입력 : 2023.01.29 12:07 | 수정 : 2023.01.30 13:58
[땅집고] 정부가 39조6000억원 규모의 특례 보금자리론을 30일 출시한다. 주택가격이 9억원 이하인 경우 소득 수준과 무관하게 최대 5억원까지 대출이 가능해 많은 실수요자들의 관심을 받고 있다. 내년 1월30일까지 1년간 한시적으로 운영한다.
특례보금자리론은 주택금융공사에서 판매하던 ‘안심전환대출’, ‘보금자리론’, ‘적격대출’ 세 가지 상품을 결합한 상품이다. 기존 보금자리론과 달리 소득 제한 없이 이용할 수 있지만, 우대금리를 적용받기 위해선 본인과 배우자의 소득증빙이 필요하다.
무주택자와 1주택자가 신청할 수 있고, 일시적 2주택자는 기존 주택 처분을 조건으로 접수할 수 있다. 대출금은 주택구입, 기존 대출상환, 임차보증금 반환 등의 용도로 사용 가능하다. 대출한도는 최대 5억원이며, 주택담보대출비율(LTV) 최대 70%(생애최초 주택구입자는 80%), 총부채상환비율(DTI) 최대 60% 한도 내에서 대출이 가능하다. 대출 가능 금액은 LTV 적용 금액과 대출한도 금액 중 적은 금액으로 대출된다는 점도 고려해야 한다.
대출 기본금리는 우대형(4.65~4.95%)과 일반형(4.75~5.05%)이 있으며, 여기에 저소득청년이나 사회적배려층, 신혼가구, 미분양 주택 등에 대해서는 우대금리도 가능하다. 우대금리를 적용받으면 대출금리가 3.75~4.05%로 인하될 수 있다. 대출만기는 10년, 15년, 20년, 30년, 40년, 50년 등이 있고, 중도 상환에 따른 수수료는 없다.
땅집고가 김은진 레오대출연구소 대표와 함께 무주택자의 조건별 ‘특례보금자리론’ 활용 방법과 이밖에 유리한 대출상품에 대해 이야기를 나눴다. 김 대표는 “상대적으로 은행 상품에 비해 금리가 낮고 소득 여건, 대출 한도가 완화된 특례보금자리론을 이용해 주택 매입 기회로 삼으라”며 “다만 개인별로 구매하려는 주택 시세, 소득 여건, 결혼 여부 등에 따라 다른 정책 대출 상품이 유리할 수 있기 때문에 대출 받기 전 다양한 상품에 대해 숙지하고 상담을 받을 것”을 권했다.
김 대표는 이화여자대학교를 졸업하고 2014년부터 2021년까지 기업은행, 외환은행 등에서 대출 상담사로 8년간 근무했다. 현재 대출 전문가로 활동 중이며 지난해 대출 노하우를 담은 ‘대출의 마법’을 출간했다. 김 대표와의 인터뷰는 유튜브 땅집고TV 채널에서도 볼 수 있다.
-기존 대출 상품을 비교했을 때 특례보금자리론의 최대 장점이라면.
“우선 예전에 보금자리론은 주택가격이 6억원 이하에 그쳤는데, 특례 보금자리론은 집값이 9억원 이하인 경우에 최대 5억원까지 대출 가능하다. 소득 제한이 없다는 점도 특징이다. 그럼 무소득자도 대상이 되냐고 문의하시기도 하는데, 소득을 전혀 안 본다는 것이 아니고 소득 상한 제한이 없다고 보시면 되겠다. 특례보금자리론의 장점 중 또하나는 중도 상환 수수료가 없다는 점이다. 이미 실행한 대출이 있는 상태에서 특례보금자리론 조건이 좋아서 갈아탄다고 해도 기존 대출에 대한 중도상환수수료가 없다. 특례보금자리론을 받았는데 몇 년 있다가 금리가 내려서 다른 대출로 갈아탈 때에도 중도상환 수수료가 없다. 통상 은행의 대출 상품 중 고정 금리 상품은 5년동안만 금리가 고정되는 반면 특례보금자리론은 만기 고정 금리라는 점도 장점이다.”
-9억원 이하 주택을 매입할 때 특례보금자리론이 가장 유리한 대출 상품인 것은 맞나.
“각자 처한 조건에 따라 다르다, 소득 여건, 매입하려는 주택 가격 등을 고려했을 때 다른 상품이 더 유리할 수도 있다. 예를 들면 만약 신용 대출이 없는 A씨가 생애 최초로 6억원 짜리 주택을 구입할 경우 정책 상품인 특례보금자리론을 택할지 아니면 은행상품인 생애최초 대출을 실행할 것인지 고민을 할 것이다. 이때 생애 최초 상품 대출을 실행할 경우 LTV(주택담보대출비율)를 80%를 적용받을 수 있기 때문에 최대 4억8000만원까지 대출을 받을 수 있다. 그런데 특례보금자리론도 최대 5억원까지 받을 수 있어서 둘 다 가능하다. 이런 경우에는 대출할 때 소득 여건을 따져봐야 한다. 은행 대출은 DSR(총부채원리금상환비율) 40%를 적용받지만, 특례보금자리론은 DSR 규제가 없는 대신 DTI(총부채상환비율) 60% 한도 내에서 대출받을 수 있기 때문이다. 상대적으로 DTI가 소득요건이 완화돼 있다고 보면되는데 자세한 내용은 은행과 상담해볼 것을 권한다.”
