하다 하다 땅끝마을 해남 보다 싸진 인천·동탄 아파트값

[땅집고] 전국 아파트 가격이 폭락한다는 소식이 연일 뉴스 방송과 지면을 채웁니다. 특히 지난 4년여 동안 이어진 집값 상승기 때 수도권광역급행철도(GTX) 등 호재를 업고 유독 급등세를 보였던 인천시나 경기 화성·시흥·의정부시 등 수도권 아파트 가격이 크게 내려앉고 있는데요. 국민평형으로 불리는 34평(전용 84㎡) 기준으로 실거래가가 10억원을 돌파했던 아파트 단지마다 최고가 대비 수억원 하락한 거래가 속출하고 있는 상황입니다.

반면 ‘땅끝마을’로 불리는 전남 해남군에서는 아파트 단지마다 신고가를 기록하고 있어 눈길을 끕니다. 예를 들어 ‘해남코아루더베스트 1단지’ 전용 84㎡는 올해 11월 3억6300만원 최고가에 팔렸습니다. 지난해 10월 말까지만 해도 2억9900만원이었는데, 집값이 점점 오르더니 최근 역대 최고가를 찍은 겁니다. 인근 ‘해남파크사이드2차’도 마찬가지입니다. 같은 주택형이 지난해 11월 2억8300만원에서 올해 10월 3억3500만원으로 상승하면서 신고가를 기록했죠.

이렇다보니 수도권 입지인데도 땅끝마을 해남 아파트 가격과 비슷하거나 되레 저렴해진 단지가 적지 않은데요. 실제로 최근 3억6300만원에 거래된 ‘해남코아루더베스트 1단지’ 84㎡와 비교하면, 수도권 30평대 아파트인 ▲인천시 중구 ‘운서1차 SK뷰’ 77㎡ 3억6300만원 ▲경기 화성시 ‘서동탄역 우남퍼스트빌2차’ 84㎡ 3억5500만원 ▲경기 의정부시 ‘민락센트럴17단지’ 84㎡ 3억3000만원 등이 더 낮은 가격에 거래됐습니다.

그렇다면 부동산 침체기인 요즘, 지방 광역시도 중소도시도 아닌 해남군 집값이 계속 신고가를 기록하고 있는 이유는 대체 무엇일까요.

첫 번째 이유로는 수요와 공급 법칙을 들 수 있겠습니다. 해남군의 경우 새아파트 공급이 2019년 이후 지금까지 뚝 끊긴 상황인데, 향후 2024년까지도 공급량이 거의 없는데요. 해남군 일대 주택 수요가 신축 아파트 위주로 쏠리면서 가격이 상승세를 기록하고 있는 것으로 풀이됩니다. 이 경우 투자수요가 아닌 실수요 위주로 가격이 뒷받침되고 있는 것이어서 시장 논리에 맞는 비교적 탄탄한 집값 상승 기조라고 볼 수 있겠죠.

아파트 수급 측면에서 해남군과 정반대 상황에 놓인 지역이 인천시 중구입니다. 2024년까지 인근 연수구와 더불어 1만5000가구나 추가 입주가 계획돼있어, 업무지구 접근성이 괜찮은 편인데도 가격 조정을 면치 못하고 있거든요.

두 번째로는 집값 대비 주택 지불 능력을 꼽을 수 있겠습니다. 부동산 시세는 해당 지역 수요자들이 전월세 지출액 및 주택담보대출 원리금 상환액을 어느 정도까지 감당할 수 있느냐에 달려있습니다. 해남군 아파트의 경우 84㎡ 기준으로 실거래가가 대부분 4억원을 넘지 않아, 아직 지역 실수요자들이 이 정도 집값은 감당할 수 있는 것으로 판단됩니다.

반면 집값이 단기간에 급등한 수도권은 상황이 다릅니다. 금리가 연달아 인상하면서 월 주거 지출액이 근로자 월 중위소득의 절반을 이미 뛰어 넘어, 자금 부담이 굉장히 커진 상태거든요. 따라서 수요자들이 대출이자 등 주거와 관련해 쓰는 비용이 중위소득 40% 이하로 떨어지기 전까지는 부동산 가격 조정이 불가피할 것으로 보입니다.

수도권 집값이 해남군 아파트 가격 수준으로 떨어지는 ‘역전 현상’이 벌어지면서, 저렴해진 주택을 사들여 내년 부활하는 주택임대사업자 제도를 활용하려는 수요가 생겨날 수 있을 텐데요. 정부가 2020년 사실상 폐지됐던 전용 85㎡ 이하 아파트에 대한 주택임대사업자 등록을 허용하기로 하면서, 각종 세제 혜택을 제공하기로 했기 때문이죠. 60㎡ 이하 아파트를 새로 매입해 임대하는 사업자에게는 85~100%, 60~85㎡라면 50%의 취득세 감면 혜택을 각각 제공합니다. 취득가액 요건은 수도권 6억원 이하, 비수도권 3억원 이하입니다.

다만 오는 2023년 부동산 시장은 고금리와 정부 정책 변화 때문에 그야말로 ‘혼돈의 시장’이 될 전망인데요. 이런 상황에서는 절대적인 가격을 기준으로 부동산 매매를 결정하기 보다는, 각 지역의 주택 수급과 실거주자들의 상황을 고려해야 현명한 선택이 될 수 있을 것으로 보입니다. 또 1년 이상 실거래가 등록되지 않은 단지는 올해의 조정 장세가 반영되지 않았기 때문에 매매시 각별한 주의가 필요하겠습니다. /글=진태인 집토스 아파트중개팀장, 편집=이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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