59㎡ 전세가 7억선도 무너졌다…개포동 '입주 폭탄'에 휘청

[땅집고] 최근 부동산 시장 하락세가 이어지는 가운데 서울 강남구 개포동 일대 전용면적 84㎡ 신축 아파트 전세가격이 9억원대로 추락하고 전용면적 59㎡는 7억원선마저 무너졌다. 이는 코로나 팬데믹이 시작된 2019년 이전과 비슷한 수준이다. 2019년부터 시영아파트와 개포주공 재건축 단지가 입주하면서 전세 물량이 꾸준히 늘어난 데다 올해 3월 3375가구의 ‘개포자이프레지던스’(개포주공4단지 재건축) 입주가 다가오면서 빚어진 현상으로 분석된다.

일각에서는 정부의 부동산 규제 완화방안이 효과를 내려면 강남3구와 용산구 등 나머지 규제지역도 풀어야 한다는 주장도 나온다. 정부는 지난 3일 강남구와 서초ㆍ송파ㆍ용산구를 제외한 전 지역을 규제지역과 분양가 상한제 대상에서 해제하는 등 부동산 시장 연착륙을 위해 대폭적인 규제 완화책을 내놓았다.

■ 59㎡ 전세가 7억선 무너져…“코로나19 이전으로 하락”

12일 부동산 업계에 따르면 올해 3월 입주를 앞둔 개포동 ‘개포자이프레지던스’ 전용면적 84㎡ 전세가격은 9억원부터 시작한다. 층수도 1층부터 고층까지 다양하다. 1층 매물은 9억원 아래로 조정될 가능성도 있다.

전용면적 59㎡ 전세가는 7억원선도 무너졌다. 현재 나와있는 전세 매물 최저가격은 6억8000만원이다. 개포동 A공인중개사사무소 관계자는 “그간 거품이 끼었던 전세가격이 코로나19 이전으로 돌아간 상황”이라며 “개포자이프레지던스는 사전점검 때 전세 거래가 조금 이뤄졌으나, 집주인들이 전세가를 1억원 이상 올리면서 다시 주춤해졌다”고 했다.

입주가 시작되는 3월에는 전세가격이 더 떨어질 가능성도 있다. 집주인들이 잔금을 치르기 위해 시세보다 낮은 가격에 전세 세입자를 들이는 경우가 자주 나타나기 때문이다. 반면 입주가 시작되면 전세 매물이 줄면서 제값을 받을 수 있다고 기대하는 집주인들도 있다. A공인중개사사무소 관계자는 “전세 수요자들은 싼 물건부터 찾는데, 집주인들이 호가를 더 올리면서 눈치 싸움이 벌어지고 있다”고 했다.

‘개포자이프레지던스’는 2019년 12월 분양 당시 평균 분양가가 3.3㎡당 4750만 원이었다. 전용면적 84㎡ 분양가는 15억7300만원으로, 인근 단지 대비 저렴해 ‘로또 분양’으로 불리기도 했다. 2021년 11월에는 전용면적 84㎡ 입주권이 29억5000만원에 거래되기도 했다. 단지 앞으로는 양재천, 단지 뒷편으로는 대모산이 펼쳐져 강남구에서도 주거 환경이 좋은 곳으로 평가받는다. 강남 아파트 최초로 ‘인피니티 풀’을 갖추기도 했다.

■역세권 대단지 옆에 또 대단지…올해 6000여 가구 입주 예정

개포자이프레지던스는 지하4층~지상35층 35개동 총 3375가구다. 개포동 일대 아파트 중 가장 규모가 큰 편이며 지하철 분당선 개포동역과 대모산입구역이 인근에 있다.

그러나 개포동에서 ‘역세권’ ‘신축’ ‘대단지’는 더 이상 장점이 아니라는 얘기도 나온다. 기존 주공 아파트 단지들이 일제히 재건축되면서2019년 ‘래미안블레스티지’(1957가구) ‘디에이치아너힐즈’(1320가구), 2020년 ‘개포래미안포레스트’(2296가구), 2021년 ‘디에이치자이개포’(1996가구) 등이 연이어 입주했고, 앞으로도 개포주공5~7단지 재건축 등이 예정됐다는 점에서다. 이 단지들은 모두 지하철역이 도보권이다. 현재 개포동에는 분당선 구룡역과 개포동역, 대모산입구역, 3호선 환승역인 대청역이 있다.

오히려 대단지 입주에 따른 물량 폭탄이 터져 인근 단지 전세가에도 영향을 미친다. 실제로 ‘디에이치아너힐즈’ 전용면적 84㎡ 전세가격은 2020년 하반기 15억원 선이었으나, ‘디에이치자이개포’가 입주한 2021년 하반기에는 12억원대 중반으로 떨어졌다.

올해 11월 개포주공1단지를 재건축한 ‘디에이치퍼스티어아이파크’(6702가구)가 집들이를 시작하면 개포동 일대 전세가격은 더욱 출렁일 전망이다. 부동산R114에 따르면 올해 서울 입주물량은 2만5729가구로, 6371가구가 강남구 단지다. 서울 입주 물량의 25%가 강남구에 집중됐다.

업계에서는 개포동 전세가격이 추가 하락하기보다 반등할 가능성에 무게를 싣는 분위기다. 개포동 B공인중개사사무소 관계자는 “강남 입성을 노리는 전세 수요가 꾸준해서 전세가격이 더 내려가진 않을 것”이라며 “사전점검이 끝나면 집주인들이 전세가를 더 올려받을 가능성이 크다”고 전했다. 그는 이어 “곧 강남구도 조정지역에서 해제된다고 기대하는 집주인들이 많아 전세, 매매가 모두 더 떨어질 것 같지 않다”고 했다.

고준석 제이에듀투자자문 대표는 “9000여가구 규모 헬리오시티 입주 당시에도 전세 시세가 떨어졌으나 결국 회복했다”며 “이미 임대사업자의 추가 매수 가능성을 열어준 만큼 대출이 필요없는 투자자들의 매수가 일어나면 전세가 하락을 방어할 수 있다”고 했다. /김서경 땅집고 기자 westseoul@chosun.com

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