초역세권·초품아·3605가구…'장위뉴타운 대장' 따놓은 15구역

[땅집고] 지난 10일 찾은 서울 지하철 6호선 상월곡역. 1번 출구로 나와 월곡중 옆 도로로 들어서니 얕은 오르막에 자리잡은 서울 성북구 장위15구역 현장이 나왔다. 낡은 빌라 건물과 2층 이하 주택이 빼곡하게 들어선 가운데 ‘성공적인 사업추진을 기원한다’는 문구가 적힌 현수막이 곳곳에 내걸려 있었다.

장위15구역은 서울 35개 뉴타운 중 최대 규모인 장위뉴타운에서 가장 알짜 사업지로 꼽힌다. 상월곡역 1·2번 출구와 맞닿은 초역세권 입지이면서 월곡초교와 장위초교를 끼고 있기 때문이다. 재개발 사업이 완료하면 이 일대가 3000여가구 이상 대단지로 탈바꿈하면서 서울 동북권 신흥 주거지로 자리잡을 것이라는 전망이 나온다.

■6호선 역세권에 초품아…조합 재설립 후 사업 박차

장위15구역은 현재 장위뉴타운에 남아있는 9개 사업장 중, 분양을 앞둔 6구역(라디우스파크푸르지오)에 이어 두 번째로 사업 속도가 빠르다. 지난해 3월 부동산 경기 활성화 흐름을 타고 재개발 조합 설립을 마쳤다. 2018년 5월 고(故) 박원순 전 서울시장이 뉴타운 출구 전략을 펼치면서 2018년 5월 정비구역에서 해제됐으나, 이후 재개발사업 추진위원회가 직권해제 무효확인 행정소송을 제기해 지난해 1월 대법원에서 최종 승소하면서 조합을 다시 설립하게 됐다.

장위15구역은 원래 용적률 236%를 적용해, 총 2464가구 규모의 새 아파트로 거듭날 계획이었다. 그러나 조합은 지난해 12월 말 개최한 정기총회를 통해 용적률을 최고 320% 이하로 높여, 가구수를 3605가구(임대 889가구 포함)까지 늘리는 촉진계획변경안을 마련했다. 서울시로부터 용적률을 최고 500%까지 완화하는 인센티브를 받는 대신, 지하철역 반경 300~500m 부지에 장기전세주택(시프트)을 지어 서울시에 제공하기로 한 것. 오세훈 서울시장이 지하철역과 가까운 곳에 주택 공급을 확대하기 위해 재개발 구역들에 소위 ‘역세권 시프트 정책’을 제안한 바 있는데, 장위15구역 조합이 부지의 50% 정도가 역세권인 점을 들어 이 정책을 적극 활용한 것이다.

지종원 장위15구역 조합장은 땅집고와의 통화에서 “3605가구 촉진계획변경안은 조합이 구청에 접수하면 서울시 심의를 거쳐 확정된다. 늦어도 6개월 안에는 서울시의 승인을 받을 계획”이라고 했다.

조합은 재개발 사업을 마친 장위15구역이 추후 장위뉴타운 대장주로 자리잡을 것이라고 기대하고 있다. 6호선 상월곡역에 맞닿은 역세권 입지라, 장위뉴타운 15개 구역 중 입지가 가장 좋다는 평가를 받기 때문이다. 나머지 구역 대부분은 지하철을 이용하려면 버스를 타고 5~10분 정도 이동해야 하는 번거로움이 있다.

이른바 ‘초품아’ 입지도 장위15구역 주거 선호도를 높인다. 장위동에 있는 총 5개 초등학교 중 2개(월곡초·장위초)가 이곳에 있다. 상월곡역 옆에는 월곡중도 있어 학령기 자녀를 둔 실수요자들의 선호도가 높을 전망이다.

■올초 전용 46㎡ 2.8억에 팔려…사업 순항 예상 속 종교시설 이전이 걸림돌

장위뉴타운 일대 공인중개사들 역시 장위15구역을 ‘알짜’로 꼽고 있다. 다른 구역에 비해 입지가 좋고 사업 속도가 빠르다는 점에서다. 다만 지금은 부동산 경기 침체와 고금리 영향으로 거래가 활발하지는 않다. 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 지난해 하반기 이 구역에서 거래된 연립·다세대 매매건수는 1건에 불과했다.

상월곡역 인근에서 공인중개사사무소를 운영하는 A씨는 “올해 초 장위15구역 내 전용면적 46㎡ 매물이 2억8000만원에 팔렸다”며 “2021년 상반기까지는 프리미엄이 계속 붙으면서 시세가 올랐는데, 지금은 급매나 소액 위주로만 거래가 이뤄지는 편”이라고 했다. 이어 “구역 해제 당시 전용면적 72㎡ 빌라 매물이 2억5000만원에 팔렸는데 조합 재설립 이후 같은 건물 위층이 3배에 가까운 7억4000만원에 거래됐다”고 전했다.

대체로 장위15구역 재개발 사업이 순항할 것이라고 점치는 분위기지만, 현장에선 이곳에 종교시설인 교회가 3곳이나 있는 점이 걸림돌로 작용할 수 있다는 이야기도 나온다. 교회 중 1곳은 존치, 2곳은 도로변 이전을 약속한 상태지만, 각 교회가 말을 바꿀 경우 조합 입장이 난처해지기 때문이다. 실제로 인근 장위10구역의 경우 이전을 약속했던 한 교회는 조합으로부터 보상금 수백억원을 받고도 버티기에 들어가면서 조합장이 사퇴할 정도로 사업 추진에 어려움을 겪고 있다.

김제경 투미부동산컨설팅 대표는 “장위15구역은 서울 뉴타운 중에서도 입지가 뛰어난 곳인데도 불구하고 그동안 사업 추진이 수차례 좌절됐던 곳인데, 최근 사업이 급물살을 타고 있다”며 “추후 감정평가금액에 따라 조합원 분담금이 정해지겠지만 34평 조합권을 약 8억원 수준에 매입해야 할 것으로 보인다”고 했다. 그러면서 “인근 새아파트 시세 대비 저렴하지만, 입주까지 10년 이상 소요되는 점을 고려해야 한다”고 조언했다. /김서경 땅집고 기자 westseoul@chosun.com

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