한 동짜리도 하이엔드 달고 공사비도 역대급…방배삼호의 도약

정비사업이 한창인 서울 서초구 방배동 일대는 ‘하이엔드 전쟁터’를 방불케한다. 현대건설의 ‘디에이치’, 포스코건설의 ‘오티에르’ 등 건설사 고급 브랜드를 적용한 재건축 단지들이 등장하면서 원조 부촌의 명성을 되찾겠다는 각오가 엿보인다. 땅집고가 방배동 일대 정비사업 구역들을 3편으로 나눠 소개한다.

[발품리포트-방배동 정비구역] ③ 한강변에 사통팔달 ‘방배삼호’

[땅집고] “한 동 짜리인데, 현대건설이 디에이치를 달기로 했어요. 방배삼호 통합 재건축도 무조건 1군 건설사의 하이엔드 브랜드가 붙을 겁니다. 한강이 보이는 데다 큼직한 도로가 몇 개나 있는 교통요지에 있으니까요.”

서울 서초구 방배본동 ‘터줏대감’ 삼호아파트가 재건축을 추진하면서 업계의 관심이 쏠리고 있다. 이곳은 소규모정비사업에 속하는 가로주택정비사업내도 하이엔드 브랜드가 붙을 정도로, 요지 중의 요지로 꼽히는 곳이다. 이수교차로에서 동작대교를 타면 용산까지 5분 만에 이동할 수 있고, 고가 아래로는 동작구와 강남을 잇는 사평대로가 있다. 여기에 서울시가 최근 아파트지구를 폐지하고, 지구단위 계획으로 전환하기로 하면서 사업이 더욱 탄력을 받게 됐다.

■같은 단지인데 한쪽은 ‘가로주택정비’, 나머진 ‘통합재건축’ 추진

삼호아파트 일대에선 2개 사업이 추진되고 있다. 3차 12·13동은 가로주택정비사업을, 1·2차 8개동과 3차 2개동은 통합재건축을 추진한다.

40여년 이웃으로 지내왔는데, 2개동만 다른 선택을 한 이유는 토지 용도가 다르기 때문이다. 12·13동은 준주거지역에, 10·11동은 3종 일반주거지역에 들어섰다. 통상적으로 준주거지역은 일반주거지역보다 높은 용적률을 적용받아 사업성이 우수한 편인데, 이런 이유로 2개 사업장으로 쪼개진 것이다. 서울시 조례에 따르면 2종 일반주거지역과 준주거지역 용적률은 각 200%, 400%다.

가로주택정비사업은 기존 차도와 보도를 그대로 유지하고 기반시설에 대한 추가 부담없이 노후주택을 소규모 공동주택으로 개선하는 사업이다. 사업이 확정되면 정비계획 수립 등의 절차를 건너 뛰고 곧바로 조합 설립부터 가능해 사업기간이 그만큼 단축되는 이점이 있다. 삼호 3차 12·13동은 가로주택정비사업 요건을 충족한다. 단지에서 분리해도 별다른 문제점이 없다는 것. 오히려 단지 끝에 있어 한강변을 조망할 수 있는 데다, 지하철역도 걸어서 10분이면 도착할 수 있다. 이에 현대건설 역시 한 동짜리 아파트지만, ‘디에이치’를 적용하기로 했다. 이곳은 공사비도 기록적이다. 3.3㎡당 공사비가 무려 1153만원으로, 국내 최고 수준으로 알려졌다. 총 4820㎡에 지상 35층, 1개 동, 총 120가구가 들어설 예정이다.

삼호 1~2차와 3차 10·11동은 통합재건축을 준비 중이다. 총 4만995㎡에 1133가구를 조성할 계획으로, 방배삼호 재건축 추진위가 최근 세무법인 선정 공고를 내는 등 사업이 순항하고 있다. 시공사 선정까지는 여러 단계를 거쳐야 하지만, 현장에서는 ‘하이엔드’에 대한 기대감을 엿볼 수 있었다. 방배본동 한 부동산 중개업소 관계자는 “1동도 하이엔드 브랜드가 들어오는데, 여기가 안될 리가 없다”며 확신에 차 있었다.

최근 서울시가 이 일대를 ‘아파트지구’에서 ‘지구단위계획구역’으로 전환하기로 하면서 사업은 더욱 추진 동력을 얻게 됐다. ‘아파트지구’란 1970년대 대규모 아파트를 효율적으로 짓기 위해 도입한 개념이다. 아파트지구가 하나의 용지에 하나의 용도만 허용하는 방식이라면, 지구단계획구역은 용적률·높이·용도 적용이 유연하기 때문에 다양한 용도를 결합한 도시계획이 가능하다.

방배삼호 재건축은 추후 방배6구역(래미안원페를라)과도 시너지를 발휘할 것으로 전망된다. 주택가가 대부분인 방배동에서 방배6구역이 방배삼호와 약 300m 거리를 두고 재건축을 진행하고 있다. 이곳은 지난해 8월 착공에 들어가 방배삼호보다 속도가 훨씬 빠르다. 삼성물산이 시공을 맡아, 총 16개동 1097가구를 짓는다. 그러나 최근 오염토가 발견되면서 사업 기간이 다소 길어지게 됐다.

■ 토허제 없는데도 거래 뜸해…반포주공 후광은 “글쎄”

서초구는 강남 3구(강남·서초·송파) 중 유일하게 토지거래허가제 적용을 받지 않는다. 이에 방배삼호나 방배6구역 입주권에 대한 매수 문의가 꾸준하다는 게 현장 분위기다. 그러나 높은 금리로 인해 실제 거래로 이어지는 경우는 드물다. 방배6구역의 경우 2025년 전후로 입주가 가능한 만큼, 거래 가능한 물건도 적다.

방배삼호는 갭투자(전세를 낀 매매)도 가능하지만, 역시 금리 영향으로 매수세가 끊겼다. 현재 전용면적 81 ㎡ 주택형은 14억5000만원(3.3㎡당 5840만원)부터 나와 있다. 이곳은 9호선 구반포역을 도보로 이용할 수 있고, 한강 프리미엄을 누릴 수 있지만, 이수교차로와 이수천 넘어 있는 반포주공보다 저렴한 가격이 강점이다. 반포주공 72㎡ 최저가는 23억원으로, 3.3㎡ 당 1억원이 넘는다.

박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 “방배삼호 주민들이 내방역보다는 구반포역을 이용하더라도, 반포주공 후광 효과를 보기는 어려울 수 있다”며 “그러나 큰 대로에 맞닿아 있어 서울 어디로든 이동하기 쉽고, 한강 조망이 가능하다는 점은 강점”이라고 전했다. /김서경 땅집고 기자 westseoul@chosun.com


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