인프라 완벽, 넘치는 교통호재…'서울역 달동네'의 비상한 비상

[땅집고] 서울역 왼편 용산구 서계동과 청파동 일대 정비사업들이 속도를 내면서 환골탈태를 예고하고 있다. 이곳은 서울역에 인접해 있다는 점이 최대 장점으로 꼽힌다. 서계동 한가운데 있는 배문고에서 서울역15번출구까지는 직선거리로 약 550m. 서울역은 현재 1호선과 4호선, 경의중앙선, 공항철도 등 4개 노선 외에, 2025년 수도권광역급행철도인GTX-A 개통도 예정돼 있다. 여기에 신분당선과 신안산선 연장안도 추진돼 교통망은 더욱 좋아진다.

이에 서계동과 청파동 정비사업장들은 ‘서울역 역세권 아파트’가 되기 위해 개발에 박차를 가하고 있다. 다만 경사가 가파른 언덕 지형이라서 고도 제한과 일조권 침해 문제 해결이라는 숙제를 안고 있다. 낮게 지으면 사업성이 떨어지고, 높게 지으면 서로의 일조권을 침해할 가능성이 크기 때문이다.

■ 서울역 달동네, 5000가구 신축 단지로 변신 준비 중

7일 서울역 15번 출구를 나오니 빨갛게 칠해진 국립극단 뒤로 언덕에 위치한 주택가가 보였다. 서울시의 신속통합기획(신통기획) 2차 후보지 중에서 입지가 가장 좋다는 ‘서계동통합구역’이다. 서계동은 남산 위로 해가 뜨는 모습을 거실에서 볼 수 있을 정도로 뷰가 뛰어나다. 하지만 구릉지라는 지형 특성 때문에 그간 개발이 더뎠는데, 신통 2차 후보지로 뽑히면서 분위기가 달라졌다. 신통기획은 서울시가 재개발·재건축 사업 초기 단계부터 관여해 공공성 확보를 대가로 인허가 절차를 간소화 해 주는 제도다. 통상 5년 걸리는 사업기간이 2년으로 단축될 수 있다.

예전부터 이곳은 역세권 개발 등 다양한 사업이 추진됐으나, 주민 갈등이 번번이 발목을 잡았다. 신통1차 당시에도 통합재개발추진위(추진위)와 비상대책위가 대립을 거듭하다 결국 탈락했다. 그러던 중 지난해 12월 추진위가 토지 등 소유자 동의율 60%를 얻으면서 2차 공모에 성공하면서 재개발 동력을 얻게 됐다. 이들은 11만2599㎡ 부지에 용적률 250%를 적용, 2030년까지 2500여가구 공동주택을 짓겠다는 계획이다.

추진위는 추후 용적률 상향을 위해 기부채납을 고려하고 있다. 서계동 통합재개발 추진위 관계자는 “용적률을 더 높이기 위해 구청과 협의할 것”이라며 “기부채납으로 서울역과 연계한 서울의 대표 관광 명소를 만들고 싶다”고 전했다.

■1구역은 조합설립 인가 앞둬…2구역은 언덕 관건

서계동 통합재개발 구역의 최대 단점은 언덕이다. 실제로 서울역에서 서계동 초입까지는 금방이지만, 배문고까지는 오르막을 지나야해 숨이 턱에 찰 정도였다. 골목길 시멘트 계단을 오르다 뒤를 돌아보면 서울역 오른쪽 고층 건물과 남산타워가 보일만큼 지대가 높다.

언덕은 정비사업에 있어 리스크로 꼽힌다. 평탄화 작업으로 인한 추가 비용이 발생하고, 일조권 확보가 어렵기 때문이다. 이 일대가 고도제한을 받지 않지만, 중저층 단지가 될 가능성도 배제할 수 없다. 평탄화 작업을 거치더라도 단지 북쪽에 위치한 동의 경우 일조권이 침해될 수 있다. 실제로 이 일대 재건축 단지 ‘용산데시앙포레’ 일부 동은 해가 중천에 뜬 오후 2시인데도 그늘이 져 있었다.

서계동통합구역과 맞닿은 공덕동A구역도 언덕에 있다. 공덕A구역을 관통하는 만리재로는 현재도 계단 없이 가파른 경사길 그대로다. 바로 옆 ‘용산데시앙포레’가 효창공원으로 인해 층수규제를 받았던 것을 감안하면, 고층 아파트 조성은 어려울 수 있다. 이곳은 최근 구역 확장을 논의하다, 원안대로 가기로 했다. 8만2900㎡에 1500가구 이상 공동주택 조성을 목표로 한다.

청파2구역은 가장 고도가 높은 곳에 있는 데다 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 사업성이 관건이다. 인근 ‘청파동역세권시프트’ 사업이 준주거지역으로 종상향을 추진 중이나, 이곳은 아직 정해진 바가 없다.

평지가 많은 청파1구역은 민간 재개발로 추진된다. 2005년 추진위원회를 설립했지만, 이제서야 조합 설립 인가를 앞두고 있다. 기존 구역보다 면적을 늘려 총 3만2000㎡에 지상 25층, 7개 동, 697가구를 짓는다는 계획이다. 가장 속도가 빠를 것으로 기대되는 곳이다.

■청파1구역, 평당 9500만원부터 시작…문의 꾸준

정비사업이 완료되면 서울역 역세권에 5000가구 이상 신축 단지가 들어서게 된다. 서울역 역세권 단지로 평가받는 ‘서울역센트럴자이’보다 서울역에 더 가깝다. 이 단지 전용 59㎡는 지난해 12월 14억5000만원에 거래됐는데, 3.3㎡당 가격이 5000만원을 넘는다.

하지만 현재 이 일대 매수 문의는 실종 상태다. 토지거래허가지역으로 묶이면서 실거주 요건이 강화됐기 때문이다. 다만 현지 공인중개사들에 따르면 조합 설립 인가를 앞둔 청파1구역은 문의가 꾸준하다고 귀띔했다. 대신 이러한 사정으로 가격이 비싸다. 오윤성 윈윈부동산 중개업소 대표는 “청파 1구역 시세는 대지지분 3.3㎡ 당 9500만원부터 시작하지만, 문의가 많다”며 “청파1구역 다음으로는 서계동통합구역이 인기 있다”고 했다. 이달 초 청파1구역 대지지분 13평 한 다세대주택 급매물은 8억5000만원에 거래됐다.

현재 입주권이 나오는 최저가 매물은 한 근린생활시설로, 6억5000만원에 나와 있다. 전세금 8000만원을 제외한 5억7000만원으로 매수가 가능하며, 전용 39·49 ㎡ 주택형 입주권 신청이 가능하다. 다만, 근생이 저렴하다고 해서 덥석 매수해선 안 된다. 서울시 조례에 따라서 분양신청자가 소유한 부동산의 권리가액이 새 아파트 조합원 분양가 최저가격 보다 높아야 입주권이 나오는데, 근생은 이 조건을 충족하지 못하는 경우가 많다.

그럼에도 이 일대의 가치는 날로 높아지고 있다. 오 대표는 “이곳은 학교와 마트, 공원 등 인프라가 완벽한 데다 교통망 호재가 넘친다”며 “용산구에서 한남동 다음으로 쳐주는 곳”이라고 말했다. /김서경 땅집고 기자 westseoul@chosun.com

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