윤석열 정부가 청년·신혼부부 등 무주택 실소유자의 내 집 마련을 위해 공급하기로 약속한 공공분양주택에 대한 사전청약이 이달 실시된다. ‘뉴홈’ 브랜드를 단 공공분양주택 50만호 가운데 첫 공급 물량으로 경기 고양창릉, 남양주 양정역세권, 서울 강동구 고덕강일3단지, 남양주 진접2 등 4곳이 대상지다. 땅집고가 이들 지역의 장단점을 집중 분석해 보도한다.

[땅집고] 이달 윤석열 정부의 공공분양주택 사업인 ‘뉴홈’의 첫 사전청약이 시작된다. 청약시장에 한파가 찾아온 가운데 3억원대로 서울과 3기 신도시에 내 집 마련을 할 수 있어 관심이 쏠리고 있다. 뉴홈을 통해 2027년까지 총 50만 가구의 공공분양주택이 공급될 예정이다. 이번 사전청약 공급규모는 고양 창릉(877가구), 양정 역세권(549가구), 서울 고덕강일 3단지 (500가구), 남양주 진접2 (372가구) 등 총 2298가구다.

뉴홈은 분양가 및 청약 자격 등에 따라 나눔형, 선택형, 일반형 등으로 나뉜다. 경기 남양주시 남양주 진접2 지구의 경우 일반형을 통해 공급된다. 일반형은 기존 공공분양 방식과 큰 차이가 없고, 분양가 상한제를 적용해 시세의 80% 수준으로 공급된다. 일반형의 경우 나눔형과 달리 전용 모기지는 없지만, 디딤돌·보금자리론 대출이 가능하다. 나눔형과 달리 사적거래가 가능하다는 점이 최대 강점이다.

이번 청약에 포함된 ‘남양주 진접 2지구’는 3기 신도시 중 왕숙신도시와 맞닿아 있다. 남양주 진접2 지구는 경기도 남양주시 진접읍 연평·내각리 일대에 130만㎡ 규모로 건설 중인 택지개발지구다. 총 1만253가구가 입주하게 되며, 수용인구는 2만 4125명에 달할 전망이다. 한국토지주택공사(LH) 주도로 2018년 토지보상에 나섰고 2021년 본격적으로 지장물 철거와 유적조사를 시작했다. 2022년 하반기부터 착공해 2026년 준공을 목표로 사업이 진행 중이다.

지난해 6월에는 진접2지구 일대 토지 조사 과정에서 문화재가 발견되면서 민간 사전청약 일정이 무기한 연기됐었다. 만약 추가로 문화재가 발견되면 사업이 지연될 수 있을 것이란 우려도 나오고 있는 상황이다. 이에 LH 관계자는 “문화재 발굴조사 소요기간 단축을 위해 조사단을 투입해 사업일정 지연을 최소화하기 위해 노력 중이며, 조사 결과 보존대책 수립이 필요한 상황이 아니라면 별도의 공사 지연은 없을 것으로 예상한다”고 했다.

■4·9호선 연장·GTX-B 개통 호재…서울과 멀어도 너무 먼 진접2지구

남양주 진접 2지구에서는 당고개와 진접을 연결하는 4호선 진접선을 이용할 수 있다. 여기에 9호선 환승역인 풍양역(가칭)이 2026년쯤 신설될 예정이다. 풍양역이 개통되면 진접2지구에는 총 2개의 노선이 지나게 되며 풍양역에서 서울역까지 1시간 내로 이동할 수 있게 된다.

지하철 9호선 연장선인 강동하남남양주선이 개통하면 진접에서 서울 강남권까지 45분 정도 걸린다. 풍양역에서 9호선을 타고 남양주 왕숙 1지구의 경춘선역으로 이동하면 GTX-B노선도 이용할 수 있다. 예정대로 개통된다면 풍양역에서 왕숙 1지구를 거쳐 서울역까지 35분에 닿게 된다.

하지만 다수의 교통 호재가 예정되어 있음에도 서울과는 멀어도 너무 멀다는 평가다. 지난해 3월 진접선이 개통되긴 했지만, 출퇴근 시간을 제외하고는 평균 배차간격이 20분 정도다. 배차간격을 고려하면 서울까지 닿는데 1시간을 훌쩍 넘기게 된다. 버스 배차 간격도 평균 12분에서 20분으로 길기는 마찬가지다.

교통 호재가 있긴 하지만 개통에 있어 기약이 없다는 점도 단점으로 꼽힌다. 9호선의 경우에는 아무리 빨라도 2028년 이후, 추진이 지연되면 2020년대 안에 개통될 가능성은 희박하다. GTX-B도 2030년 개통 예정으로 입주 시점인 2028년에도 교통 불편은 여전할 것이라는 관측이다.

■59㎡ 추정분양가 3억원대…“실거주 목적으로 접근해야”

진접 2지구의 추정 분양가가 3억원대로 공개된 가운데, 인근 단지 시세와 비교해 저렴한 편이 아니라는 반응이 나오고 있다.

주변에 전용 59㎡의 공급이 많지 않고 거래가 거의 없어 추정 분양가와 시세의 단순 비교가 어렵지만, 이를 고려하더라도 전용 84㎡와 비교해서는 비싼 편이다. 진접2지구 공공분양주택 추정 분양가는 전용 55㎡ 3억1406만원, 59㎡(298호)의 추정분양가는 3억 3748만원이다. 3.3㎡당 환산가는 1310만원 정도다.

남양주 오남읍 일대 남양주 양지e편한세상 전용 84㎡가 올해 1월 3억9000만원에 거래됐는데, 더 작은 평수임에도 가격대 차이가 크지 않다. 여기에 물가 상승률과 치솟는 인건비, 공사비 등을 감안하면 최종 분양가는 더 뛸 가능성이 높다.

LH 관계자는 “공공택지에서 공급되는 공공분양주택은 입지여건과 주변시세 등을 종합적으로 판단해 산정한다. 사전청약 공고 시점에는 실제 분양가 산정이 어려워 추정분양가를 먼저 제시하고, 실제분양가는 추후 해당블록 본청약시 분양가 심사위원회의 심의를 거쳐 확정된다”고 설명했다.

주변 시세보다 분양가가 높긴 하지만 ‘3억원대’라는 가격이 서울에 비해서는 크게 낮기 때문에 실거주를 원하는 수요자들의 관심을 끌 수 있을 것이란 시각도 있다.

장재현 리얼투데이 리서치본부장은 “남양주 진접2지구 사전청약의 경우 분양가가 다소 아쉽다는 평가가 있긴 하나 워낙 집값이 비싸다보니 3억원대라는 가격은 수요자들에게 충분히 매력적일 수 있다”면서 “다만 남양주 진접 2지구는 다른 지구와 비교해 입지적으로 좋은 곳은 아니기 때문에 투자 목적보다는 남양주 일대의 실수요자들이 실거주 목적으로 접근하는 것이 좋다”고 설명했다. /배민주 땅집고 기자 mjbae@chosun.com

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