재건축 규제 확 풀린다…2차 정밀안전진단 사실상 폐지

[땅집고] 재건축의 대못으로 꼽히던 안전진단 규제가 대폭 완화된다. 정부는 안전진단 통과의 최대 걸림돌인 구조 안정성 비중을 낮추고, 조건부재건축 점수를 하향 조정하기로 했다. ‘2차 안전진단’으로 불리는 적정성 검토 판단 권한도 지방자치단체에게 일임한다. 또한 안전진단 규제 개선안은 현재 2차 안전진단에 가로막힌 재건축 단지들에도 소급 적용한다.

국토교통부는 8일 이 같은 내용이 담긴 ‘재건축 안전진단 합리화 방안’을 발표했다. 올 8월 발표한‘국민 주거안정 실현방안’의 후속조치다. 빡빡한 기준으로 안전진단을 통과하는 건수가 워낙 적어 도심 내 양질의 주택공급 기반이 크게 위축되자 정부는 일정을 앞당겨 기준 완화를 결정했다.

■구조안정성 비중 50%→30%…조건부재건축 30~55점→45~55점

재건축 안전진단은 재건축의 첫 관문에 해당하는 절차다. 문재인 정부 때인 지난 2018년 3월 안전진단 평가의 구조 안전성 비중을 20%에서 50%로 상향하고, 공공기관 적정성 검토를 의무화 하는 등 안전진단 기준이 강화됐다.

이 때문에 규제 강화 이전인 2015년 3월부터 2018년 2월까지 안전진단을 통과한 건수는 전국 139건, 서울 59건에 달했으나 규제 강화 이후부터 올해 11월까지는 전국 21건, 서울 7건에 그치고 있다.

이에 안전진단 규제를 완화해 달라는 요구가 커졌고 윤석열 대통령은 대선 공약으로 제시하기도 했다.

국토부 관계자는 이번 개선안에 대해 “주거환경 중심 평가 안전진단 제도 취지에 맞는 기준을 마련하고, 안전진단 기준이 인위적인 재건축 규제수단으로 활용되지 않도록 하는 데 중점을 뒀다”고 밝혔다.

정부는 현행 50%인 구조안전성 점수 비중을 30%로 낮추고, 각각 15%, 25%였던 주거환경, 설비노후도 점수 비중은 30%로 높이기로 했다. 주차대수와 층간소음 등을 평가하는 주거환경 항목과 설비노후도 평가 비중이 확대돼 주거수준 향상과 주민불편 해소와 관련된 주민들의 요구가 안전진단 평가에 크게 반영될 전망이다.

재건축 판정을 받기 어려운 ‘조건부 재건축’ 비율은 낮추고 ‘재건축’ 비율은 높인다. 조건부재건축 점수 범위를 기존 35~55점에서 45~55점으로 조정한다. 45점 이하의 경우에는 ‘재건축’ 판정을 받아 바로 재건축 추진이 가능하도록 판정 기준을 합리화할 계획이다.

현재는 4개 평가항목별로 점수 비중을 적용해 합산한 총 점수에 따라 30점 이하는 ‘재건축’, 30점~55점은 ‘조건부재건축’, 55점 초과는 ‘유지보수’로 구분한다. 조건부 재건축의 난이도는 매우 높은 편이다. 2018년 3월 이후 현행 기준에 따라 안전진단을 완료한 46곳 중 ‘재건축’ 판정은 없을 정도다.

■‘2차 안전진단’ 사실상 폐지 수순

‘2차 안전진단’ 격인 적정성 검토도 개선된다. 현재는 민간 안전진단기관이 안전진단을 수행하는 ‘1차 안전진단’을 거쳐 점수가 조건부 재건축에 해당하면 의무적으로 국토안전 관리원 등 공공기관의 적정성 검토(2차 안전진단)를 받도록 한다. 그러나 그 과정에서 소요되는 시간이 1차 안전진단(3~6개월)보다 긴 7개월 가량이 소요되고, 비용도(1500가구 기준) 1차 비용 2억6000만원에 1억원이 더 든다.

