한은의 경고..."고금리 속 올해 집값 추가 하락할 것"

[땅집고] 한국은행은 고금리 기조와 주택가격 하락 기대감, 주택경기 순환 주기 등을 고려해 올해 집값이 추가 하락한다고 전망했다. 금리가 오르면서 가계의 자금조달 비용과 원리금 상환 부담이 커져 가계부채 디레버리징(deleveraging·부채 축소)도 함께 나타날 것이라고 봤다.

한은은 9일 ‘2023년 3월 통화신용정책 보고서’ 에서 ‘최근 부동산 부문 관련 리스크 평가’를 통해 이같이 밝혔다. 기준금리 인상에 따른 가계대출의 금리 민감도가 커졌을 것으로 추정되기 때문에 향후 주택가격 조정과 가계부채 디레버리징이 함께 진행될 가능성이 있다는 것이다.

보고서에서는 주택가격 기대심리가 지속성이 높은 점을 고려할 때 앞으로 집값이 하락할 것이란 기대 심리가 이어지면서 주택가격 하방 요인으로 작용한다는 예상도 담겼다. 최근 매매·전세가격의 동반 하락이 부동산 경기 둔화와 디레버리징을 부채질하는 요인으로 작용할 수 있다는 평가다.

부동산 호황기에 누적된 갭투자 주택 물량은 임대인들이 매도에 나설 경우 주택가격 하방 압력을 높일 수 있다고 진단했다. 보고서는 매매가격이 기존 임대차 계약의 임대보증금보다 낮아질 경우 임차인들의 리스크도 확대될 수 있다고도 했다.

또 한은은 부동산 경기 부진이 심화할 경우 그간 크게 확대된 금융기관의 부동산 관련 익스포저(exposure·위험노출액)가 금융시스템을 불안을 야기할 수 있다고도 우려했다. 보고서는 “분양시장 경기가 둔화하면서 중소업체를 중심으로 한 건설사의 재무여건과 부동산 금융 리스크가 높은 일부 비은행 금융기관의 건전성에 대한 우려가 커졌다”고 했다.

분양시장에 대한 전망도 있었다. 한은은 사업초기 사업장은 고금리 부담, 공사원가 상승, 금융기관의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 취급 기피 등으로 일부 사업의 지연 또는 중단이 불가피하다고 전망했다.

완공전 사업장은 미분양 재고가 점차 증가할 전망이다. 이에 따라 중소 건설업체의 고정이하여신 비율과 상장 종합건설사 주가에 내재된 예상부도확률이 상승해 건설업체의 재무위험이 확대될 수 있다. 부동산 PF 대출 비중이 높은 비은행 금융기관은 고위험 PF 사업장이 부실화하면 신용 리스크가 커질 가능성도 배제할 수 없다고 봤다. 비은행 금융기관의 PF대출 연체율은 코로나 확산 초기인 2020년 3월 0.38%에서 지난해 9월 0.77%까지 상승했다.

보고서에서는 “부동산 금융 익스포저가 큰 비은행 금융기관에 대한 신용 경계감 확산과 이에 따른 금융 불안을 미연에 방지하기 위해 한계부문을 조기에 식별하고 정리를 유도해 거래 상대방 위험을 낮추는 것이 필요하다”며 “부동산 PF 금융은 구조조정이 지연될수록 관련 비용이 커질 수 있다는 점에 유의해야 한다”고 했다. /박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com

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