나 벤처캐피탈 수준으로 기업을 평가해야 한다.

마지막으로 다른 부동산과 마찬가지로 공인중개사 또는 분양상담사가 제시하는 예상수익률이 실현 가능한지 주변 임대료 수준도 직접 확인할 필요가 있다. /글=권강수 상가의신대표, 정리=전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

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