입력 : 2023.02.20 07:31 | 수정 : 2023.02.20 08:45
[땅집고] 부동산 시장 침체로 집값 하락세가 이어지는 가운데 수도권 구축 아파트보다 신축 아파트의 낙폭이 더 큰 것으로 나타나 관심이 모아진다. 이에 부동산 상승기에 과도하게 올랐던 신축 아파트 가격이 조정되는 양상이라는 분석이 나온다. 반면 노후 단지들은 재개발ㆍ재건축 활성화를 유도하는 정부의 규제완화로 가격을 떠받치고 있는 것으로 풀이된다.
17일 한국부동산원의 연령별 아파트 매매가격지수에 따르면 지난 달 기준 서울의 5년 이하 아파트의 매매가격지수는 지난해 12월(96.04) 대비 2.14포인트(p) 하락한 93.9를 기록했다.
같은 기간, 5년 초과∼10년 이하 준신축 아파트는 96.21에서 94.54로, 1.68p 하락했다. 10년 초과~15년 이하는 96.64에서 94.75로 1.9p, 15년 초과∼20년 이하는 96.6에서 95.23으로 1.37p 떨어졌다. 20년 초과 단지는 96.24에서 94.46으로 1.78p 낙폭을 기록했다.
한국부동산원의 월별 아파트 매매가격지수는 2021년 6월을 기준(100)으로 평균적인 매매가격 변화를 측정하는 지표다. 작년 12월과 올해 1월 한 달 사이에 5년 이하 신축 아파트의 매매가격이 가장 많이 떨어진 것을 확인할 수 있다.
17일 한국부동산원의 연령별 아파트 매매가격지수에 따르면 지난 달 기준 서울의 5년 이하 아파트의 매매가격지수는 지난해 12월(96.04) 대비 2.14포인트(p) 하락한 93.9를 기록했다.
같은 기간, 5년 초과∼10년 이하 준신축 아파트는 96.21에서 94.54로, 1.68p 하락했다. 10년 초과~15년 이하는 96.64에서 94.75로 1.9p, 15년 초과∼20년 이하는 96.6에서 95.23으로 1.37p 떨어졌다. 20년 초과 단지는 96.24에서 94.46으로 1.78p 낙폭을 기록했다.
한국부동산원의 월별 아파트 매매가격지수는 2021년 6월을 기준(100)으로 평균적인 매매가격 변화를 측정하는 지표다. 작년 12월과 올해 1월 한 달 사이에 5년 이하 신축 아파트의 매매가격이 가장 많이 떨어진 것을 확인할 수 있다.
실제로 이달 2일 강동구 상일동 ‘고덕자이’(2021년 준공) 전용 84㎡는 9억3000만원(25층)에 팔렸다. 이 단지가 지난해 11월 12억1000만원(23층)에 거래된 것을 고려하면 두 달 만에 2억8000만원이 내린 것이다. 반면 인근 재건축 추진 단지인 '고덕주공9단지'(1985년 준공) 전용 83㎡은 지난해 12월 9억6000만원(15층)에 팔린 뒤 올해 1월에는 10억5000만원(8층)까지 가격이 올랐다. 시장 분위기가 여전히 어둡지만, 가격이 상승한 것이다.
송파구에서도 유사한 모습 포착됐다. 송파구 가락동 ‘헬리오시티’(2018년 준공) 전용 84㎡는 지난해 11월 18억6000만원(33층)에 팔렸지만, 한달 뒤인 12월에는 16억원(34층)에 거래됐다. 한 달 새 2억 넘게 빠진 셈이다. 그러나 올해 1월에는 15억8000만원(2층)에 거래가 체결되며 하락세가 더욱 가팔라졌다.
반면 노후 단지 집값은 재건축 기대감에 소폭 반등하는 모양새다. 헬리오시티와 가락시장을 사이에 둔 문정동 ‘올림픽훼밀리타운’ 은 지난해 11월 14억1000만원(9층)에 팔린 뒤 12월 13억4000(15층)만원에 계약서를 썼다. 그러나 올해 1월에는 15억2000만원(5층)에 팔리면서 상승세를 보였다. 1988년 준공된 이 단지는 지난 달 말 송파구청으로부터 재건축 확정을 통보받았다. 이는 정부의 재건축 규제 완화 방침에 따라 기존 정밀안전진단 결과가 소급적용되면서 나온 결과다.
경기 광명시 철산동 ‘철산역롯데캐슬&SKVIEW클래스티지’(2022년 준공) 전용 84㎡는 지난해 12월 10억2000만원(11층)에 팔렸으나, 올해 1월 10억원(5층)에 거래가 성사됐다. 광명시 하안동 ‘하안주공10단지’(1990년 준공) 전용 45㎡는 지난해 12월 3억9000만원(3층)에 거래된 뒤 올해 1월 4억1000만원(14층)에 팔렸다. 두 단지 모두 같은 기간에 가격이 2000만원 조정됐으나, 방향이 달랐다.
윤석열 정부는 올해 초부터 2차 안전진단을 사실상 폐지하며 그간 발이 묶였던 노후 단지 정비사업에 숨통을 틔워줬다. 이달에는 재건축이 필요한 시설물 노후도 기준을 더 낮추고, 특별정비구역 지정시 안전진단 완화 또는 폐지, 용적률 최대 500% 상향 등을 담은 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’을 발표해 1기 신도시(성남 분당·군포 산본·고양 일산·부천 중동·안양 평촌)를 비롯한 전국 노후 단지 재건축에 물꼬를 터줬다는 평가를 받는다..
전문가들은 부동산 호황기에 치솟았던 신축 아파트들의 집값 거품이 빠지는 것이라고 분석했다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 ”다른 광역시보다 서울은 공동주택과 새 아파트 비중이 모두 낮아서 신축 선호도가 유독 높았다“며 “이로 인해 신축 단지 매매가가 과도하게 올랐고, 현재는 서서히 조정되는 분위기”라고 했다.
박 교수는 “그러나 노후 단지의 경우 재건축 기대감으로 가격이 덜 빠진 모양”이라며 “미래 가치를 선 반영했으므로, 가격이 지지되는 양상인데, 앞으로 정부 계획대로 정비사업이 빠르게 전개된다면 이러한 분위기가 지속될 것으로 보인다”고 설명했다. /김서경 땅집고 기자 westseoul@chosun.com
▶ 꼬마빌딩, 토지 매물은 ‘땅집고 옥션’으로 ☞이번달 땅집고 옥션 매물 확인
▶ 우리집 재산세·종부세·양도세 땅집고 앱에서 단번에 확인하기. ☞클릭!
▶ 국내 최고의 실전 건축 노하우, 빌딩 투자 강좌를 한번에 ☞땅집고M