[뉴홈 사전청약] 강동구에 '25평 3.5억' 싸긴 한데…월세 40만원 따박따박

윤석열 정부가 청년·신혼부부 등 무주택 실소유자의 내 집 마련을 위해 공급하기로 약속한 공공분양주택에 대한 사전청약이 이달 실시된다. ‘뉴홈’ 브랜드를 단 공공분양주택 50만호 가운데 첫 공급 물량으로 경기 고양창릉, 남양주 양정역세권, 서울 강동구 고덕강일3단지, 남양주 진접2 등 4곳이 대상지다. 땅집고가 이들 지역의 장단점을 집중 분석해 보도한다.

[뉴홈 사전청약] 서울 강동구 고덕강일3단지

[땅집고] 윤석열 정부가 공공분양주택 사업으로 공급하는 ‘뉴홈’ 중 유일한 서울 입지인 ‘고덕강일3단지’가 이달에 사전 청약을 받는다. 시세의 반값 수준에 분양한다고 알려져, 일찍부터 소위 ‘반값 아파트’로 예비청약자들의 주목을 한몸에 받았던 단지다.

‘고덕강일3단지’는 총 1305가구 규모 단지다. 이 중 전용 59㎡(25평) 500가구를 먼저 분양한다. 공급량의 80%인 400가구는 청년·신혼부부·생애최초 특별공급 물량이다. 나머지 100가구는 일반공공분양이다. 2027년 입주 예정이다.

■한강 낀 강동구 고덕강일지구 입지인데, 지하철역이 없네

고덕강일3단지는 서울 강동구 고덕강일2지구에 들어선다. 고덕강일지구는 서울주택도시공사(SH)가 총 3개 지구로 나눠서 개발하는 총 9000여가구 규모 택지지구다. 강남의 주거수요를 분산하려는 목적으로 개발이 시작됐다.

고덕강일지구는 서울 부동산 시장에서 ‘강남 4구’로 묶이는 강동구 입지지만, 현재 지하철 노선이 하나도 없는 교통 불모지다. 고덕강일3단지의 경우 가장 가까운 지하철역이 5호선 강일역인데, 걸어서 30분 이상 걸릴 정도다. 이렇다보니 서울 핵심업무지구가 있는 강남, 광화문, 여의도 일대까지 가려면 지하철과 버스 등 대중교통을 환승해가며 1시간~1시간 30분이상은 써야 한다.

앞으로 교통망이 개선될 여지가 있다. 현재 9호선 종점인 중앙보훈병원역에서 노선을 연장해 고덕강일1지구까지 연결하는 사업이 진행 중이다. 올해 1월 착공해 2028년 개통 예정이다. 다만 9호선 신설역과 고덕강일3단지 사이에 수도권제1순환고속도로가 지나고 있어 역 접근성이 크게 떨어진다. 직선거리로는 1km 정도에 불과한데, 역까지 가려면 도로를 피해 빙 돌아가야 해서 40분 이상은 걸어야 한다.

■25평 분양가 3.5억 싸지만, 월세 40만원은 ‘부담’

고덕강일3단지는 SH공사가 토지임대부 방식으로 공급하는 아파트다. 토지임대부란 아파트를 짓는 땅은 공공이 갖고, 건물만 분양하는 형태를 말한다. 아파트 청약에 당첨돼 분양받더라도 토지 소유권은 SH공사에게 있기 때문에, 수분양자는 건물만 가질 수 있다는 얘기다.

토지임대부 방식은 수요자들에게 양날의 검으로 작용한다. 먼저 장점은 분양가에서 땅값이 빠져있기 때문에 비교적 저렴한 금액으로 새아파트를 분양받을 수 있다는 것이다. 실제로 고덕강일3단지의 경우 59㎡ 예상분양가가 3억5537만원으로 책정됐다. 이 단지 바로 옆에 있는 ‘강동리버스트4단지’ 같은 주택형이 올해 2월 7억3700만원에 거래된 후 현재 호가가 8억2000만원까지 올라있는 것과 비교하면, 고덕강일3단지 분양가가 시세 대비 반값에 불과한 셈이다.

반면 단점도 분명하다. 수분양자들은 SH공사로부터 땅을 빌리는 대가로 입주 후 매달 토지임대료를 지불해야한다. 입주자모집공고에 따르면 임대료는 월 40만원 수준이 될 것으로 보인다. SH는 평균지가상승률을 고려해 2년 단위로 임대료 증액을 요구할 수 있다. 현재는 부동산 가격이 하락세를 보이고 있지만, 아파트가 입주하는 2027년 이후 집값 추이가 상승세로 돌아선다면 이에 따라 월세도 큰 폭으로 오를 수 있는 점을 감안해야 한다.

■공공분양이지만 대형건설사 아파트 못지 않게?

SH는 고덕강일3단지를 고품격 아파트로 짓겠다고 대대적으로 홍보 중이다. 그동안 공공분양아파트는 민간 건설사가 분양하는 아파트보다 층간소음에 약하고 디자인 측면에서도 떨어진다는 인식이 강했는데, 이를 탈피하겠다는 것으로 풀이된다.

먼저 각 가구에 오픈 발코니를 적용해 아파트 입면을 다양화한다. 정원형 옥상정원 등 고급 조경특화 공간도 마련한다. 커뮤니티 시설도 있다. 지하 선큰을 적용한 피트니스센터, 스카이카페, 스카이도서관 등이다.

SH는 건설자재도 고품질로 쓸 계획이다. 아파트 구조부에 쓰는 자재는 일반 콘크리트보다 최대 25% 이상 강화된 고강도 콘크리트다. 단열 성능이 높은 시스템 창호를 적용한다. 옵션으로는 민간 아파트에서도 볼 수 있는 포세린타일 아트월, 엔지니어드 스톤 주방 상판 등을 선택할 수 있다.

■건물만 분양받는데, 그럼 시세차익은?

고덕강일3단지를 분양받으면 거주 기간은 40년으로 한정된다. 재계약하면 최장 80년까지 살 수 있다. 전매제한기간 10년이 지나면, 수분양자들이 건물을 자유롭게 사고 팔 수 있다.

일각에서는 이 아파트가 토지임대부인 만큼 일반 아파트 대비 집값 상승폭이 작을 수 밖에 없고, 10년 뒤 매도하더라도 시세차익이 크지 않을 것이라고 예측한다. 하지만 SH공사는 토지임대부 아파트라도 수분양자들이 건물을 팔아 충분한 차익을 거둘 수 있을 것이라고 보고 있다. 그 근거로 한국토지주택공사(LH)가 2012년 서울 강남구 자곡동에 토지임대부로 공급했던 ‘LH강남브리즈힐’이 제시된다. 당시 이 아파트 84㎡(34평) 분양가가 2억2000만원대였는데, 전매제한기간인 5년이 지나자 건물이 8억원대에 팔렸다는 것. 현재 온라인 부동산 중개사이트에선 11억3000만~14억8000만원에 매물 등록돼있는 상태다.

김헌동 SH사장은 지난해 토지임대부 주택과 관련한 기자간담회에서 “이번에 공급하는 ‘고덕강일3단지’ 흥행에 자신 있다”며 “앞으로 반값아파트가 서울 집값을 안정시키는 방안으로 자리잡을 수 있는 계기가 될 것으로 기대한다”고 말했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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