"장사 한번 해볼까?"…점포 계약하기 전 반드시 확인할 것들

창업은 쉽지 않다. 성공보다 실패 확률이 높다. 멘토가 필요한 이유다. 땅집고는 최근 출범한 상생창업지원센터 멘토단에게서 창업 성공에 필요한 기초지식부터 실전 노하우를 들어보는 온라인 창업멘토링 시리즈를 매주 1~2회씩 싣는다.

[온라인 창업 멘토링] 점포 계약에 앞서 등기부등본·건축물대장부터 확인해야

[땅집고] 예비 창업주는 희망 업종에 대한 기술적인 노하우를 익히는 것도 중요하지만, 각종 분쟁이 일어났을 때를 대비해 관련 법에 대한 이해도 필수다. 법을 제대로 알지 못하면 자신의 권리를 주장하기 어렵다. 특히 상가건물임대차보호법과 가맹사업거래의 공정화에 관한 법률은 예비 창업주라면 반드시 알아야 한다.

예비 창업주는 상권 분석과 점포 위치 선정을 마치면 점포 임대차 계약을 체결한다. 대부분 부동산 공인중개사나 임대인이 작성한 임대차계약서를 그대로 사용한다. 하지만 임대인과 임차 건물에 대한 분쟁이 발생하면 가장 중요한 것이 임대차 계약서다. 계약서를 쓰기 전에 어떤 점을 중점적으로 살펴봐야 하는지 짚어봤다.

■등기부등본과 건축물대장 보는 법

가장 중요한 것은 입점할 점포의 등기부등본을 확인해 임대인과 실제 점포소유자가 같은 인물인지 확인하는 것이다. 상가는 임대차계약을 체결하려는 자와 점포소유자가 다른 경우도 많기 때문이다. 이 경우 점포소유자의 인감증명서가 첨부된 위임장을 반드시 받아둬야 한다.

등기부등본상 점포에 가압류, 가등기, 근저당권이 설정되어 있는지를 살펴 점포소유자의 자산 상태를 확인하는 것이 좋다. 특히 점포에 설정된 근저당권 채권최고액이 얼마인지를 살펴 채권최고액과 임대보증금 합산액을 그 점포의 시가와 비교해야 한다. 점포가 경매에 넘어갔는데 낙찰가격이 채권최고액과 임대보증금 합산액보다 적으면 보증금 전부를 회수하기 힘들 수 있기 때문이다. 이런 리스크를 미리 알고 거래를 체결하는 것이 중요하다.

등기부등본을 확인하는 시점도 중요하다. 임대차 계약을 체결할 때와 잔금을 지급할 때 모두 확인해야 한다. 그 사이 등기사항에 변동이 생길 수도 있는 탓이다. 만약 변동이 생겼다면 잔금 지급에 앞서 그 이유를 반드시 확인하는 게 좋다.

등기부등본과 함께 꼼꼼하게 검토할 서류가 건축물대장이다. 불법 증축 등의 사유로 위법건축물로 지정되지 않았는지 점검해야 한다. 위법건축물로 지정되면 관할 구청에서 점포소유자에게 원상회복 등 시정명령을 내리게 되는데, 이 경우 점포를 사용하고 있는 임차인이 뜻하지 않게 점포의 전부 내지 일부를 사용하지 못할 수도 있다.

■유리한 조건은 반드시 계약서에 넣어야

임차인(예비 창업주)에게 유리한 계약사항은 구두로만 약속할 것이 아니라, 계약서에 명시하는 것이 좋다. 예컨대 임대인이 인테리어 공사 기간에는 임차인에게 월세를 받지 않겠다고 한 것과 같이 임대인이 임차인에게 유리한 사항을 구두로 약속했다면 반드시 계약서에 이를 기재해야 한다.

임대인과 분쟁이 발생해 임대인이 구두로 약속한 사항을 부인할 경우 임차인은 스스로 입증해야 하는데 쉽지 않다.

상가의 경우 입점 점포간 업종 중복을 막기 위해 분양 당시 점포마다 업종을 지정하는 경우가 많다. 이미 지정된 업종과 동일한 업종은 할 수 없다. 임대차계약 체결 전에 창업하려는 업종이 해당 상가에서 할 수 있는 업종인가를 임대인 또는 상가관리단에 반드시 확인해야 한다.

해당 점포가 상가건물 임대차보호법 적용 대상이라면 관할세무서에서 확정일자를 받아둬야 한다. 해당 점포가 경매나 공매에 넘어갔을 경우 후순위 권리자, 기타 채권자보다 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있다. /글=홍순재 법무법인정세 변호사, 정리=김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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