"깡통주택 막으려면…전세대출 'DSR' 산정 포함해야"

[땅집고] 이른 바 ‘갭투자’ 등을 통한 부동산 전세 시장 불안을 막기 위해 전세자금대출을 총부채원리금상환비율(DSR) 산정에 포함하는 방안을 검토해야한다는 연구 보고서가 나왔다.

15일 한국금융연구원의 한 보고서에 따르면 “부동산 급등기에 전세자금대출 및 보증이 전세수요 증가와 갭투자 확대를 통해 부동산 시장으로서의 자금 쏠림을 야기했다”며 “재발을 막기 위한 전세 제도 개선이 필요하다”는 내용이 담겼다. 전세대출은 보증기관의 보증을 바탕으로 낮은 금리로 자금을 조달할 수 있기 때문에 전세 수요의 증가 요인이 됐고, 전세금 상승은 매매와 전세의 가격 차이를 좁혀 갭투자에 유리한 여건을 조성했다는 것이다.

보고서에 따르면 전세자금 대출 규모는 지난 2012년 말 약 8조6000억원에 불과했으나 2022년 9월 말 기준 약 171조7000억원으로 대폭 늘었다.

박성욱 한국금융연구원 선임연구위원은 “제도 개선을 위해 전세자금 대출·보증을 주택매매가격 일정 비율 이내로 제한하고, 임대보증금·전세자금 대출을 DSR 산정에 포함하는 방안을 검토할 수 있다”며 “보유주택 수 등에 따라 복잡하게 차등화된 대출 규제·세제 등 규제를 채무상환 능력과 실거주 기준에 따라 단순화할 필요가 있다”고 밝혔다.

즉, 대출 규제는 상환능력 중심 규제인 차주별 DSR 규제를 정교하게 정비할 필요가 있다는 주장이다. 미래의 금리 상승 가능성, 임대보증금 등 금융회사 외 채무 상환 의무도 고려해 실제 상환 능력을 정확하게 평가할 수 있도록 해야 한다고 설명했다.

박 선임연구위원은 “임대용 주택에 대해 주택매입자금에서 임대보증금과 해당 주택의 선순위 채권을 차감한 일종의 자기자본이 일정 수준 이상이 되도록 유도할 필요가 있다”며 “주택가격 급락 등으로 매매가격이 전셋값에 미치지 못해 임대보증금 상환이 곤란해지는 깡통전세 문제와 과도한 레버리지에 의존한 투기거래를 억제하는 효과를 기대할 수 있다”고 덧붙였다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com


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