15억짜리 집 자녀에 5억 싸게 팔았다가 증여세 폭탄 맞았네

[땅집고] 최근 부동산 거래절벽 와중에도 급매물 시세보다 현저하게 낮은 가격에 주택 매매거래가 일어나곤 한다. 이런 거래 대부분은 집값 하락기에 세금 부담을 줄이기 위한 배우자와 직계존비속 등 특수관계인 간 거래일 가능성이 높다.

과세당국은 가족 간 매매거래를 일단 증여로 추정하지만 실제 매매거래 대금이 오간 사실을 입증할 수 있으면 일반 매매로 간주하고 양도차익에 대해 양도소득세를 매긴다.

이때 가족이라고 해도 시가보다 너무 낮은 가격에 매매 거래하는 경우 문제가 된다. 가족 간 매매로 인정한다고 해도 ▲특수관계인과의 거래이면서 ▲시가와 거래가액 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5%에 상당하는 금액 이상인 경우에 모두 해당하면 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 보고 ‘부당행위계산부인’ 규정을 적용해 과세한다. 부당행위계산부인이란 세금을 부당하게 적게 내는 거래나 행위 등에 대해 세무당국이 인정하지 않는 것을 말한다. 부당행위계산부인 규정을 적용하면 시가를 취득가액으로 보고 양도차익을 계산한다.

가족 간 거래의 경우 증여세 과세 요건도 따져봐야 한다. 자녀가 저가로 부동산을 넘겨받아도 시가와 양수대가의 차이가 시가의 30%를 넘거나 3억원보다 낮으면 증여세 과세를 피할 수 있다. 반대로 이 기준을 넘기면 과세 대상이다. 과세 대상인 경우에도 특수관계인이냐, 아니냐에 따라 과세 요건과 증여재산가액 계산 방식이 달라진다.

예를 들어 아버지가 자녀에게 취득가액 8억원, 시가 15억원짜리 주택을 시가보다 저렴한 10억원에 판다고 가정해 보자. 정상적인 거래라고 본다면 양도가액 10억원에 취득가액 8억원을 뺀 2억원에 대한 양도세만 물면 된다.

하지만 이 경우에는 두 사람이 특수관계인이고, 시가와 대가(양도가액) 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상에 해당해 부당행위계산부인규정이 적용된다. 이에 따라 10억원 기준으로 신고한 기존 양도세는 부인하고, 시가 15억원에 양도가액 10억원을 뺀 5억원에 기존 양도차익 2억원을 추가한 총 7억원 양도차익에 대해 양도세를 과세하게 된다. 이에 따른 양도세는 양도차익 7억원에 양도소득 기본공제 750만원을 제하고 나온 과세표준에 세율 42%를 적용한 금액인 2억8271만원이 나온다.

일반양도와 똑같다고 생각해 10억원을 양도가액으로 보고 양도소득세 신고를 하면 상당한 금액의 가산세를 낼 가능성이 높아진다.

국세청에서는 특수관계인 저가양수도 거래 사실을 확인하게 되면 저가양수도를 통한 양도가액15억원을 기준으로 다시 양도세를 매기고 가산세를 추징하게 되기 때문이다. 신고 기한 이후 1년이 지나 특수관계인의 저가양수도 거래 사실이 밝혀지면 과소 신고 가산세, 납부지연 가산세 등을 모두 더해 4004만원 가량의 세금을 추가로 내야 한다.

그렇다면 저가 양수도에 따른 증여세는 어떻게 계산할까. 두 사람이 특수관계인이고 시가와 양도가액 차이가 3억원 이상이거나 시가의 30% 이상이기 때문에 증여한 것으로 본다.

증여재산가액은 시가 15억원에 양도가액 10억원을 뺀 5억원에서, 15억원의 30%인 4억5000만원 또는 3억원 중 적은 금액인 3억원을 차감한 2억원으로 산정된다.

10년간 자녀에게 증여한 재산이 없다고 가정할 시 직계존속 공제액인 5000만원을 뺀 과세표준 1억5000만원에 누진공제를 제하고 세율 20%를 적용하면 2000만원이 나온다. 여기서 신고 세액공제액 60만원을 빼주면 최종 납부 증여세액은 1940만원이 나온다.

저가 양수도를 통해 자녀에게 주택을 넘기면 기본적으로 3억원을 공제하기 때문에 증여세 절세 효과가 매우 크다. 다만 정상적인 매매를 전제로 진행하기 때문에 자녀의 자금력이 받쳐줘야 세금상 문제가 없다는 점을 기억해야 한다. /글=이장원 장원세무사 대표세무사. 편집=배민주 땅집고 기자 mjbae@chosun.com

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