"우리도 드디어 재건축?!"…이번주 안전진단 완화안 나온다

[땅집고] “재건축 안전진단 완화한다는데 지지부진했던 우리 단지도 이제 날개 달릴까요?”

재건축의 대못으로 꼽히는 안전진단 기준 완화 방안이 이르면 이번주 발표될 예정이다. 이에 안전진단을 앞두고 있거나 탈락 고배를 마시며 재건축 사업이 멈췄던 단지들은 “내용을 지켜보겠다”면서도 기대감을 드러내고 있다. 다만 업계에서는 안전진단 완화안 자체가 재건축 활성화를 이끌어내긴 힘들다는 반응이 나온다. 시장에 큰 호재가 맞지만, 현재의 극심한 부동산 경기 침체를 이겨내긴 역부족이라는 것이다.

■구조안전성 비율 낮추고, ‘정밀안전진단’ 폐지 수순 검토

5일 관련 업계에 따르면 국토교통부는 윤석열 대통령의 공약 중 하나인 재건축 안전진단 기준 완화 방안을 이번 주중에 내놓을 것으로 알려졌다. 정부는 연내 재건축 안전진단 기준을 개정해 내년 1월부터 시행하는 방안을 검토 중인 것으로 전해졌다.

시장에서 예측하는 재건축 안전진단 기준 완화안은 크게 두 가지로 요약된다. 안전진단 기준의 핵심인 구조안전성 가중치 기준을 낮추고, 정밀안전진단 문턱을 낮추는 방안이다. 붕괴 위험을 따지는 구조 안전성은 안전진단 평가 항목 중 가장 충족하기 어려운 요소이자, 안전진단 통과의 가장 큰 걸림돌로 꼽힌다.

우선 정부는 구조안전성 비중을 현행 50%에서 30%로 낮추고, 대신 주거환경 비중은 현행 15%에서 30%로, 건축마감·설비노후도는 25%에서 30%로 각각 높이는 방안을 검토 중이다. 또 지자체장의 판단에 따라 최대 10%포인트(p)를 가감할 수 있도록 재량권을 주는 방안도 거론된다. 이 경우 구조안전성 가중치는 지자체장의 결정에 따라 최소 20%부터 최대 40%까지 조정된다. 지역 상황에 밝은 지자체장이 유연하게 판단하도록 하는 것이다.

2차 안전진단에 해당하는 정밀안전진단 문턱도 낮아질 전망이다. 지금까지는 안전진단 D등급 단지는 의무적으로 한국건설기술연구원 등 정부기관의 ‘적정성 검토’를 받아야 했으나, 정부는 지자체 요구가 있을 때로 제한하는 방안을 검토하는 것으로 알려졌다. 이렇게 되면 사실상 2차 안전진단 절차가 폐지 수순을 밟을 가능성이 높다. 2018년 이후 정밀안전진단을 통과한 곳은 단 5개 단지에 불과할 정도로 극악의 난이도를 보여온 만큼 폐지 여론이 끊이지 않았다.

■“재건축 탄력 받나” 목동 등 수혜 단지들 기대감

안전진단 규제 완화 움직임에 재건축 단지들은 기대감을 드러내고 있다. 특히 총 14개 단지로 구성된 2만6629가구 규모 목동신시가지 아파트는 이번 안전진단 완화안의 수혜를 가장 크게 입는 단지로 꼽힌다. 목동신시가지 10단지 주민 A씨는 “주민들은 빨리 구체안이 나온 뒤 적용을 거쳐 다음 재건축 사업 절차를 빠르게 진행하길 바라고 있다”고 말했다.

정비업계 관계자는 “목동은 지난달 초 재건축 밑그림에 해당하는 지구단위계획을 통과하면서 재건축 안전진단 규제 완화나 서울시 35층 규제 폐지를 직접적으로 혜택받는 단지”라면서 “조합들은 구체적인 방안이 나오면 세부사항을 본 뒤 진행 방안을 수립할 계획”이라고 말했다.

작년7월 예비 안전진단을 통과해 정밀안전진단을 앞둔 노원구 ‘상계주공2단지’ 입주민 게시판에는 “완화책이 발표되고 나면 눌려있던 재건축 안전진단이 동시 다발적으로 진행될 것”이라면서 “상계주공도 완화책 이후 모금에 탄력을 받게 되면서 재건축이 본궤도에 오를 것”이라는 내용의 글이 올라왔다.

■큰 산 하나는 넘은 격…“경기침체 파고 넘기엔 역부족” 시각도

업계에서는 재건축 규제 양대산맥으로 꼽히는 안전진단과 재건축초과이익환수제(재초환) 중 하나만 없어져도 큰 산을 넘었다고 보고 있다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “이번 안대로 된다면 1차 안전진단은 다 통과, 2차도 지자체장이 통과시켜주는 그림이 나오면서 안전진단은 요식행위로 전락할 가능성이 높다”며 “서울뿐 아니라 1기 신도시 재건축 단지가 수혜를 입을 것”이라고 말했다.

그럼에도 얼어붙은 시장 경기를 녹이기는 역부족이라고 전문가들도 없지 않다. 당장의 시장 경착륙에 대한 완화 효과는 제한적이라는 분석이다. 서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 “지금 시기에 안전진단 완화만으로는 재건축 시장이 활성화될 수 없다”며 “재초환이나 분양가상한제(분상제)까지 같이 해결해야 시장이 확실히 힘을 받을 수 있다”고 말했다.

송승현 도시와경제 대표는 “규제를 풀었다고 해도 금리와 자잿값 상승으로 인한 경기 침체 여파가 너무 강력하다. 주민들이나 시공사 재건축 사업 자체가 부담스러워질 수 있다는 의미”라면서 “만일 곧 진행할 둔촌주공 청약 흥행이 실패할 경우, 재건축 시장 자체가 크게 위축되는 효과를 낳을 수 있다”고 말했다. /박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com

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