입력 : 2023.01.22 08:13 | 수정 : 2023.01.23 08:17
[땅집고] “‘금리’와 ‘매수심리’라는 두 가지 축이 무너지면서 지난해 부동산 가격이 예상보다 훨씬 가파르게 하락했다. 올해 부동산 가격은 더 이상 큰 폭으로 하락하기는 힘들고 3~5% 떨어질 것으로 본다.”
올해 부동산 시장 전망과 관련해 부동산 전문가 10명 중 8명은 하락을 예상했다. 그러나 하락폭은 전문가들마다 의견이 엇갈린다. 올해 본격적인 하락장세에 진입해 10% 이상 폭락할 것이란 전망이 있는 반면, 소폭 하락에 그쳐 이르면 올 연말 저점을 찍고 반등을 도모할 것으로 보는 전문가들도 있다.
이에 땅집고는 지난 5일 ‘2023년 부동산시장 대전망’ 토론회를 열고 2023년 집값 전망을 비롯해 집값 반등 시기, 현 정부의 부동산 대책 효과, 전세 사기 대응 방안 등에 대한 의견을 나눴다. 이날 토론회에는 김기원 리치고 대표, 두성규 목민경제정책연구소 대표, 이창무 한양대 도시공학과 교수, 한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 교수가 참여했다.
토론회 참석자 중 두성규 목민경제정책연구소 대표의 답변 내용을 일문일답으로 재구성했다.
―올해 부동산 시장을 전망한다면.
“3~5% 하락할 것으로 예상한다. 상반기에는 전체적으로 주택 가격 약세가 이어질 것이다. 정부의 추가적인 규제 완화 정책이 나오고 미국 금리 인상 행진이 멈추면 하반기에는 시장의 수요 심리가 회복돼 부동산 시장이 연착륙하는 모습을 보일 수 있다. 올해도 추가 하락이 이어질 수는 있지만 그 수치가 어마어마하게 높을 수는 없다. 이미 지난해 굉장히 큰 폭으로 하락했기 때문이다. 그런 점에서 3~5% 범위 내에서 조정이 있을 것으로 전망한다.”
―집값 바닥 시점은.
“1.3 부동산 대책은 정부가 시장 상황의 심각성을 깨닫고 경착륙을 막고 완충하려는 차원에서 발표됐다. 지속적인 규제 완화책을 발표하면서 시장의 불안 심리가 어느정도 완화됐다. 게다가 미국투자은행(IB)은 올해 상반기에 금리인상 행보가 어느 정도 마무리될 것으로 전망하면서 올 하반기에는 금리 인하로 인한 통화정책의 방향 전환이 가시적으로 나타날 수 있다. 대외적인 충격파가 완화된다면 반등은 아니더라도 올 하반기에 바닥을 확인할 수 있는 기회가 나타날 것이다.”
-저점을 확인할 수 있는 지표도 전문가들마다 다르다. 하나만 꼽자면.
“시장의 수요심리를 가장 잘 나타내주는 것이 거래량이다. ‘서울시 부동산 정보광장’을 비롯해서 각 시·도는 자체적으로 거래량 정보를 제공하고 있다. 시장이 과거의 평균적인 거래량을 회복하는 수준이 된다면 부동산 경기 회복에 대한 기대감을 가져도 좋다. 부동산 시장에서 가격 변동이 발생하는 주요 원인은 수급 상황의 변화다. 하지만 수급 여건보다 ‘금리’와 ‘심리’라는 두 가지의 축이 전체적인 부동산 시장의 가격을 필요 이상으로 떨어뜨렸다.”
-거래량을 회복하기 위한 방안은 무엇이 있나.
“이번 1·3 부동산 대책에서는 규제 지역 해제가 가장 큰 포인트다. 이에 분양가 상한제 지정 지역도 상당수가 해제가 됐다. 그러나 여전히 규제로 남아있다. 분양가 상한제는 가격 자체를 국가권력이 통제하는 것과 다름없다. 강남3구와 용산구를 제외한 전 지역이 규제지역에서 전면 해제됐다. 민간택지에도 여전히 분양가 상한제를 적용하는 점은 시장경제 원리에 입각해 가격 상승을 제한하는 것일 뿐이다. 특히 지금과 같은 주택 가격 하락기에는 민간택지에 분양가 상한제를 두는 것이 무의미하다.
특례보금자리론은 금리가 4% 중반대다. 특례라는 말을 붙이기에는 금리 부담이 만만치 않다. 특례보금자리론은 DSR(총부채원리금상환비율) 이 적용되지 않는다. 하지만 여러 대출 상품에는 기본적으로 DSR이 적용된다. 정부가 규제를 완화했지만 대출을 받는데 여전히 제한이 있다. 특정금융기관에서 정책금리를 통해 고금리 시대에도 과감하게 2% 내외로 금리를 설정해 실질적인 도움을 줄 수 있는 방안 마련도 필요하다.”
―올해 부동산 시장 최대 변수를 꼽는다면.
“금리 인상은 부동산 시장이 나아가는 방향성을 확인할 수 있는 지표가 되기 때문에 주시해야 한다. 시장 참여자들이 금리 변동 추이와 정부의 부동산 정책을 어떻게 받아들이는지 확인하면서 시장에 대한 수요 심리가 회복되는 상황을 지켜볼 필요가 있다. 중장기적인 관점에서 본다면 금리 상승기 이후의 부동산 시장을 생각해야 한다. 금리 상승기가 지나고 부동산 시장이 수급을 회복하는 과정에서 ‘3기 신도시’와 같은 기존의 건설 계획들이 제대로 진행될 동력원이 있을지 걱정이 된다. 이런 부분에서의 대응도 필요하다.”
서지영 땅집고 기자 sjy3811@chosun.com
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