입력 : 2023.01.27 10:36 | 수정 : 2023.02.01 15:52
서울 용산구 한남동 일대 단독주택을 소유한 A씨는 2017년 근린생활시설로 용도를 바꿔 신축했다. 이 건물에 도넛 전문점 ‘올드페리’와 레스토랑 ‘리틀넥 한남’을 입점시켰다. 모두 식음료 시장에서 잘 나가는 속칭 ‘스타 임차인’이었다. 당시A씨는 다른 건물보다 임대료를 20~30% 저렴하게 받았다. 유명 매장이 입점하고 유동 인구가 늘어나자, 이 건물은 핫 플레이스가 즐비한 한남동에서도 단연 주목받는 건물로 떠올랐다.
최근 꼬마빌딩 등 수익형 부동산 건축 트렌드가 바뀌고 있다. 경기 침체 우려가 높아지면서 임대 수익과 건물 가치를 극대화하기 위해 임차인 유치의 중요성이 어느 때보다 높아진 것. 건축주들이 스타 임차인을 찾는데 혈안이 되고 있다. 스타 임차인이 입점하면 불경기에도 임대료 연체가 없고, 건물 가치도 높아지기 때문이다.
다음달 7일 개강하는 땅집고 건축주대학(26기)에선 봄 건축 시즌을 앞두고 수익성을 높이기 위해 건축주가 반드시 알아야 하는 실전형 건축 설계·시공·임대 전략을 집중적으로 소개한다. 강사진을 미리 만나 수익 극대화를 위한 건축 노하우를 들어봤다.
◇”인테리어 비용 지원해 스타 임차인 모셔라”
전문가들은 건축주가 잘 나가는 스타 임차인을 ‘모시는’ 일이 어느 때보다 중요해졌다고 입을 모은다. 김종석 쿠움파트너스 대표는 “경기 침체기에는 내 건물을 돋보이게 할 좋은 아이템을 갖고 있는 임차인을 찾는 것이 성패를 좌우한다”면서 “손품과 발품을 팔아서 이른바 ‘핫플’ 운영자를 적극 유치해야 한다”고 했다. 스타 임차인도 새 매장을 확장하려면 리스크가 적지 않기 때문에 건물주의 임차 제안을 반기는 편이다.
임차인에게 인테리어 비용을 지원하는 건축주도 늘고 있다. 김 대표는 “건축주는 건물 외관과 내부 인테리어 비용을 과감하게 지원해 주는 대신 임대료는 조금 더 받는 방식”이라며 “건물을 되팔 때는 ‘임대 수익률’이 중요한 기준이 되기 때문에 초기 비용을 더 지출하더라도 장기적으로 유리한 선택지가 될 수 있다”고 했다. 최근 인테리어의 중요성이 커진만큼 임차인 입장에서도 비용 지원을 받으면 좀 더 과감한 인테리어 투자를 할 수 있다.
좋은 임차인을 확보하려면 임대료 산정에도 융통성이 필요하다. 최근에는 고정 임대료가 아닌 매출액에 연동하는 방식이 확산하고 있다. 스타벅스가 많이 사용한다. 스타 임차인 대부분이 매출액 연동 방식을 선호한다. 다만 이 경우에도 최저 보장 임대료는 정해놓아야 한다.
◇3층 이상 건물 철거 기준 까다로워져
건축 관련 법규도 잘 알아둬야 한다. 건축비에 직접적인 영향을 주는 규정이 많기 때문이다. 기존 건물을 헐고 신축하길 원한다면 2층 이하 건물을 사는게 유리하다. 철거 규정이 까다로워졌기 때문이다. 종전에는 건물 철거시 신고만 하면 됐는데 작년 8월부터 3층 이상 건물은 철거 심의·허가를 받은 후 착공 신고와 감리까지 필요하게 된 것이다.
건축주대학에서 ‘신축 건물 설계’를 주제로 강의하는 현상일 구도건축 소장은 “건축에서 철거 비용이 만만치 않은데, 철거에 대한 별도 심의 절차를 받게 되면 구조 검토, 해체 장비, 펜스 설치 등 각종 조건이 까다로워져 철거 기간이 1개월에서 4개월로 늘고 비용도 급증한다”고 했다. 실제로 대지 198㎡(60평), 지상 3층 건물 철거 비용이 과거엔 2000만~3000만원이었는데 최근에 1억여원으로 늘었다.
지하층을 만들고 터파기 공사를 해야 한다면 해당 공사 비용을 이전보다 10% 이상 더 높게 책정해야 한다. 기존에는 지하 1층까지 터파기를 할 경우 관할구청 심의를 받지 않았다. 하지만 관련 법령 개정으로 준공 20년 넘은 건물이 밀집한 지역에서는 지하 1층도 굴토 심의를 받아야 한다. 현 소장은 “굴토 심의를 받으면 공사 기간이 2개월 정도 늘고, 비용도 증가한다”고 했다.
건축 관련 소방법도 바뀌었다. 현 소장은 “지난해 말 소방법 변경으로 숙박시설이나 다세대주택을 지을 때는 3000만~4000만원 정도 비용이 드는 스프링클러를 설치해야 한다”고 했다. 다만, 상가주택과 다가구주택에는 이 법을 적용하지 않는다. 건축주에게 유리하게 바뀌는 법규도 있다. 이르면 오는 8월부터 일조권 사선 제한이 완화돼 활용할 수 있는 공간이 늘어나 수익을 높일 수도 있다.
<돈 버는 건축법 배워가세요…건축주대학 26기 2월 개강>
땅집고 건축주대학이 2월7일 개강하는 26기 과정 사전 신청을 받습니다. 건축주대학은 단순한 집짓기 기초 교육이나 건축 인문학 강의가 아니라 ‘돈 버는 건축’ 노하우를 전달합니다. 2017년 개설 이후 1500여명이 수강했고 실제 건축에 나선 건축주도 적지 않습니다.
강의는 케이스 스터디 중심으로 총 12회 진행하고, 건축 성공 노하우를 직접 보고 배우는 현장 스터디 2회를 포함합니다. 심영규 글로우서울 이사가 건축 기획의 중요성을 알려드립니다. 김종석 에이티쿠움파트너스 대표와 홍만식 리슈건축 소장은 건물 가치를 높이는 설계 전략을 소개합니다. 김형섭 마고퍼스종합건설 대표는 시공에서 꼭 알아야 할 실전 노하우를 전달합니다. 김예림 법무법인 심목 변호사가 부동산 분쟁 예방 포인트를, 조하림 세무사는 상속·증여·양도 세무 전략을 각각 강의합니다.
수강료는 190만원이며 사전 신청하면 10만원 할인합니다. 땅집고M 홈페이지(www.zipgobiz.com)에서 신청하면 됩니다. (02)6949-6190.
