입력 : 2023.01.18 11:34 | 수정 : 2023.01.19 11:21
[발품리포트-장위뉴타운] ②공공재개발로 2028년 입주 노리는 ‘장위 8ㆍ9구역’
[땅집고] “장위뉴타운 한가운데에 공공재개발을 추진하는 장위8·9구역이 자리잡고 있잖아요. 그만큼 이들 구역이 뉴타운 전체 주거 환경을 개선하는 데 중요한 역할을 합니다. 도로 확장, 버스 노선 재정비 등 문제가 전부 얽혀있으니 빨리 사업이 진행되면 좋겠어요.”
지난 12일 찾은 지하철 6호선 돌곶이역. 3번 출구로 나와 5분 정도 걷다보니 낡은 저층 주택이 빼곡히 몰려 있는 현장이 펼쳐졌다. 장위뉴타운을 남북으로 가로지르는 장월로를 사이에 두고 장위 8구역과 9구역은 맞닿아 있었다. 이면도로를 통해 주택가로 좀 더 들어가보니 장위9구역 공공재개발 준비위원회 사무실이 보였다. 군데군데 헤진 사무실 벽돌 담벼락에는 공공재개발과 관련한 주요 진행상황을 주민들에게 안내하는 게시판이 설치돼있었다.
장위8·9구역은 서울 35개 뉴타운 중 최대 규모인 성북구 장위뉴타운 중심부에 자리잡고 있다. 지난 2021년 공공재개발 후보지로 선정된 이후 별다른 진척이 없었는데, 올해부터 사업에 박차를 가해, 2028년쯤 총 5000여가구 새아파트 단지로 거듭난다는 계획을 세워두고 있다.
■ 장위 8·9구역, 공공재개발로 사업박차…2028년 입주 목표
장위8·9구역은 장위뉴타운 중심부로, 뉴타운 개발 완성도를 높이는 중요한 입지라는 평가를 받는다. 지하철 6호선 돌곶이역을 걸어서 이용할 수 있는데, 2025년에는 경전철 동북선 북서울꿈의숲역까지 개통할 예정이라 향후 더블 역세권으로 거듭날 예정이다.
2017년 고(故) 박원순 전 서울시장의 직권으로 두 곳 모두 정비구역에서 전면 해제되면서 사업 추진이 중단될 뻔 했지만 기회는 다시 왔다. 2021년 3월 문재인 정부가 장위8·9구역을 공공재개발 시범사업 후보지로 선정한 것. 공공재개발이란 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등 공기업이 정비사업 시행자로 참여하는 것으로, 기존 5년 이상 걸리던 인허가 절차를 2년 정도로 단축하는 등 개발 속도를 높이는 방식을 말한다. 장위8구역 공공재개발은 SH가, 장위9구역은 LH가 맡는다.
국토교통부는 장위 8ㆍ9구역의 용적률을 240%에서 300%(2종 일반주거역)으로 상향하고, 층수도 인근 아파트보다 높은 35층 이상으로 높여줄 방침이다. 앞으로 공공재개발 사업이 완료하면 장위8구역은 2582가구, 장위9구역은 2434가구 규모 새아파트로 탈바꿈하게 된다.
LH와 SH는 지난해 12월 초 공공재개발 사전기획 주민설명회를 열고, 토지 등 소유자들과 주민들에게 사업 추진 청사진을 밝혔었다. 이에 따르면 두 구역 모두 올해 상반기 중 정비구역 지정, 2024년 관리처분을 목표로 한다. 이후 이주·철거를 거쳐 완공까지 총 36개월이 걸릴 것으로 예상돼 2028년 쯤이면 입주 가능하다는 것이 LH와 SH의 설명이다.
■토허제 묶여 매매거래 뜸해…거래시엔 권리산정일 확인해야
현재 장위8·9구역 거래는 활발하지 않다. 공공재개발 후보지로 선정된 직후인 2021년 3월 30일부터 토지거래허가구역으로 지정됐기 때문이다. 토지거래허가제란 일정 규모 이상 토지를 매매할 때 구청장 등 기초자치단체장의 허락을 받도록 한 규제다. 주거용인 경우, 매수자가 2년 동안 의무적으로 실거주해야 해, 전세를 끼고 매매하는 소위 ‘갭투자’가 불가능하다.
토지거래허가 외에도 주의할 점이 또 있다. 조합원 입주권을 얻을 권리의 기준일인 ‘권리산정일’이 공공재개발 공모공고일인 2020년 9월 21일이다. 즉 이 권리산정일 전에 지어진 다세대·빌라 등을 구입해야만 조합원 자격을 얻을 수 있다는 얘기다. 현재 장위8·9구역 노후 저층주택 사이로 신축 빌라가 여럿 지어져 있다. 만약 이들 건물 준공 날짜가 권리산정일인 2020년 9월 21일 이후라면 현금 청산 대상이다.
이 일대 공인중개사들은 현재 장위8·9구역 내 등록된 매물이 거의 없으며, 매수 문의도 손에 꼽힌다고 입을 모은다. 광운대역 인근 공인중개사사무소 대표 A씨는 “장위8구역에 있는 전용 65㎡ 연립빌라가 7억5000만원에 매물로 나왔는데, 반 년 동안 매수자를 찾지 못하고 있다”며 “지난 8개월 간 매수 문의가 딱 한 번 있었다. 토지거래허가구역으로 규제를 받고 있어 매매거래 자체가 쉽지 않은 상황”이라고 했다. /김서경 땅집고 기자 westseoul@chosun.com
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