이에 앞으로는 조건부재건축이라도 원칙적으로 공공기관의 적정성 검토를 거치지 않고, 지자체 요청이 있을 때만 예외적으로 공공기관의 적정성 검토가 시행되도록 개선한다. 입안권자가 요청하는 경우, 지자체가 미흡하다고 판단한 사항에 한해 적정성 검토를 하도록 개선한다. 또 국토부 장관이나 시도지사는 필요한 경우에 입안권자에 대해 적정성 검토 권고 조치나 시정요구가 가능하도록 한다.

개정안을 적용하면 안전진단 통과 단지는 크게 확대된다. 이는 현행 기준과 비교해보면 한 눈에 볼 수 있다. 현재 안전진단이 완료된 단지 46개 중 54.3%(25개)는 ‘유지보수’ 판정을 받아 재건축이 어렵고, 45.7%(21개)는 ‘조건부 재건축’이 가능했다. 개선안을 적용하면 ‘유지보수’ 판정은 23.9%(11개)로 크게 준다. 26.1%(12개)가 ‘재건축’, 50%(23개)가 ‘조건부 재건축’ 판정을 받게 된다.

정부는 안전진단이 공공기관의 적정성 검토 없이 기본적으로 민간진단기관의 책임 하에 시행되도록 내실화에도 집중한다. 필요한 교육과 컨설팅을 강화하고, 실태점검을 병행한다는 계획이다. 재건축 시기 조정제도도 보완한다. 시기조정 대상인 조건부재건축 판정 단지에 대해 시ㆍ군ㆍ구청장이 지역 내 주택수급 상황을 종합적으로 검토해 정비구역 지정 시기(정비계획 수립)를 조정할 수 있도록 시기조정 방법을 구체화한다.

시장 불안, 전월세난 등이 우려되는 경우 정비구역 지정을 1년 단위로 조정할 수 있도록 구체적인 절차도 규정한다. 또한, 종합적, 광역적인 시장 대응이 필요한 경우에는 국토부장관, 시ㆍ도지사가 지정권자에게 정비구역 지정 시기 조정을 권고할 수 있는 규정도 마련할 계획이다.

이번 개선안이 적용될 경우 안전진단을 통과할 단지가 크게 확대될 것으로 보인다.

정부가 2018년 3월 이후 안전진단을 완료한 46개 단지를 대상으로 시뮬레이션을 한 결과 기존 기준에 따를 경우 21개 단지가 ‘조건부 재건축’ 판정을 받아 재건축이 가능했으나, 개선안을 적용했을 때 12개 단지가 ‘재건축’, 23개 단지가 ‘조건부 재건축’ 판정을 받는 것으로 나타났다.

■‘조건부 재건축’ 단지에 소급 적용

정부는 현행 규정의 적용을 받아 조건부 재건축에 해당해 공공기관 적정성 의무 검토 대상이지만 아직 적정성 검토를 완료하지 못한 단지도 개정된 규정을 적용받게 한다. 즉, 조정된 평가항목 배점 비중과 조건부 재건축 범위를 적용해 ‘재건축’, ‘조건부 재건축’을 다시 판정한다. ‘조건부 재건축’에 해당하면 지자체 기본사항 검토 절차를 거쳐 해당 지자체가 판단해 적정성 검토를 요청 하는 경우에 한정해 공공기관 적정성 검토를 계속 진행하게 된다.

이번 개선방안의 대부분의 내용은 ‘주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준’ 개정사항으로, 12월 중 행정예고를 거쳐 1월 중 조속하게 시행될 수 있도록 관련 절차를 속도감 있게 진행할 예정이다. 또한, 1기 신도시 등에서도 정비사업이 원활하게 추진될 수 있도록 이번 개선방안의 적용효과 등을 연구용역 과정에서 분석하고, 필요 시 내년 2월 발의 예정인‘1기 신도시 특별법’에 추가적인 제도개선 방안 등을 별도로 담을 예정이다.

권혁진 국토교통부 주택토지실장은 “이번 개선방안은 그간 과도하게 강화된 기준으로 인해 재건축의 첫 관문도 통과가 어려웠던 상황을 해소하기 위해 안전진단 기준을 합리화하는 것”이라면서 “금번 제도가 시행되면 도심 주택공급 기반을 확충하고, 국민의 주거여건을 개선하는 데에 큰 효과를 기대할 수 있을 것”이라고 말했다. /박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com

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