입력 : 2022.11.28 07:47 | 수정 : 2022.11.28 11:24
세무사·공인중개사 자격증을 보유하고 유튜버(공셈TV)로 활동하는 공찬규 케이에스세무회계 대표 세무사가 ‘부동산 절세 성공법칙(황금부엉이)’를 펴냈다. 책의 주요 내용을 발췌해 다주택자를 위한 양도세, 보유세, 임대 소득세 등의 절세 전략을 소개한다.
[땅집고] 다주택자의 경우 주택 처분시 양도세율 중과세를 적용받기 때문에 주택 처분 순서에 따라 양도세 과세 금액이 크게 달라진다. 최근에는 서울과 일부 수도권 지역을 제외하고 전국이 규제지역에서 해제된데다 2023년 5월 9일까지 양도세가 한시적으로 완화된 만큼 다주택자에게도 양도세 절세를 위한 출구 전략이 보이기 시작했다. 정부의 완화책을 이용했을 때 어떤 주택을 먼저 처분하는 것이 다주택자에게 유리한지 양도세 절세 전략을 소개한다.
① 2023년 5월 9일까지 주택 처분하기
2022년 5월 10일부터 2023년 5월 9일까지 한시적으로 다주택자 양도소득세 중과가 유예된다. 그래서 2년 이상 보유한 모든 주택이 기본세율을 적용받는다. 하지만20 23년 5월 10일부터 다주택자가 조정대상지역의 주택을 양도하면 2주택 이상 보유 시 20%, 3주택 이상 보유 시 30% 이상 중과 세율이 적용된다. 3주택 이상 다주택자라면 중과세율 적용 시 최대 세율이 무려 75(45+30)%에 육박한다. 지방소득세까지 합하면 82.5%다. 예를 들어 3주택 이상의 다주택자가 양도차익 10억의 조정지역 주택을 팔면 중과세율이 적용되어 양도세만 7억5000만원 부과된다.
2023년 5월 10일 이후 당분간 양도세율이 개정될 가능성은 낮다. 양도세율은 시행령 개정이 아닌 법안개정을 해야 하므로 국회 동의가 필요한데 지금 수준의 주택 하락세로는 여당과 야당이 양도세율을 하향 개정하는데 합의하기 어려울 것으로 예상된다. 때문에 다주택자가 주택 양도 계획이 있다면 늦어도 2023년 5월 9일까지 처분할 것을 권한다.
만약 2023년 5월 10일 전에 매도 계약은 했지만 이전까지 잔금을 못 받는다면 어떡해야 할까? 만약 매수자가 자금이 부족해 2023년 5월 9일까지 잔금을 완납할 수 없다면 잔금은 차용증을 작성하고, 근저당 설정 후 등기를 먼저 이전하는 방법을 활용해야 한다. 잔금을 다 받지 못하더라도 5월 9일까지 등기를 이전한다면 중과배제를 적용받을 수 있다.
② 조정대상지역 주택 먼저 처분하기
주택 취득 시점 조정지역이었지만 주택 양도 시점에 비조정지역이 되었다면 다주택자라도 양도세가 중과되지 않고 기본세율을 적용받을 수 있다. 만약 다주택자가 비조정지역의 주택을 팔았는데, 잔금일 직전에 조정지역으로 변경된다면 어떻게 될까. 매매계약을 체결한 날이 비조정지역이었고 계약금을 받았다면, 이후 잔금일 이전에 조정지역으로 바뀌어도 중과세율이 적용되지 않는다. 지난 14일 서울과 수도권 일부 지역을 제외한 모든 지역이 조정지역에서 해제된 만큼 2023 년 5월 9일 전까지는 서울 및 수도권 중심지처럼 조정지역이 해제될 가능성이 작은 주택을 먼저 처분하고, 조정지역이 해제된 지역들은 23년 5월 9일 이후에 천천히 처분해도 양도세 중과세율이 적용되지 않으므로 나중에 양도하는 것이 좋은 절세 전략이다.
[땅집고] 다주택자의 경우 주택 처분시 양도세율 중과세를 적용받기 때문에 주택 처분 순서에 따라 양도세 과세 금액이 크게 달라진다. 최근에는 서울과 일부 수도권 지역을 제외하고 전국이 규제지역에서 해제된데다 2023년 5월 9일까지 양도세가 한시적으로 완화된 만큼 다주택자에게도 양도세 절세를 위한 출구 전략이 보이기 시작했다. 정부의 완화책을 이용했을 때 어떤 주택을 먼저 처분하는 것이 다주택자에게 유리한지 양도세 절세 전략을 소개한다.
