[땅집고] “큰맘 먹고 새아파트 분양받았는데, 우리집 공사 맡은 건설사가 부도 직전이랍니다. 이미 납부해버린 분양대금이 적지 않은데, 돈을 돌려받을 수 있긴 한 건지 너무 걱정됩니다.”

올해 부동산 시장이 급격히 얼어붙자 프로젝트파이낸싱(PF)발 자금경색으로 자금난에 휘청이는 건설사들이 속출하고 있다. 대형 건설사인 롯데건설을 시작으로 중견인 대방건설, SGC이테크건설, 중흥토건, 신영, 세종건설산업 등이 자금 조달에 어려움을 겪으면서 계열사를 통해 자금을 긴급 수혈하며 연명하기 급급한 상황이다.

끝내 부도나버린 건설사도 적지 않다. 국토교통부에 따르면 올해 상반기에만 8개의 건설사가 문을 닫았다. 하반기 들어서는 9월 충남지역 종합건설업체 6위였던 우석건설이 ‘서충주신도시 월드메르디앙’ 아파트를 짓다 부도처리됐고, 11월 말에는 경남지역 도급 순위 18위인 동원건설산업이 도산해 시장에 충격을 주고 있다.

미분양이 계속 쌓이는 등 분양시장까지 덮친 한파에 앞으로 부도를 겪는 건설사가 더 나올 것이라는 전망이 우세하다. 이에 새아파트를 분양받은 수요자들 불안은 커져만 가고 있다. 아파트를 시공하던 건설사가 갑자기 부도나면 공사가 중단될텐데 입주는 할 수 있을지, 그동안 지불한 분양대금을 다 돌려받을 수 있을지 걱정하는 사람들도 적지 않다.

■시공사 부도시 중도금 납입은 “일단 멈춰!”…분양대금 회수 가능

결론부터 말하면 분양대금 회수는 큰 걱정을 하지 않아도 된다. 30가구 이상을 선분양하는 아파트 사업장이라면 주택도시보증공사(HUG)의 주택분양보증에 사실상 의무적으로 가입해야 하기 때문이다.

현행 제도상 건설사 등 주택 사업자는 30가구 이상을 분양하는 경우 HUG의 주택분양보증이 있어야만 입주자모집공고를 내고 분양 일정에 돌입할 수 있다. 주택분양보증은 아파트 분양계약이 종료된 후 사업자의 부도 및 사업 포기 등으로 나머지 분양 일정을 진행할 수 없을 때, HUG가 아파트 준공을 책임지거나 분양계약자가 납부한 계약금 및 중도금을 환급해 주도록 하는 제도다.

그래도 건설사가 부도난 사실을 알았다면 일단 중도금 납입은 멈춰야 한다. HUG의 주택분양보증에 가입돼있더라도, 부도 이후에 납부한 중도금까지는 돌려받을 수 없기 때문이다. 수분양자들은 HUG에서 새로운 은행을 지정한 뒤 나머지 중도금을 납부할 새 계좌를 알려주기 전까지 기다려야 한다. 이 시기에는 중도금 납입을 중단하더라도 연체이자 등 금전적인 불이익이 발생하지 않는다.

다만 아파트 분양 당시 건설사가 내세웠던 선납 할인, 중도금 무이자 대출 등 금융 혜택은 사라진다. 따라서 분양 계약자들은 금융기관에 중도금 이자등 비용을 추가로 납부해야 한다.

분양권 보유자들도 보증의 대상이 된다. 다만 적법한 절차에 따라 분양권을 매입한 경우여야 한다. 분양계약서에 해당 시·군·구청의 계약서 검인을 받고, 대출은행의 대출승계 동의서와 건설사의 분양계약서 명의변경 등의 절차를 걸친 계약이라야 HUG의 보증이 가능한 적법한 계약으로 본다.

■‘분양대금 돌려받기’ VS ‘공사 계속 진행’

건설사가 부도나면 수분양자들에게 두 가지 선택지가 주어진다. 그동안 낸 분양대금을 환급 받을 지, 아니면 다른 건설사를 지정해 공사를 다시 진행시킬지 하나를 선택해야 한다. 다만 건설사 부도일을 기준으로 공사진행률이 80% 이상이라면 선택권 없이 자동으로 분양이행이 결정된다.

만약 분양대금을 환급받고 싶다면 전체 아파트 계약자 3분의 2 이상의 동의가 있어야 한다. 동의율을 채웠다면 환급이행청구 서류를 HUG에 제출한다. 그러면 HUG가 서류를 받은 후 통상 1개월 안에 분양대금을 계약자에게 돌려준다. 한 사업장에서 수분양자 개개인이 분양대금을 개별적으로 환급받는 것은 불가능하다. 예외적으로 분양계약자가 사망한 경우, 혹은 세대주 및 세대원 전원이 해외로 이주하는 경우 등에 한해 개별 환급해준다.

다른 건설사를 골라 공사를 다시 진행하기로 결정했다면, 입주일은 당초 계획보다 짧게는 6개월에서 길게는 1~2년 정도 미뤄질 수 있다. HUG가 시공사를 다시 지정하고, 이 회사가 기존의 설계도면과 공사 진척사항을 파악한 뒤 재시공에 나서려면 시간이 걸리기 때문이다. 만약 입주를 코앞에 둔 시기에 건설사가 부도난 경우라면 우선 임시사용허가를 받고 입주할 수도 있다. 임시사용허가 기간에는 수분양자들이 잔금의 50%만 납부해도 된다. 나머지 50% 대금은 준공검사를 할 때 납부한다. 이 때 잘 모르고 잔금을 100% 지불했다면, 50%에 해당하는 금액은 선납금으로 간주하기 때문에 보증을 받지 못하는 점을 주의해야 한다.

■발코니 확장비 환급 안돼…오피스텔, 분양보증상품 의무가입 대상 아냐

주택분양보증에 가입된 아파트 사업장이라도, 수분양자들이 HUG로부터 못 돌려받는 돈도 있다. 바로 발코니 확장비다. 현행 공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙 제4조에는 발코니 확장비가 분양가격에 포함되지 않는 추가 선택품목으로 규정돼있다. 이에 따라 HUG 역시 보증약관에 발코니 확장비를 보증채무이행대상에서 제외하고 있다.

오피스텔은 주택법이 아닌 건축물 분양에 관한 법률을 적용받기 때문에 분양보증상품에 의무적으로 가입하지 않아도 된다. 따라서 오피스텔 수분양자의 경우 시행·시공사가 자금난으로 부도처리된 경우 아예 입주를 못할 수 있다는 점을 감안해야 한다.

한 대형건설사 관계자는 “부동산 경기가 불황일수록 수요자들이 청약에 나서기 전 시공사의 네임밸류나 재정상황 등을 고려할 필요가 있는 것”이라며 “또 해당 단지의 분양물량이 30가구를 넘지 않는다면 보증의 보호를 못 받을 수 있는 점을 유의해야 한다”고 조언했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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