입력 : 2023.01.03 19:24 | 수정 : 2023.01.04 16:05
[땅집고] 정부가 3일 규제지역 추가 해제와 분양가상한제 대폭 축소, 분양가에 관계없이 모든 주택에 중도금 대출과 특별공급을 허용하기로 하는 규제 해제안을 내놓았다. 시장에서는 문재인 정부 시절 걸어놓은 빗장을 무장해제하는 파격적인 조치라는 평가가 나온다. 일부 전문가는 ‘둔촌주공(올림픽파크포레온) 일병 구하기’라고도 했다. 정부가 침체의 늪에 빠진 청약시장에 인공호흡기를 달았다는 것이다.
국토교통부가 3일 청와대 영빈관에서 윤석열 대통령에게 보고한 2023년 업무계획에는 서울 강남 3구와 용산구를 제외한 전역을 규제지역에서 해제하는 것을 포함해 그간 주택 거래의 걸림돌로 지목된 각종 규제들이 총 망라돼 있다. 윤석열 정부가 지금의 주택 시장 침체를 매우 심각하게 인식하고 있음을 알 수 있는 대목이다.
송승현 도시와경제 대표는 "정부의 이번 규제 해제 조치는 그 속도가 상당히 파격적이다. 이런 속도라면 강남 3구 규제 해제도 멀지 않았다고 본다"면서 "다만 아직 다주택자들이 수익 실현을 위해 움직이기엔 부족하다. 이번 해제 조치가 나중에 시장 상황이 풀리게 됐을 때 그 문을 열어주는 역할을 할 것"이라고 했다.
이날 발표안 중 전문가들은 신축 아파트 분양권에 대한 규제 완화에 주목했다. 정부는 수도권 분양가상한제(분상제) 주택과 공공재개발 일반분양분에 적용하는 실거주 의무를 폐지하고, 실거주 의무를 이행 중인 경우에도 소급 적용하기로 했다. 민간택지 분상제 지정이 해제된 지역에서는 해제 이후 분양하는 주택은 2~3년의 실거주 의무가 부과되지 않는다.
또한 기존까지는 인당 최대 5억원 선이었던 중도급대출 보증 분양가 기준도 없앤다. 현행 12억원인 HUG(주택도시보증공사) 중도금대출 보증 분양가 기준을 폐지해 분양가와 관계없이 중도금 대출을 허용하기로 했다.
상한기준인 9억원이었던 특별공급 분양가 기준도 폐지했다. 분양가와 관계없이 모든 주택에서 특공을 허용한다는 것이다. 청약 제도도 대폭 개선됐다. 청약에 당첨된 1주택자에게 부과하는 기존주택 처분 의무를 폐지하고, 청약시스템 정비를 거쳐 올 상반기 중 시행한다. 시행 이전 청약에 당첨된 경우에도 소급 적용한다. 오는 2월부터는 유주택자도 일명 ‘줍줍’으로 불리는 무순위 청약을 신청할 수 있다.
국토부에 따르면 중도금 대출 금액 상한이나 무순위 청약자격 제한, 특공 물량 분양가 제한, 기존주택 처분 조건 등의 규제들은 모두 과거에 없다가 이전 정부에서 청약 과열을 막기 위해 도입된 제도들이고, 최근 주택경기 침체로 청약 미달 사태와 미분양이 확산하기 때문에 과도한 규제를 없애기로 했다.
윤 대통령은 이날 국토부 업무계획을 보고받는 자리에서 “수요측의 규제를 과감하게, 속도감 있게 풀어야 될 것”이라고 당부했다. 시장 반응을 보면서 찔끔찔끔 완급 조절하는 지금까지의 규제 완화로는 이 난국을 헤쳐 나갈 수 없다는 경고로 해석된다.
전문가들은 이번 조치들이 부동산 시장 연착륙에 도움이 될 것이라는데 한목소리를 냈다. 급매물이나 미분양 물건을 중심으로 주택 거래가 조금씩 되살아날 것이란 전망도 내놨다.
다만 최악의 경기침체와 고금리 등의 여파로 위축될 대로 위축된 매수심리를 되살리기는 어렵다는 시각이 더 컸다.
김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 “거시 경제 전반의 근원적인 문제점이 해결되지 않으면 정부가 아무리 규제를 풀어도 이로 인해 주택 시장이 활성화되긴 어렵다”면서 “주택 가격이 여전히 너무 높은 상태이고 시장의 기대가 떨어졌다”고 설명했다.
김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 “시장 연착륙을 위해 실수요자는 물론 다주택자에게까지 진입의 문을 활짝 열었다”며 “이번 발표로 거래가 증가하고 미분양이 소진되는 등 시장 연착륙에 도움이 될 것”이라고 평가했다.
함영진 직방 빅데이터랩장 역시 “대출 또는 실입주가 쉽지 않았던 일부 수요층은 임대차로 입주 잔금을 마련하거나 매각 등의 퇴로가 열리게 됐다”며 “종전 수분양자에게도 관련 제도 개선이 소급 적용되며 거래절벽을 나타냈던 분양권 전매 거래 시도가 서울을 중심으로 소폭 증가할 전망”이라고 봤다.
김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “이번 안은 파격적인 수준이라고 볼 수 있는데, 둔촌주공을 풀기 위한 요건이라고 생각하면 모든 순서가 납득이 된다”며 “서울 최대어로 꼽히는 둔촌주공에서 미분양이 날 경우 전국 청약 시장은 엄청난 타격을 입게 될 수 있기 때문에 정부에서 서둘러 구제안을 만든 것”이라고 풀이했다. /박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com
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