① 2023년 5월 9일까지 주택 처분하기
2022년 5월 10일부터 2023년 5월 9일까지 한시적으로 다주택자 양도소득세 중과가 유예된다. 그래서 2년 이상 보유한 모든 주택이 기본세율을 적용받는다. 하지만20 23년 5월 10일부터 다주택자가 조정대상지역의 주택을 양도하면 2주택 이상 보유 시 20%, 3주택 이상 보유 시 30% 이상 중과 세율이 적용된다. 3주택 이상 다주택자라면 중과세율 적용 시 최대 세율이 무려 75(45+30)%에 육박한다. 지방소득세까지 합하면 82.5%다. 예를 들어 3주택 이상의 다주택자가 양도차익 10억의 조정지역 주택을 팔면 중과세율이 적용되어 양도세만 7억5000만원 부과된다.
2023년 5월 10일 이후 당분간 양도세율이 개정될 가능성은 낮다. 양도세율은 시행령 개정이 아닌 법안개정을 해야 하므로 국회 동의가 필요한데 지금 수준의 주택 하락세로는 여당과 야당이 양도세율을 하향 개정하는데 합의하기 어려울 것으로 예상된다. 때문에 다주택자가 주택 양도 계획이 있다면 늦어도 2023년 5월 9일까지 처분할 것을 권한다.
만약 2023년 5월 10일 전에 매도 계약은 했지만 이전까지 잔금을 못 받는다면 어떡해야 할까? 만약 매수자가 자금이 부족해 2023년 5월 9일까지 잔금을 완납할 수 없다면 잔금은 차용증을 작성하고, 근저당 설정 후 등기를 먼저 이전하는 방법을 활용해야 한다. 잔금을 다 받지 못하더라도 5월 9일까지 등기를 이전한다면 중과배제를 적용받을 수 있다.
② 조정대상지역 주택 먼저 처분하기
주택 취득 시점 조정지역이었지만 주택 양도 시점에 비조정지역이 되었다면 다주택자라도 양도세가 중과되지 않고 기본세율을 적용받을 수 있다. 만약 다주택자가 비조정지역의 주택을 팔았는데, 잔금일 직전에 조정지역으로 변경된다면 어떻게 될까. 매매계약을 체결한 날이 비조정지역이었고 계약금을 받았다면, 이후 잔금일 이전에 조정지역으로 바뀌어도 중과세율이 적용되지 않는다. 지난 14일 서울과 수도권 일부 지역을 제외한 모든 지역이 조정지역에서 해제된 만큼 2023 년 5월 9일 전까지는 서울 및 수도권 중심지처럼 조정지역이 해제될 가능성이 작은 주택을 먼저 처분하고, 조정지역이 해제된 지역들은 23년 5월 9일 이후에 천천히 처분해도 양도세 중과세율이 적용되지 않으므로 나중에 양도하는 것이 좋은 절세 전략이다.
③ 투기과열지구의 조합원 입주권 처분하기
조합원 입주권은 2년 이상 보유하면 다주택자라도 양도세 기본세율을 적용받을 수 있다. 조합원 입주권은 주택 수에는 포함되지만 주택은 아니기 때문에 다주택자 양도세 중과세율이 적용되지 않는다. 때문에 관리처분인가가 곧 날 것 같은 주택을 취득해 입주권으로 양도하는 것이 다주택자에게 유리한 전략이다. 다만 서울 같은 투기과열지구에서는 10년 보유 5년 거주한 조건을 갖춘 입주권 외에는 전매가 제한된다. 때문에 투기과열지구가 아닌 지역 중에서 재개발 가능성이 있는 주택을 취득하고 관리처분인가일 이후 입주권으로 양도한다면 중과세율을 피할 수 있다./글=공찬규 케이에스세무회계 대표 세무사, 정리=전현희 땅집고 기자
▶ 꼬마빌딩, 토지 매물은 ‘땅집고 옥션’으로 ☞이번달 땅집고 옥션 매물 확인
▶ 우리집 재산세·종부세·양도세 땅집고 앱에서 단번에 확인하기. ☞클릭!
▶ 국내 최고의 실전 건축 노하우, 빌딩 투자 강좌를 한번에 ☞땅집고M