"보증금 돌려줘" 법원 달려가는 세입자에 집주인들 울상

[땅집고] 경기 침체와 고금리에 따른 급격한 전세가 하락으로 집주인과 세입자의 갈등이 깊어지고 있다. 이사를 앞둔 세입자가 집주인으로부터 보증금을 돌려받기 위한 최후의 수단인 '임차권등기명령' 신청도 빠르게 늘고 있다.

임차권등기명령은 전·월세 계약 만료 시점에서 이사를 앞두고 세입자가 집주인에게 보증금을 돌려받지 못할 때 이사를 하더라도 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 법원에 신청하는 집행명령이다. 임대인의 동의나 승낙 없이 세입자 단독으로도 신청이 가능하며 약 50만원 정도의 비용이 발생한다.

적지 않은 비용이 발생하는데도 세입자들이 임차권등기명령을 신청하는 이유는 보증금을 지키기 위해서다. 최근 들어 역전세난이 심화하고 전세사기가 대거 발생하면서 위험을 느낀 세입자들이 임차권등기명령신청에 나서기 시작했다.

주택임대차보호법에 의하면 세입자가 보증금을 돌려받기 위해서는 전셋집에 실거주해야 하고 확정일자가 필요하다. 만약 임차인이 이사하게 되면 확정일자를 받았더라도 실거주하는 상태가 아니기 때문에 우선변제권이 상실된다. 이럴 때 임차권등기명령을 받아 등기를 해두면 세입자가 보증금을 돌려받지 못한 상태로 이사하더라도 대항력과 우선변제권이 유지돼 보증금을 돌려받을 권리를 지킬 수 있다.

임차권등기명령 신청을 하고 세입자가 집을 비워주더라도 집주인이 전세금을 돌려주지 않으면 세입자는 집주인에게 전세금반환소송을 걸 수 있다. 세입자는 집주인으로부터 전세금을 반환받을 때까지 밀린 지연 이자도 받을 수 있다.

실제로 전·월세 보증금을 돌려받지 못해 법원에 임차권등기명령을 신청한 서울지역 세입자 수가 역대 최고치에 달한 것으로 집계됐다. 20일 대법원 등기정보광장에 따르면 올해 1월부터 11월까지 서울지역 임차권등기명령 신청건수는 3719건이다. 2017년 1279건이었지만 매년 증가해 2020년에는 3308건, 지난해에는 3226건으로 늘었다.

최근 임차권등기명령을 신청한 한 세입자는 “계약 만료 시점에 회사 근처에 비교적 좋은 조건의 집이 더 낮은 전세가로 나와서 계약 연장을 하지 않기로 했다”면서 “이사를 하기 위해 집주인에게 보증금 반환을 요청했는데 차일피일 미루는 상황이라 보증보험을 통해 돌려받기 위해 돈이 들더라도 임차권등기명령을 신청하게 됐다”고 했다. 그러면서 “임차권등기명령을 진행해도 한 달이 지나야 보증보험 반환 이행이 가능한데다 집주인이 계약 연장을 간절하게 요구해 어쩔 수 없이 전세 계약을 연장해 둔 상태”라고 덧붙였다.

집주인들은 이 같은 현상에 대해 임대차법을 악용한 대표적인 사례라며 억울함을 호소하고 있다.

20년간 임대업을 하고 있다는 A씨는 “전세가가 오를 땐 나라에서 5%로 인상률을 제한했으면서 전세가가 내릴 땐 집주인을 전혀 보호해주지 않는다”며 “갱신 계약을 체결한 지 얼마 되지 않아 보증금을 돌려달라는 것도 당황스러운데 거기에 3개월 이내에 돌려줘야 한다는 법이 정상인지 모르겠다, 당장 돌려주지 못한다고 하니 세입자는 임차권등기명령신청을 해 경매에 넘기겠다고 협박까지 한다”고 했다.

전세 계약이 만료되고 갱신 계약을 진행한 경우에도 세입자가 중도 퇴거 의사를 밝힐 경우 집주인은 3개월 안에 보증금을 세입자에게 돌려줘야 한다. 2020년 주택임대차보호법 개정으로 세입자는 1회의 계약갱신요구권을 사용할 수 있는데, 현행법에 의하면 갱신된 임대차의 해지에 있어서 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통보할 수 있고 그 효력은 3개월이 지나면 발생하도록 규정되어 있다. 집주인들은 세입자들이 이런 법의 허점을 악용하고 있다고 했다.

집주인들은 ‘전세보증금반환대출(퇴거대출)’의 한계도 지적했다. 퇴거대출은 주택담보대출 중 한 종류로 분류되지만, 세입자에게 보증금을 반환할 목적으로만 사용해야 한다. 대출을 받을 수 있는 조건이 까다로워 전세금 전액을 대출받기도 어렵다. 이 대출은 다주택자의 경우 대출이 불가하고 규제지역 내 1주택자나 일시적 2주택자에 한해서만 가능하다.

등록 임대사업자는 상황이 더 어렵다. 퇴거대출 자체가 막혔기 때문이다. 임대사업자로 등록하면 시중은행 전세퇴거자금 대출이 불가해 그간 임대사업자들은 농협, 새마을금고 등 상호금융 상품을 활용해왔다. 상호금융업감독규정에 따르면 주택임대사업자나 주택매매사업자의 사업 영위 목적 신규대출은 취급할 수 없지만 ‘2020년 6월30일까지 구입한 주택을 담보로 한 임차보증금 반환목적의 주택담보대출은 예외’로 뒀다. 그러나 올해 8월에 이 규정이 삭제되면서 이제 상호금융에서조차 임대사업자의 퇴거대출 이용이 어려워진 상황이다.

전세가 하락으로 인해 벌어지는 세입자와 집주인의 갈등에 대해 서진형 경인여대 MD상품기획비즈니스학과 교수는 “전세가가 하락하면서 더 좋은 곳으로 가려는 세입자들의 욕구에서 비롯한 현상”이라면서 “이런 현상에 대처하기 위해 정부가 전세금반환보증보험 같은 안전장치를 마련했지만, 개인 간의 거래라는 한계가 있기 때문에 그 이상을 국가에서 보증하긴 어렵다. 결국 집값이 안정돼야 해소될 수 있는 문제”라고 했다. /배민주 땅집고 기자 mjbae@chosun.com

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