입력 : 2023.03.01 11:00
[땅집고] 1기 신도시를 비롯한 노후 계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 발표 이후 성남 분당구 아파트 거래량이 크게 증가한 것으로 나타났다. 집값 낙폭이 줄고, 일부 단지는 상승 거래도 나왔다.
정부가 지난달 7일 발표한 이 특별법에는 1기 신도시와 같은 노후 계획도시에 대규모 광역교통시설 등 기반시설을 확충해 공공성을 확보할 경우 재건축 안전진단 면제와 종(種)상향을 통한 용적률을 최대 500%까지 허용하는 내용이 담겼다. 1기 신도시가 이 법안 최대 수혜지역으로 예상되면서 ‘1기 신도시 특별법’이란 별칭도 생겼다.
하지만 전문가들은 특별법으로 인해 1기 신도시 아파트 가격이 반등하고, 활발한 추격 매수까지 이어지긴 어렵다고 봤다. 특별법이 실현되려면 국회 통과 등 아직 넘어야 할 산이 많기 때문이다. 법안 진행 단계마다 1기 신도시 부동산 시장이 휘청이다가 다시 거래량이 하락하는 ‘반짝 거래’ 양상이 반복될 가능성이 높다는 분석이다.
■ 성남 분당구 거래량 3배 폭등, 일부 단지 가격도 상승
경기도 부동산포털에 따르면 경기 성남분당구 아파트 거래량은 1월 118건, 2월 114건으로 올 초만 거래량이 200건을 넘겼다. 지난해 11월 34건, 12월 53건과 비교하면 올들어 매수세가 3배쯤 커진 셈이다.
일부 단지는 가격이 상승하기도 하면서 전반적인 하락세가 주춤해졌다. 한국부동산원 조사에 따르면 성남시 분당구는 2월 셋째주 아파트 가격이 -0.49%로 전주 -0.59%보다 낙폭이 줄었다.
분당에서 통합 재건축이 추진 중인 시범 단지의 경우 일부 주택 가격이 반등했다.
지난해 상반기 21억원에 거래된 성남분당구 정자동 시범한양 164㎡는 올해 1월 14억7000만원까지 하락했다가 특별법 발표가 있던 2월 17억원에 거래돼 3억원 반등했다. 이 단지 소형 주택인 28㎡도 지난 5월 4억9500만원에서 2월 5억8000만원으로 약 1억원 상승했다.
경기 고양시 일산에서도 거래량이 크게 증가했다. 고양 일산서구는 지난해 11~12월 평균 60건이던 거래량이 올해 1월 106건, 2월 83건으로 뛰어올랐다. 단, 일산 신도시의 경우 대부분 보합 또는 하락 거래로 상승한 아파트는 찾기 어려웠다.
업계에선 특별법 시점과 맞물려 급매물이 대부분 소진된 것이라고 했다. 성남분당구 정자동 김성훈 센추리현대공인중개사무소 대표는 “특별법을 비롯해 최근 금리 상승폭이 줄면서, 1월 말부터 2월까지 한동안 일시적으로 급매물이 빠르게 소진됐다”며 “다만 현재는 집주인들이 매물도 많이 거둬들인 상태이며, 수요자들이 적극적으로 매물을 찾지 않아 매수세도 소강 상태”라고 말했다.
■ “법안 진행 단계마다 ‘반짝 거래’ 되풀이”
전문가들은 1기 신도시 일대에 거래량이 지속적으로 증가하거나, 본격적인 가격 반등이 일어나기는 어렵다고 전망했다. 지난 1년간 정부가 1기 신도시 재건축 관련 발표 때마다 거래량이 반등하다 얼마 지나지 않아 매수세가 꺾이는 현상이 반복됐기 때문이다. 성남 분당구의 경우 지난해 대통령 선거 기간 전후인 3~5월 동안 윤석열 대통령의 1기 신도시 특별법 공약으로 월초 평균 85건이었던 거래량이 평균 220여건으로 치솟았다. 이후 구체적인 안이 나오지 않자 작년 7월부터 12월까지 거래량이 48~50건대로 줄었다.
두성규 목민경제정책연구소 대표는 “1기 신도시 거래량은 서울 재건축 단지 거래 흐름과 비슷한 양상을 보이고 있는데, 최근 규제 완화 및 특별법 계획 발표, 금리 동결 기대감이 이어지면서 매수 심리가 살아난 측면이 있다”며 “다만 특별법 발표 자체가 총선을 앞두고 표심을 얻기 위해 정치적으로 활용된 목적도 크기 때문에 현안 그대로 실현될 가능성이 극히 불투명한 것이 문제다, 매수자들이 추격 매수를 망설이는 주요 원인”이라고 했다.
서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 “1기 신도시 특별법 내용을 살펴보면 지역간 혜택의 형평성 문제, 대규모 이주 대책, 용적률 상향에 따른 도시 문제 등 논의해야할 사항이 산적하다”며 “입주 시기도 10년이 될지, 20년이 될지 알기 어려운 상황이어서 투자 수요가 붙기 어렵다”고 했다. 이어 서 교수는 “법안이 절차를 밟아나가는 때마다 1기 신도시 부동산 시장이 소폭 반등했다가 매수세가 금방 꺼지는 반짝 거래 양상이 되풀이될 것으로 보인다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com
▶ 공사비는 DOWN, 수익률은 UP, 건물 리모델링 전략 ☞땅집고M
▶ 꼬마빌딩, 토지 매물은 ‘땅집고 옥션’으로 ☞이번달 땅집고 옥션 매물 확인
▶ 우리집 재산세·종부세·양도세 땅집고 앱에서 단번에 확인하기. ☞클릭!