입력 : 2023.02.02 16:58 | 수정 : 2023.02.02 19:42
[땅집고] 정부가 발표한 '전세사기 예방 및 피해 지원방안'과 관련해 전문가들은 전세사기 피해자에 대한 주거 지원 등 사후 조치에 대해서는 긍정적인 평가를 내리면서도, 전세사기를 원천차단할 근본 대책과 보증보험 미가입자들이 보증금을 받을 수 있는 실효성 있는 대책이 미흡하다는 점에 아쉬움을 표했다.
2일 정부는 전세보증금반환보증 보험 가입시 전세가율(매매가 대비 전세가)을 100%에서 90%로 하향조정하고, 전세사기 피해자들에 대한 주거 및 금융 지원, 전세사기에 가담한 공인중개사와 감정평가사 등에 대한 처벌 강화 등을 골자로 하는 전세 사기 예방과 피해 지원 대책을 내놓았다.
전세가율 90% 하향 조정은 그동안 전세가격이 매매가의 100%까지 보증가입이 허용되면서 악성 임대인이 전세보증금반환보증을 무자본 갭투자 및 전세사기 수단으로 악용했다는 점을 감안한 것이다. 또한 전세사기에 가담한 공인중개사와 감정평가사 등에 대해 ‘원스트라이크 아웃’ 요건 확대 등 처벌을 강화하고, 전세사기 피해자들에게 낮은 이자의 보증금 요건을 3억원까지 완화하고 대출액 한도도 2억4000만원까지 확대하기로 했다.
전문가들은 정부가 제시한 전세사기 지원책 중 전세사기에 대한 단속과 처벌 등 사후적 조치와 제도 개선에 대해 대체로 긍정적인 평가를 내렸다. 이은형 대한건설정책연구위원은 “임차인이라면 일단 실거주수요라 이들에 대한 주거지원과 피해복구를 제도적으로 지원한다는 점에서 긍정적”이라고 했다.
전세사기 피해자들도 이 같은 평가에 이견이 없어 보인다. 배소현 전세사기피해자모임 대표는 “주거지원 방안 중 보증금 3억원 이하 주택의 전세대출 연장을 저금리로 해주겠다는 내용은 원래 없었던 내용인데 임차인들의 요구에 따라 신설된 내용”이라며 “보증금 3억원 이하 주택에 한한다는 점이 아쉽기는 하지만 고무적”이라고 했다.
다만 개인과 개인간의 계약을 모두 공공이 통제할 수는 없기 때문에 투명한 시세 공개, 이해관계자들간 상호감시나 책임부여, 엄격한 처벌 등은 정책에 담을 수 있지만, 전세사기를 원천 차단하기에는 한계가 뚜렷하다는 평가도 나온다.
특히 신축빌라 분양 사업자에 대한 제재가 없다는 점에서 반쪽짜리 방안이라는 지적도 있다. 업계 관계자 A씨는 “애초에 빌라는 개별성이 강해 시세를 측정하기 어려운 상품이라 통상 주택공급사업자가 감정평가사와 모의해 분양당시 감정가가 부푸는 경우가 많다”며 “보증보험 가입의 기준이되는 공시가격 또한 분양당시 감정가와 연동되기 때문에 오류가 있다”고 했다. A씨는 “신축빌라의 경우, 수분양자인 임대인이 분양가와 비슷한 수준으로 전세계약을 체결하기 위해 임의로 분양가를 더 높게 부풀려 공급하면 깡통전세 문제 해결이 어려울 가능성이 높기 때문에 애초에 신축빌라 공급사업자가 임대차 계약에 관여할 수 없도록 막는 것이 근본적인 문제 해결 방법”이라고 덧붙였다.
보증보험 미가입자에 대한 구제책도 보완이 필요하다는 지적도 제기됐다. 보증보험을 들지 않은 피해자 가운데 대항력과 우선변제권을 갖춘 최선순위라면 직접 경매나 공매를 신청해 보증금을 배당받을 수 있다. 하지만 임차인이 경매를 신청해 해당 주택이 낙찰되더라도 보증금 전액을 돌려받기는 어려운 게 현실이다. 최근 부동산 경기 침체로 집값이 크게 떨어져 낙찰가가 전세금보다 낮을 가능성이 높은 탓이다.
공인중개사의 주택 임대차 범용 계약서 강화나 특약 내용을 추가적으로 확대해야 한다는 지적도 나왔다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “임차인이 보증금에 대한 대항력 확보 전에 임대인이 대출을 실행해 근저당 설정 시 계약을 해지할 수 있는 특약이 강화됐지만 이미 납부한 계약금은 돌려받을 수 없어 보증금 일부만 지킬 수 있다는 점이 한계다”며 “위 사안들은 특약에 불과해 의무가 없어 임차 중인 주택의 경우 임대인 변경 시 임차인에게 계약내용에 대한 안내 고지 의무화, 계약체결 시점에 선순위 임대차정보 제공, 임대인 국세완납증명 확인 등 정보공개를 더 확대할 필요가 있다”고 했다.
정부의 이날 발표 내용 중 법 개정 사항도 있어 국회 문턱을 통과해야 하는 과제도 남았다. 임대사업자의 보증의무에 대한 관리·감독 강화와 임대인 사망으로 인한 임차인 보호방안, 악성 임대인 명단 공개 등은 관련 법 개정이 필요하다. 함영진 랩장은 “나쁜 임대인 명단공개 등은 국회 입법 개정이 불투명한 여지가 있다는 점이 아쉬운 부분”이라고 했다. /전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com
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