1기신도시 파격 혜택에…리모델링 추진 단지들 "이걸 어째"

[땅집고] 정부가 1기 신도시 재건축에 파격적인 혜택을 주는 특별법 추진을 발표한 가운데, 재건축·재개발을 대체할 차선책으로 주목받던 리모델링 시장에는 찬바람이 거세질 전망이다.

7일 국토교통부는 ‘1기 신도시 정비 민관합동TF’ 제7차 전체 회의에서 1기 신도시 등 노후계획도시의 광역적 정비를 추진하기 위한 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’을 확정해 발표했다.

이번 발표에는 노후계획도시 재건축 추진의 최대 장벽으로 꼽히는 안전진단의 문턱을 낮춰 아예 면제하거나 완화하겠다는 내용이 담겼다. 택지조성사업이 완료된 지 20년이 넘은 100만㎡ 이상 택지는 노후계획도시특별정비구역으로 지정할 수 있는데, 특별정비구역에 지정되면 안전진단을 면제하고, 용도지역 종 상향을 통해 용적률을 높여주기로 했다.

리모델링을 하는 경우에는 최대 가구 수를 일반 리모델링 단지에 적용하는 15%보다 더 높여주고, 모든 정비사업에 통합 심의 절차를 적용해 사업 속도를 내기로 했다. 선례가 없는 도시단위의 대규모 재건축을 원활히 추진하기 위한 제도 정비인 셈이다.

■안전진단 문턱 낮추자 찬바람 부는 리모델링 시장

이번 특별법 추진 발표로 인해 1기 신도시를 중심으로 한동안 활황세를 보였던 리모델링 시장은 정체기를 맞을 것으로 보인다. 애초에 재건축 규제로 인해 만들어진 시장이었던 만큼 규제를 풀어준 이상 매력이 떨어졌기 때문이다.

앞서 리모델링 시장은 윤석열 대통령의 공약 사항이었던 1기 신도시 재건축이 별다른 진척을 보이지 않자 관심을 받았다. 기약없는 재건축을 기다리느니 상대적으로 사업속도가 빠른 리모델링이 낫다는 판단이 작용했기 때문이다. 이에 따라 2021년 12월 기준 94곳이던 전국 리모델링 추진 단지는 6개월 만에 131곳으로 급증하기도 했다.

하지만 윤석열 정부가 재건축 규제 완화 정책을 발표하면서 리모델링 추진 단지 증가 속도는 급감했다. 지난해 말 기준 총 136곳으로 반년 동안 겨우 5개 단지가 늘며 관심이 꺾인 것.

■리모델링 추진 명분 없는데 굳이…재건축으로 급선회

리모델링 사업이 지지부진했던 일부 노후 아파트는 재건축으로 선회 움직임을 보이기도 했다.

지난달 서울 강남구 개포동 대치 2단지는 기존에 추진한 리모델링 사업을 멈추고, 재건축 추진에 대한 목소리를 내고 있다. 지난해 10월 준공 30년을 맞으며 재건축 가능 연한이 지난데다 정부의 규제 완화가 맞물리면서 더는 리모델링을 추진할 명분이 없다는 것이다.

경기 안양 평촌신도시 목련마을 2단지 아파트는 리모델링 조합을 꾸려 사업을 추진했지만, 최근 정부 정책 변화에 재건축으로 선회하자는 의견이 나오고 있는 상황이다.

전문가들은 리모델링에 대한 수요가 더욱 희박해질 것이라고 전망했다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “이번 특별법 윤곽에 리모델링 가구수를 늘려주는 등 인센티브를 명시하긴 했지만, 이보다 더 큰 혜택이 예상되지 않는 이상은 재건축으로 눈을 돌릴 수 밖에 없다. 리모델링과 재건축 사이에서 고민한 조합들은 시간을 가지고 어느 쪽이 더 혜택이 큰지 저울질을 할 것이다”이라고 했다.

그러면서 “기존에 리모델링을 진행하다 재건축으로 선회하려는 목소리가 나오는 조합들의 갈등이 커질 수 있다. 재건축으로 방향을 돌리려고 해도 그동안 리모델링에 들어간 매몰비용이 있기 때문에 이해 관계자들의 의견을 모으는 것에 어려움이 있을 것이다”라고 했다.

이태희 건설산업연구원 부연구위원은 “기본적으로 리모델링은 골조를 두고 뜯어고치는 방식이라 재건축보다 비용이 더 많이 드는 경우가 발생한다”면서 “여러 측면에서 비용만 더 들고 밀도만 높이는 방식이기 때문에 리모델링보다는 재건축이 비용적, 도시계획적 측면에서 훨씬 좋다. 정부가 가능하다면 리모델링보다는 재건축을 유도하는 방식으로 정책을 가져갈 필요가 있다”고 강조했다. /배민주 땅집고 기자 mjbae@chosun.com

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