입력 : 2022.12.28 16:53
[땅집고] 한동안 멈췄던 서울 아파트 재건축 시계가 다시 돌아가고 있다. 2차 안전진단(적정성 검토) 벽에 부딪혔던 단지들이 정부의 규제 완화안 발표 이후 안전진단 통과를 위해 재도전에 나서고 있기 때문이다.
안전진단은 예비안전진단, 1차 안전진단, 2차 안전진단(적정성 검토) 순으로 이뤄진다. 민간 안전진단기관의 ‘1차 안전진단’ 결과 조건부 재건축 판정을 받으면 의무적으로 국토안전관리원 등 공공기관으로부터 적정성 검토(2차 정밀안전진단)를 받아야 했다. 하지만 2018년 안전진단 평가항목 중 ‘구조안전성’ 가중치를 강화하면서 대부분 노후 단지들이 재건축 사업 추진에 발목이 잡혔다.
재건축 사업에 있어서 안전진단은 문턱이 워낙 높다보니 대표적인 ‘부동산 규제 대못’으로 치부된다. 이에 윤석열 정부는 지난 8일 ‘재건축 안전진단 합리화 방안’을 통해 안전진단 통과의 최대 걸림돌로 지목된 구조안정성 비중을 50%에서 30%로 낮추기로 했다. 또한 2차 정밀안전진단인 ‘적정성 검토’는 해당 지방자치단체의 요청이 있을 때만 시행하도록 규제를 완화했다. 곧바로 재건축이 가능한 판정 기준도 평가항목 점수 합산 30점 이하에서 45점 이하로 대폭 완화된다. 새 정부의 이 같은 조치로 재건축 판정을 받게 될 노후 아파트들이 크게 늘어날 것으로 보인다.
강북 최대 재건축 단지인 노원구 월계시영아파트 등이 대표적이다. 노원구는 최근 ‘월계시영아파트’에 이어 ‘상계주공3단지’에 대한 정밀안전진단 용역을 발주했다. 정밀안전진단 기간은 약 3개월로, 진단 결과는 내년 초에 나온다.
월계시영 아파트는 미륭·미성·삼호3차로 이뤄져 일명 ‘미미삼’으로 불린다. 1986~1987년에 걸쳐 완공된 총 32개동, 3930가구 규모다. 마포구 성산시영 아파트(3710가구)과 함께 강북권 최대 재건축 단지로 꼽힌다.
월계시영 재건축 준비위 관계자는 “완화안이 1월부터 적용되지만, 소급해주는 만큼 이번 2차 안전진단을 무난히 통과할 것으로 본다”고 전했다. 이어 “노원구에 재건축 추진 단지가 많아서 여러 단지가 한꺼번에 안전진단을 신청하면 밀릴 가능성이 있다”며 “주민 기대감이 크고, 관련 준비를 마친 만큼, 신청을 서둘렀다”고 설명했다.
이 아파트는 문재인 정부에서 안전진단 기준을 강화한 이후인 2019년 10월 예비안전진단에서 최종 C등급을 받아 ‘재건축 불가’ 판정을 받은 바 있다. 이후 지난해 11월 예비안전진단에 다시 도전, 구청으로부터 통과 통보를 받았다.
노원구는 26일 상계주공3단지 정밀안전진단 용역도 발주했으며, 관련 절차를 진행 중이라고 밝혔다. 이로써 상계주공3단지는 상계주공 일대에서 2번째로 재건축 속도가 빠른 단지가 될 가능성이 커졌다. 1988년 준공된 상계주공 1~16단지에서는 14개 단지가 재건축을 추진하고 있다. 속도가 가장 빠른 5단지는 시공자 선정을 앞두고 있다. 1·3·6단지는 지난해 하반기 2차 안전진단(적정성 검토)를 보류한 바 있다.
이들 단지와 함께 적정성 검토에서 멈춘 하계장미도 내년 초 사업 방향 가닥을 잡을 계획이다. 하계장미 재건축 추진위 관계자는 “내년 1월 구에서 안전진단 생략 여부에 대한 의견을 주기로 했다”며 “그 이후에 다음 계획을 세울 수 있을 것”이라고 전했다.노원구는 서울에서 30년이 이상 된 노후 아파트가 가장 많은 곳이다. KB증권에 따르면 완화안 적용 시점인 내년 1월을 기준으로 볼 때 서울 200가구 이상 아파트 중 30년 연한을 채우는 단지는 총 389개다. 노원구 79개, 강남구 46개, 도봉구 34개 등이다.
이처럼 완화안 시행 전에 적정성 검토에 착수하는 단지가 곳곳에서 나오고 있다. 서초구 현대아파트 재건축 추진위는 이달 중순 서초구청으로부터 재건축 정밀안전진단 용역비용을 예치하라는 요청서를 받고, 관련 비용을 예치한 상태다. 추진위는 이르면 내년 2월 정밀안전진단에 돌입할 것으로 보고 있다.
광진구 광장극동아파트도 조만간 정밀안전진단에 착수할 것으로 알려졌다. 이 단지는 지난해 적정성 검토에서 ‘재건축 불가’ 판정을 받아 사업이 원점으로 돌아갔다. 이들은 올해 예비안전진단에 도전, 다시 절차를 밟고 있다.
전문가들은 재건축 추진 단지들이 서서히 늘어날 것이라고 전망했다. 장문준 KB증권 애널리스트는 “안전진단 완화로 초기단계 정비사업 단지들의 사업 속도에도 탄력이 붙을 것으로 보인다”며 “부동산 혹한기 속에서도 중장기 공급 위축을 선제적으로 예방하기 위한 것”이라고 분석했다. 이어 “개정된 규정은 현재 안전진단을 수행 중인 단지는 물론, 조건부재건축 판정을 받아 적정성 검토를 진행 중인 단지에도 해당된다”며 “유지보수 단지는 줄고, 조건부재건축 및 재건축 단지는 늘어나는 효과가 있다”고 전했다. /김서경 땅집고 기자 westseoul@chosun.com
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