호불호 확실히 갈렸다…'뉴홈' 특공 성적표 뜯어보니

[땅집고] 윤석열 정부의 첫 공공분양 주택 뉴홈의 사전청약 결과 유형별 호불호가 크게 갈렸다. 이익공유형인 ‘나눔형’의 경우 청년층에겐 큰 인기를 끈 반면, 신혼부부·생애최초 주택 수요자로부터는 외면받았다.

지난 12일 국토교통부는 뉴홈의 첫 사전청약 공급지구인 고양창릉, 양정역세권, 남양주진접2지구의 특별공급 청약 결과를 공개했다. 총 1만5353명이 신청해 평균 경쟁률이 11.1대1(나눔형 12.8대1, 일반형 3.4대1)에 달했다.

일반형보다 나눔형 경쟁이 더 치열했고, 나눔형 중 이번에 처음 도입된 ‘청년 특별공급(36.5대1)’이 신혼부부(7.2대1)와 생애최초(7.8대1)에 비해 높았다. 특히 인기가 높았던 고양창릉의 경우 평균 경쟁률이 17.7대1로, 청년 특별공급 59㎡는 64대1까지 치솟았다.

뉴홈 사전청약은 그간 청약 시장이 기혼자 위주로 운영된 점을 고려해 처음으로 비혼 청년에게도 추첨제 물량을 배정해 주목받았다. 청약 결과 청년층 참여 비중이 가장 높아 정부가 비혼 청년층의 주거 수요를 제대로 반영했다는 평가가 나온다.

하지만 청년 못지않게 물량과 분양가, 금리 측면에서 무주택 기혼자(생애최초·신혼부부)에게도 이점이 많았음에도, 상대적으로 이들의 청약 참여율은 저조했다. 업계에선 가구별 주거 수요에 맞게 뉴홈의 유형과 물량을 조정해야 한다는 의견을 내놨다.

■ “시세차익 30% 떼도 이게 어디야?”…‘나눔형’에 청년들 몰렸다

뉴홈의 첫 사전청약에서 청년층에게 흥행한 ‘나눔형’ 주택은 이익공유형 공공분양 주택이다. 분양가가 시세보다 낮은 대신 거주의무기간 5년을 채우면 이후 국가에 되팔 수 있다. 환매가격은 감정평가금액으로 계산하고 시세차익의 30%는 국가가, 70%는 본인이 가진다.

일반 공공분양 주택 상품에 비해선 환금성이 떨어져 주택의 자유로운 처분이나 자산 증식에 대한 압박이 큰 기혼자들에게는 외면을 받았다는 평가다.

예컨대 고양 창릉지구의 84㎡ 추정 분양가는 4억5000만원이다. 5년 후 시세가 6억원 오른 경우를 가정해보자. 고양시 덕양구에서 시세가 6억원인 아파트의 감정평가액은 최고 5억원 쯤이다. 5억원에서 분양가 4억5000만원을 제한 5000만원이 시세차익이다. 이 시세차익의 70%에 해당하는 3500만원이 수분양자가 가져갈 수 있는 차익금이다. 일반 공공분양 주택은 같은 조건에서 1억5000만원을 가져갈 수 있는 것과 차이가 크다.

앞서 신혼부부를 대상으로 비슷한 이익공유형 공공분양 상품인 ‘신혼희망타운’이 있었다. 신혼희망타운의 경우도 비슷한 비판을 받았지만, 입지가 우수한 곳은 청약경쟁률이 100대1 이상일만큼 높았다. 신혼희망타운은 집을 되팔 때 자녀 수와 대출 비중(최대 70%)에 따라 10~50% 비중으로 정부와 이익을 공유한다는 점이다. 20년간 거주하고 자녀 1명을 두면 환매시 시세차익의 10%를 정부와 공유하고, 자녀가 없을 경우 20% 다. 정부가 시세차익의 30%를 무조건 떼어가는 나눔형은 신혼희망타운보다 더 수요가 떨어질 수밖에 없는 셈이다.

박지민 월용청약연구소 대표는 “신혼부부·생애최초자에게 나눔형은 신혼희망타운과 비슷한 전형인데 정부가 가져가는 비중이 더 높고, 최근 주택 시장도 침체하면서 경쟁률이 떨어진 것으로 보인다”며 “다만 자금이 부족하고, 청약 시장에서 선택지가 거의 없는 청년층에게는 나눔형 전형이 우수한 주거 상품으로 다가왔을 것이란 점은 제도 변화의 큰 효과로 본다”고 했다.

■ 청년특공 없는 일반형, 혜택 크지만 물량 적어

전문가들은 무주택 기혼자들과 달리 청년들은 주택 가격이 유지만 돼도 웬만한 전세 상품보다 가치가 있다는 판단이 작용했을 것으로 봤다. 모아둔 목돈이 크지 않고, 맞벌이하는 배우자가 없는 비혼 청년 가구는 저금리로 5년 간 안전하게 거주하고 전세 보증금 수준의 목돈을 모을 수 있다는 이점이 부각됐을 것이란 설명이다. 또 신혼부부라도 혼인신고를 하지 않았거나 당장 내 집 마련 계획이 없는 경우 청년 특별공급 유형에 대거 몰렸을 것으로 추정된다.

고양창릉 59㎡는 청약경쟁률이 64대 1 로 가장 높았는데, 분양가가 3억9000원만원대로, 인근 삼송동 ‘삼송역헤리엇’ 59㎡의 전세금 시세 3억5000만원과 비슷했다. 최근 전세 시장은 보증금 보전이 불안하지만, 나눔형 주택은 그런 위험이 거의 없고, 시세가 오르면 일정 부분 이익도 생겨 목돈 마련이 가능하다. 특히 창릉지구는 주택형이 더 큰 양정역세권 84㎡(경쟁률 6.7대1)보다 서울 광화문 등의 업무 지구가 더 가까운 지리적 이점도 작용한 것으로 분석된다.

하지만 상대적으로 주거 상품으로서 보유·환금성 가치가 더 큰 일반형 주택 청약은 여전히 기혼자 위주로 운영돼 여전히 비혼 청년층이 소외되는 한계를 노출했다는 분석이다. 일반형은 이익공유 조건이 붙지 않는데다 금리·분양가가 파격적으로 저렴해 입지가 우수한 경우 청약 대기수요가 더 크게 쏠릴 가능성이 있다.

양지영 양지영R&C연구소장은 “이번 청약을 통해 청년층의 주거 수요를 확인할 수 있었던만큼 다른 유형도 물량 배정을 더 섬세히 조정할 필요가 있다”며 “현재 미분양이 많다고 해도 생애최초·신혼부부들 입장에선 분양가가 저렴하거나, 2%대 낮은 금리로 대출 받을 수 있는 주택 상품을 찾기가 힘들어 우수한 입지는 일반형 경쟁률이 예전보다 더 치열해질 가능성이 있다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com



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