입력 : 2023.02.20 07:47
[땅집고] 작년 상업용 부동산 시장은 성장과 침체를 모두 겪으면서 변동성이 심한 한 해였다. 올해도 기준금리 인상 가능성이 여전히 남아있어 주택 등 부동산 시장의 침체는 계속 이어질 전망이다. 오피스 투자시장의 전망은 어떨까.
우선 그동안의 오피스 투자시장 상황을 보자면, 2010년 이전부터 시작한 저금리 기조로 인해 기업들은 대출이자에 대한 부담이 적은 편이었다. 투자비용이 낮아지자 이는 결국 대출을 통해 오피스에 대한 수요와 투자가 상승하는 역할을 했다.
실제로 서울 및 판교권역의 A급 오피스 투자시장의 규모를 살펴보면2016년부터 투자 규모가 가파르게 성장했다. 코로나19가 발생한 2020년부터 급격한 유동성 증가로 인해 2021년 거래 규모가 15조3000억원에 달하는 등 역대 최고치를 기록했다.
이러한 배경에서 작년 4분기 오피스 투자시장은 어땠을까. 쿠시먼앤드웨이크필드의 2022년 4분기 오피스 시장 보고서에 따르면, 서울 및 분당권역에서 거래된 4분기 오피스 총거래 규모는 약 3조원 수준이다. 하반기 전체로는 약 6조원으로 전년 동기(6조2000억원)보다 소폭 감소했다.
4분기 오피스 투자시장에서는 두 가지 주요 특징이 있다. 첫째 준비금 확보를 위해 보험사 소유의 부동산의 매각이 증가했다. 둘째로는 수익증권을 이용한 거래가 증가했다. 2023년부터 새롭게 적용하는 국제회계기준(IFRS17)은 보험사들의 보험부채를 보험계약 시점의 원가가 아니라 매 결산기 시장금리 등을 반영한 시가로 평가하도록 했다. 이 같은 부채평가 방식의 변경으로, 보험회사들은 과거보다 더 많은 준비금을 보유해야 한다.
특히 부동산 자산을 보유할 경우, 보유 부동산 자산의 25%까지 준비금이 요구되기 때문에 보험사들은 보유한 부동산 매각을 통해 재무 건전성을 갖추려고 하는 것이다. 이러한 배경에서 삼성생명은 에스원 빌딩과 삼성생명 대치타워를, 한화손해보험은 한화손해보험 여의도 사옥을 매각했으며 각각 계열사 자산운용사를 통해 리츠 사업을 진행할 예정으로 알려졌다. 또한, 부동산 전체 자산에 대한 매각이 아닌 수익증권 거래가 4분기 내 총 3건의 거래(트윈트리타워, 판교 GB1, GB2)가 이루어졌다.
2023년도 오피스 투자시장은 어떻게 될까. 리파이낸싱 또는 대출 연장에 실패한 일부 투자자 물건들이 출현하고, 충분한 현금을 보유한 해외 투자자들을 중심으로 거래가 이루어질 가능성이 높다. 작년에 급격한 금리 인상으로 인해 일부 매각을 지연한 빌딩 중에서 거래가 성사할 수 있으나, 전체적인 거래 규모는 전년 대비 감소할 것으로 보인다.
또한 매도자와 매수자 사이의 요구하는 가격 차이로 인해 자산 가격이 조정될 것으로 보이며, 이는 자본환원율(Cap Rate)의 증가로 이어질 전망이다. /글=정진우 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 리서치팀장, 정리=박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com
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