"이번엔 무조건 해낸다"…다시 재개발 바람 이는 장위 11·13구역

[땅집고] “11구역은 장위뉴타운 맨 앞에 있어요. 그간 소규모정비사업 조합이 우후죽순 생기고, 신축 빌라가 들어섰어도 여기가 뉴타운의 얼굴인데 그냥 두면 안 되지요. 역세권 입지를 강조하면 분명 해뜰 날이 올겁니다.”

최근 4구역(장위자이 레디언트)이 분양에 나서면서 서울 성북구 장위동 장위뉴타운에 대한 관심이 커지고 있다. 장위뉴타운은 서울 뉴타운 중 최대 규모지만, 15개 정비구역 중 절반 가량이 해제돼 '반쪽 뉴타운'으로 불렸다. 그런데 이곳에 개발의 바람이 다시 불고 있다. 8·9구역은 공공재개발을 추진하고, 15구역은 민간 재개발을 위한 조합 설립을 마쳤다.

반면 11구역과 13구역은 아직 조합 설립도 못했다. 바로 ‘신축빌라’와 ‘가로주택사업’이라는 복병이 2개나 있기 때문. 이에 11구역은 상대적으로 노후도 기준이 낮은 ‘역세권활성화 사업’으로 개발의 물꼬를 튼다는 계획이다. 이곳은 부지 대부분이 6호선 돌곶이역과 상월곡역 출구로부터 350m이내에 들어, 역세권활성화 사업 핵심 요건에 부합한다.

■11구역, 마지막 희망 ‘역세권 시프트’에 올인

돌곶이역 1번 출구로 나와 화랑대로를 따라 상월곡역까지 5분쯤 걷다보면 낡은 2~3층 상가가 따닥따닥 붙어 있는 이곳이 장위뉴타운 11구역이다.

11구역은 장위뉴타운에서도 최고 입지로 평가받지만, 정비구역지정 해제 여파가 크게 남은 곳이다. 2018년 구역 해제 이후 서울시를 상대로 직권해제대상 구역 선정 등 무효확인 소송을 냈으나 패소했고, 신속통합기획과 공공재개발에서도 탈락했다. 이후 빠른 사업 추진을 원했던 주민들이 소규모정비사업으로 우회하면서 사업 부지가 줄었고, 신축 빌라가 줄줄이 들어서면서 77.8%이던 노후도도 점차 떨어지고 있다. 노후도 충족은 재개발사업의 첫 관문이다.

이에 11구역 재개발 준비위는 ‘역세권 시프트 사업’으로 방향을 틀어 사업 동력을 끌어올리고 있다. 역세권 시프트 사업은 역세권 토지의 종상향을 통해 용적률을 높이되, 증가한 용적률의 50%를 서울시가 원가로 매입해 공공임대주택으로 공급하는 것이다. 사업추진 문턱이 낮고, 사업속도가 빠르다는 장점이 있다.

11구역 준비위는 현재 제2종 일반주거지역(7층 이하)를 준주거로 종상향을 추진, 최대 용적률 600%를 받겠다는 계획이다. 성공할 경우 11만8385㎡에 지하5층~최고49층 공동주택 4517가구를 지을 수 있다고 기대하고 있다.

문주희 준비위 공동대표는 “현재 토지 등 소유자 동의율 50%를 확보해 구청에 사업 계획 사전 검토를 신청했고, 이후에는 구역 지정을 위한 제안을 거쳐야 한다”며 “이번에는 무슨 수를 써서라도 해보자는 열의가 대단하다”고 했다.

■13구역 “지지부진 ‘태릉’ 대신 우린 어때?”

13구역은 장위뉴타운에서 가장 부지가 크지만, 사업속도면에서 11구역보다도 더 뒤처져 있다. 13구역 면적은 총 31만8415㎡로, 4구역(15만3501㎡)의 2배 수준이다. 13구역 내에서만 소규모정비사업이 9개 추진되면서 부지가 줄었지만, 여전히 최대 규모다. 이중 13-4,6,8,9구역은 이미 조합을 설립했다. 나머지는 13구역으로 편입될 가능성이 크다.

13구역 재개발 추진위원회는 ‘투트랙’ 전략으로 개발 속도를 올린다는 계획이다. 먼저 올해 봄 공고 예정인 ‘민간도심복합사업’ 후보지에 도전하기 위해, 선제적으로 동의서를 걷고 있다. ‘민간도심복합사업’은 공공도심복합사업에서 주체만 바뀐 것으로, 신탁사나 리츠 등 민간 전문 기관이 토지주와 협력해 개발하는 방식이다.

두번째는 ‘태릉지구’ 개발 대안으로도 모색 중이다. 주민반발로 주택공급에 차질을 빚고 있는 태릉 대신 13구역을 개발하라는 것이다. 김순동 13구역 추진위원장은 “1만 가구 공급을 목표로 하는 태릉지구 개발은 현재도 심각한 태릉입구역 일대 교통난을 가중시킬 것”이라며 “13구역은 최소 6000가구로 지어질 수 있어 대안으로 적합한 곳”이라고 했다.

이외에도 추후 동북선(2025년 개통 예정) 북서울꿈의숲역이 생기면 역세권 관련 사업을 타진할 수도 있다. 추진위는 사업안이 확정되면 추진에는 문제가 없다는 입장을 보였다. 토지 등 소유자가 3000명이 넘지만, 2021년 서울시 신통기획 공모 당시 2달 만에 토지 등 소유자의 50% 동의를 얻을 정도로 개발 열의가 뜨겁다는 점에서다.

■ 사업 초기 단계, 저렴한 매물 수두룩

장위 11,13 구역2곳의 시세는 인근에 비해서 저렴한 편이다. 부동산 빅데이터 업체 ‘부동산플래닛’에 따르면 장위동 ‘연립/다세대’ 3.3㎡ 시세는 1726만원으로, 인접 동네인 성북구 석관동(3038만원), 강북구 번동(2014만원)보다 낮았다. 이달 초 전용면적 51㎡ 다세대주택(지하)은 2억5000만원에 거래됐다. 전세를 낄 경우 진입장벽은 더욱 낮아진다. 13구역에서 2억2000만원에 나온 한 매물은 전세보증금이 1억700만원이었다. 실투자금액은 1억1300만원에 불과한 것.

전문가들은 낮은 시세가 장점이라면서도, 사업 속도가 느린 이유를 잘 봐야 한다고 조언했다. 김제경 투미부동산컨설팅 대표는 “장위뉴타운은 개발속도에 따라 투자금액이 다양한데 11, 13구역은 사업 단계가 아예 초기라서 저렴한 매물이 있다”며 “그러나 신축 빌라가 대거 들어선 곳은 노후도 및 사업성 이슈가 발생할 수 있어, 투자할 때는 이 점을 주의해야 한다”고 전했다. 김서경 땅집고 기자 westseoul@chosun.com

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