엔데믹에도 오피스는 텅텅…美 부동산 회사들의 새 먹거리는

[함현일의 미국&부동산] ‘오피스 빌딩’ 한 우물 파던 부동산 회사들의 한눈 팔기

부동산 트렌드를 읽는 법은 쉽다. 부동산 개발회사들이 무엇에 손을 대는지를 보면 알 수 있다. 최근 그 움직임이 눈에 띈다. 여전히 여러 자산에 손을 대고 있지만, 눈에 띄게 어떤 자산의 투자는 줄이고 어떤 투자는 늘리고 있다. 그 중심에 ‘오피스 빌딩’이 있다. 눈에 띄게 투자를 줄이고 있다. 그리고 지켜보고 있다. 어디로 갈지.

■엔데믹에도 50% 밑도는 출근율…오피스 공실률 늘고 수요 감소

코로나 팬데믹 초기 가장 타격을 덜 받은 부동산 자산은 오피스였다. 보통 오피스 임대 기간이 10~15년이어서, 임차 회사들은 재택근무로 사무실을 사용하지 않아도 임대료를 꼬박꼬박 내야 했기 때문이다. 그렇게 팬데믹이 끝나고 오피스로 돌아올 날만 기다렸다.

그러나 코로나 펜데믹이 지나간 이후 많은 회사가 재택 근무를 마쳤지만 그 비율이 기대 이하다. 여전히 평균 사무실 사용률이 50%를 밑돌고 있다.

미국 보안회사인 캐슬시스템즈에 따르면 올해 초 미국의 주요 10개 도시 출근율은 32.8%였다. 지난해 12월 중순에도 48%로 50%를 넘지 못했다. 여전히 임대 중인 많은 사무실이 비어있다는 것이다.

오피스 공실률은 높아지고, 전대차는 늘고, 신규 사무 공간 수요는 줄었다. 부동산 정보회사인 코스타(Costar)에 따르면 지난 9월 말 기준 오피스 공실률은 12.3%로 팬더믹 전인 2019년 말 9.2%에서 크게 높아졌다. 특히 뉴욕, 워싱턴D.C., 샌프란시스코 등은 지난 20년 이래 가장 높은 수준의 공실률을 기록하고 있다.

전대차도 역대급이다. 많은 회사가 사무실 임대가 끝나기 전에 사용 면적과 비용을 줄이기 위해 서브리스를 내놓고 있다. 코스타에 따르면 현재 약 2억 1180만 제곱피트 면적의 서브리스가 시장에 나와 있다. 2019년 말 1억 880만 제곱피트에서 거의 2배나 늘어났다. 역대 최고치다.

신규 사무 공간을 찾는 문의도 줄었다. 많은 회사가 신규 오피스 찾는 일을 미루고 있기 때문이다. 임대 수요 관련 정보 회사인 VTS에 따르면 2022년 신규 오피스 서치는 2019년의 44% 수준이었다. 특히 최근 경기 불황 전망으로 많은 회사들이 인력 감축에 나서고 있어 당분간 신규 오피스 수요는 더 줄어들 전망이다. 신규 오피스 개발도 감소했다. 지난 3분기 기준 1억 5300만 제곱피트의 오피스 빌딩이 개발 중인데, 이는 2020년 1분기 1억 8400만 제곱피트에서 17%가량 줄어든 수치다.

■ 오피스 대신 새 투자처는 어디?…올해 신규 아파트 공급, 1986년 이후 최대

오피스 개발과 운영이 주요 사업이었던 부동산 회사들은 다른 곳으로 눈을 돌릴 수밖에 없게 됐다. 주로 멀티패밀리 주거 사업에 손을 대고 있다. 뉴욕 엠파이어 스테이트 빌딩을 소유한 것으로 유명한 엠파이어 스테이트 리얼티 트러스트는 2021년 말부터 처음으로 멀티패밀리 자산을 인수하기 시작했다. 시카고, 뉴욕 등 주요 도시에 1200만 제곱피트의 오피스를 소유하고 있는 앰트러스트도 뉴욕 테리타운에 소유한 오피스 타워를 아파트로 리모델링하는 작업을 시작했다. 이 회사는 2020년 브루클린에 첫 아파트를 완공했다.

미국에서 가장 많은 오피스를 소유하고 있는 회사 중 하나인 보스턴 프라퍼티즈도 동부 지역에 2000가구의 멀티패밀리 개발을 계획 중이다. 월드트레이트센터 개발회사로 유명한 실버스테인 프라퍼티즈도 오래된 오피스 빌딩을 아파트로 컨버트하는 15억 달러의 펀드를 모집 중이다. 코스타에 따르면 멀티패밀리 개발 인기가 높아지면서 올해 약 50만가구의 신규 아파트가 공급될 예정이다. 이는 1986년 이후 최대치로, 팬데믹 전인 2019년에는 36만 8000가구가 공급됐다.

아파트뿐만이 아니다. 보스턴 프라퍼티즈는 오피스 대신 연구 및 생명 과학 시설을 개발 중이다. 에스엘 그린 리얼티는 뉴욕 타임스퀘어에 위치한 오피스를 카지노로 리모델링하는 사업에 관심을 갖고 있다. 지난 1년 사이 주가가 80% 이상 떨어진 뉴욕 시티 리트도 최근 공개한 SEC 문서에 주요 사업인 오피스를 넘어 호텔, 주차시설 등의 인수를 고려하고 있다고 밝혔다.

오피스는 자산 가치가 떨어지자 조세 저항도 커졌다. 최근 오피스 소유주들은 재산세에 가장 민감하게 반응한다. 자산 가치가 떨어진 만큼 낮은 세금을 내기 위해 어필하는 것이다. CBRE에 따르면 세금 계산을 위한 자산감정에 이의를 제기하는 비율이 팬더믹 이전보다 약 30~40% 늘었다. 월스트리트저널에 따르면 최근 이자율 상승과 수요 감소로 오피스 빌딩 소유주들은 오피스 가치가 15~40%가량 떨어졌다고 보고 있다. 부동산 분석회사인 그린스트리트는 평균적으로 오피스 빌딩 가치는 팬더믹 이후 약 25%가량 감소했다고 분석했다. 하지만 각 시의 조세 당국 평가는 다르다. 평균 10% 떨어진 것으로 보고 있다. 이런 입장 차이가 이의 제기로 이어지고 있다.

하지만 오피스 시장 전망이 계속 암울한 것만은 아니다. 최근 여러 회사가 사무실 복귀를 강력히 추진하면서 출근율이 높아지고 있다. 곧 60%를 넘을 거란 예상이다. 재택근무를 고집하던 세일즈포스, 스냅, 드랍박스 같은 IT 회사들도 사무실 사용을 늘리는 정책을 추진하고 있다. 재택근무의 효율성에 의문을 제기하는 회사 고위 임원들이 늘면서, 사무실 복귀가 늘어나는 분위기다. 그래서 사무 공간 축소를 미루는 회사들도 많다. 한 눈팔던 투자자들이 언제든지 오피스로 다시 돌아올 수 있다. /글=함현일 美시비타스 애널리스트, 정리=김리영 땅집고 기자



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