입력 : 2022.12.31 07:05
[땅집고] 2008년 미국에서 시작한 글로벌 금융위기로 인해 세계 경제는 요동쳤다. 미국을 중심으로 유럽, 일본 등과 같은 주요국들은 소비 증가로 인한 경기 회복을 기대하며 앞다퉈 완화적 재정 정책을 실시했다. 하지만 완화적인 통화정책에도 불구하고 경제성장률이 회복하지 않고 저성장ㆍ저물가 현상이 지속하는 ‘뉴노멀’(새로운 기준)의 시대가 도래했다.
최근까지 이런 저금리 기조 현상으로 자본시장에서는 은행, 보험, 연기금 등과 같은 기관 투자자들은 기존 전통적인 투자자산인 주식과 채권만으로는 더 이상 충분한 수익률을 맞추기 어려워졌다. 은행과 보험사들은 높은 리스크에도 높은 수익률을 추구하는, 이른바 ‘수익률 추구 현상(Reaching for Yield)’을 보이기 시작했다.
최근까지 이런 저금리 기조 현상으로 자본시장에서는 은행, 보험, 연기금 등과 같은 기관 투자자들은 기존 전통적인 투자자산인 주식과 채권만으로는 더 이상 충분한 수익률을 맞추기 어려워졌다. 은행과 보험사들은 높은 리스크에도 높은 수익률을 추구하는, 이른바 ‘수익률 추구 현상(Reaching for Yield)’을 보이기 시작했다.
기관 투자자들을 중심으로 부동산, 인프라 등에 대한 대체투자가 증가한 이유다. 국민연금의 연도별 대체투자 규모는 매년 증가하고 있으며, 그 중 부동산 투자 규모 역시 늘고 있다. 국민연금 홈페이지에 공시된 투자자산별 운용수익률을 살펴보면, 전체 수익률 대비 대체투자 부분의 운용수익률이 높은 편이다.
이 시기 국내·외 주요 연기금 및 해외투자자들은 한국의 부동산 시장을 주목하기 시작했다. 국내기업과 더불어 국내외 주요 기관들의 투자가 증가하면서 2020년까지 거래 규모는 매년 증가했다. 코로나 발생 이후에도 매년 약 10조원가량의 거래 규모를 기록하면서 부동산에 대한 투자 규모는 증가세를 보였다.
경제협력개발기구(OECD)가 11월에 발표한 주요 경제 전망 자료에서는 2023년도 전세계 경제성장률을 올해보다 0.9%p 낮은 2.2%로, 2024년은 2.7%로 완만히 성장한다고 전망했다. 한국의 2023년 경제성장률은 올해보다 0.9%p 낮은 1.8%로, 2024년은 0.1%p 높은 1.9%로 예측했다.
일반적으로 OECD 등 주요 국제기구들은 연초에 다소 희망적인 경제성장률을 제시한 뒤, 연말로 갈수록 성장률을 조금씩 하향 조정한다. 때문에 내년과 후년의 경제전망이 낙관적이지 않을 가능성이 높다는 관측이 나온다.
최근 미국을 중심으로 시작된 기준금리 인상의 여파는 우리나라의 부동산 투자시장에도 부정적인 영향을 미치고 있다. 미 연준은 올해 12월 마지막 연방공개시장위원회(FOMC) 회의에서 0.5%p 금리를 인상하며 최종적으로 기준금리를 4.5%로 끌어올렸다.
현재 3.25%인 한국과의 기준금리 차이는 1.25%p로 벌어졌다. 여기에 내년에도 한두 차례 금리 인상 가능성이 여전히 남아있는 데다가 현재 매도자와 매수자 간 기대 가격 차이로 인해 2023년 서울 오피스 거래 규모는 올해보다 감소할 전망이다.
내년의 오피스 임대료 상승률은 올해보다도 제한적이고 캡레이트(cap rate·자본 환원율)는 상승할 것으로 예상된다. 대출금리 부담으로 인해 일부 자산을 중심으로 매매가격이 일부 조정될 것으로 보인다. 일반적으로 캡레이트가 높다는 것은 부동산의 위험이 크고 그 가치가 낮다는 것이고, 캡레이트가 낮다는 것은 반대의 의미다. /글=정진우 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 리서치팀장, 정리=박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com
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