-소득이 4000만원인 A씨가 6억원짜리 집을 매입하려고 할 때 특례보금자리론과 생애 최초 중 어떤 상품이 나을까.
“A씨가 은행에서 생애최초 대출을 받는다면 DSR 40%를 충족을 해야 되니까 금리 5% 만기 40년일 때 대략적으로 2억7000만원 정도의 한도밖에는 나오지 않는다. 하지만 특례보금자리론을 실행하면 DTI 60% 한도라 4억원까지도 대출 받을 수 있다. 금리도 특정 조건을 만족하면 0.9% 우대금리를 추가로 감면을 받을 수 있기 때문에 특례보금자리론이 더 유리하다.”
-특례보금자리론을 실행할 때 주의해야할 점이 있다면.
“대출을 일으킬 때는 2가지를 봐야 한다. 소득과 (대출)한도다. 소득이 부족하다면 특례보금자리론이 유리할 수 있다. DSR은 안 보고 DTI만 보기 때문이다. 반대로 상대적으로 소득이 많고 모든 조건을 충족한다면 그땐 금리를 보고 선택을 해야 한다.
경매를 통해서 낙찰을 받은 주택에 대해 특례보금자리론을 실행할 계획이라면 감정가가 9억원 이상인지 아닌지를 꼭 체크해야한다. 실례로 상담자 중 경매로 서울 노원구의 감정가 9억5000만원인 주택을 6억5000만원에 낙찰 받은 경우가 있었다. 낙찰자의 세전 연소득은 3000만원이고 대출금리는 5%였는데 최근 이 아파트 시세가 떨어진 만큼 감정가의 80%(7억6000만원)의 대출이 가능할 것이라고 생각해 낙찰을 받았다, 그런데 감정가가 9억원 이상이라 특례보금자리론을 받을 수 없었다.
-무주택자에게 유리한 또 다른 대출 상품은.
“무주택자인 신혼부부가 6억원 이하 주택을 매입할 계획이라면 주택금융공사가 발행하는 상품 중 디딤돌대출을 추천한다. 특례보금자리론과 디딤돌 대출을 비교했을 때에는 무조건 디딤돌 대출을 받는 게 유리하다. 특히 올해부터 기준이 대폭 완화됐다. 신혼부부일 경우 대출 한도가 최대 4억원이며 주택 기준 시세도 기존 5억원에서 6억원으로 늘어났다. 금리도 상단 기준 3%대라 저렴하다. 다만 현재 무주택자 지위여야 하고 이미 1주택자인 경우 갈아타기를 위한 디딤돌대출을 받을 수 없다. 이전에 주택 구매 이력이 있는지 여부는 상관없다. 특례보금자리론은 기존에 주택을 보유한 경우에 갈아타기하려는 1주택자들도 실행할 수 있다. 만약 디딤돌 대출을 받고 싶은데 소득 때문에 대출 한도를 전부 받을 수 없다면 디딤돌 대출을 받고 부족분은 특례보금자리론으로 충족할 수도 있다.”
-규제 해제되고 LTV가 확대됐다고 해도 자금이 부족하다면 무의미하다. 혹시 주택담보대출 외에도 레버리지를 끌어쓸 방법이 있나.
“집을 살 때 끌어쓸 수 있는 레버리지는 크게 대출(신용대출 포함)과 전세다. 그런데 두 가지를 다 쓰고 싶다. 통상 은행은 세입자가 있는 집에 후순위로 대출을 실행시켜주지 않으려고 한다. 하지만 한도가 나오면 가능할 수도 있다. 예를 들면 현재 서울 비규제지역에 매매가 10억, 전세금 5억원 짜리 주택이 있다고 가정해보자. 이 때 LTV 70%이기 때문에 7억원까지 가능한데 세입자를 끼고 있다면 전세보증금 5억원을 제외한 최대 2억원까지 은행 대출을 받을 수 있다. 다만 지점별, 차주 조건, 주택별로 상황이 달라 무조건 가능한 것은 아니지만 규정상 가능하기 떄문에 자금 계획을 세울 때 고려해볼 수 있다.”
-다주택자도 특례보금자리론을 활용할 수 있나.
“다주택자는 특례보금자리론이 불가하다. 규제지역에서 다주택자는 전세퇴거자금대출을 포함한 생활안정자금대출은 2억원 한도 내에서 받을 수 있다. 비규제지역에서는 은행상품으로 LTV 60%까지 가능하다. (전세보증금 한도내에서) 다만 DSR 때문에 소득 요건을 만족시키기가 쉽지 않다. 특히 다주택자들 중에는 기존에 대출이 있는 경우가 많고 금리가 올라가서 DSR 요건을 만족시키기 쉽지 않다.”/전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com
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