입력 : 2023.02.02 16:25 | 수정 : 2023.02.03 00:02
[땅집고] 부산 재건축 최대어로 꼽히는 수영구 남천동 남천2구역(삼익 비치 아파트)의 조합원들이 수억원대의 추가 분담금 폭탄을 맞게 될 전망이다. 전체 가구 수 중 일반분양분이 10%도 되지 않아 사업성이 낮은데다 최근 급등한 공사비 때문인데, 예상을 뛰어넘는 분담금 추정액이 공개되면서 사업 추진에도 비상등이 켜졌다.
남천2구역은 1980년에 준공된 부산 광안리 해변가 단지인 삼익비치 아파트를 재건축 하는 사업이다. 기존 3060가구를 헐고 지하3층~지상60층, 12개 동, 3325가구로 재건축할 예정이다. 시공사는 GS건설이다. 지난 해 10월 사업시행인가를 받고 이 달 3일 분양 신청을 앞두고 있다.
2일 정비업계에 따르면 최근 남천2구역(삼익 비치 아파트) 조합은 조합원들에게 주택형별 분담금 추산액을 공개했다. 조합이 배포한 ‘재건축정비사업 분양신청 안내서’에 따르면 기존 아파트 84㎡를 보유한 조합원이 재건축 이후 같은 평형의 주택을 분양 받기 위해서는 6억 8195만원을 추가로 부담해야 한다. 서울 강동구 둔촌주공아파트의 조합원당 평균 추가분담금이 1억2000만원 정도인데 이에 비해 3배 이상 비싼 금액이다. 현재 이 단지 84㎡가 지난 달 9억9000만~11억9000만원에 거래됐고 현재 호가는 12억~15억원대에 형성되고 있는 점을 감안하면, 84㎡ 한 채를 받기 위해서는 최소한 20억원 가까운 금액이 필요한 셈이다.
기존 아파트 84㎡를 보유한 조합원이 59㎡를 분양받을 경우 추정 분담금은 1억 8867만원, 179㎡에 입주하기 위해서는 25억 5585만원을 추가로 지불해야 한다. 74㎡형을 보유한 조합원이 73㎡를 분양 받으려면 5억 9699만원, 84㎡를 분양받으려면 약 8억 3007만원을 부담해야 하는 것으로 추산됐다.
이 단지 분담금이 높게 책정된 이유는 일반분양 물량이 전체 가구 수 중 10% 채 되지 않는 265가구에 불과해 사업성이 낮기 때문인 것으로 풀이된다. 재건축 분담금은 조합원 분양가에서 권리가액(감정평가액x비례율)을 뺀 금액이다. 사업성이 높을수록 비례율이 높아지고 권리가액도 높아져 조합원이 부담해야 할 분담금도 줄어든다. 하지만 이 단지는 일반분양 물량이 적어 당초부터 분담금이 높게 나올 것으로 예상됐다.
삼익비치 추가분담금 규모는 총 2조5000억원으로 추정된다. 사업시행인가 당시 추가분담금과 비교해 2배가 넘는다. 조합 측은 최근의 금융비용, 공사비, 국공유지 매입비 등을 감안해 분담금이 늘었는데 특히 이중에서도 금융비용만 8000억원, 공사비 1000억원 정도 증액됐다고 했다.
앞으로 분담금이 더 늘어날 가능성도 배제할 수 없다. 삼익비치 아파트 재건축 조합은 설계 변경을 추진할 예정인데 일반분양분을 아예 없애 1대1 재건축을 추진할 가능성이 높기 때문이다. 조합 관계자는 “시공사와 공사비 협상을 진행할 예정이라 아직 분담금이 확정된 것은 아니다”며 “하지만 설계변경을 통해 1대1 재건축을 추진하게 되면 일반분양분이 줄어들면서 수익도 줄어들게 돼 공사비는 더욱 늘어날 가능성이 높다”고 했다.
GS건설이 당초 제시한 1조2000억원의 공사비도 물가 상승분만을 고려한 것이어서 여기에 설계변경에 따른 추가 비용이 반영되면 분담금은 더 늘어날 수밖에 없다.
조합원들도 당혹감을 감추지 못하고 있다. 조합원 A씨는 “당초부터 일반 분양분이 적기 때문에 분담금이 높을 것이라고는 어느정도 예상하기는 했지만 84㎡의 조합원 분양가가 예상치보다 너무 높아 당황스럽다”며 “계속 차고 가야할지 현금 청산을 해야할지 고민스럽다”고 했다.
김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “통상 50층 이상의 초고층 단지는 안전 설비 등에 대한 비용이 더 드는데 삼익비치는 초고층으로 설계해야 하기 때문에 공사비가 많이 들고 공사비로 사용되어야 할 조합원 분담금이 다른 재건축 단지보다 더 클 것으로 예상된다”며 “게다가 착공 이후에는 물가상승분을 반영할 수 없어 애당초 분담금을 높게 설정했을 가능성이 있다”고 했다. /전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com
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