입력 : 2022.11.22 13:42
[땅집고] 부동산 소비자 심리가 꽁꽁 얼어붙었지만 상급지나 실수요지역으로 이동하는 이른바 '갈아타기'에 대한 수요가 아예 자취를 감춘 것은 아니다. 다만 치솟는 금리와 거래의 불쏘시개 역할을 할 규제 완화 폭이 불충분하다보니 시장 반응이 굼뜬 모양새다.
얼어붙은 부동산 시장을 녹이기 위해 정부는 주택담보대출비율(LTV)을 50%로 상향해 단일화하고 15억원이 넘는 고가 아파트에 대한 주택담보대출을 허용하는 등 부동산 대출 규제를 대폭 완화했다. 하지만 총부채원리금상황비율(DSR) 40% 룰이 여전한데다 주택담보대출 금리가 8%대에 육박해 거래는 여전히 메마른 상태다. 금리가 너무 높아 돈을 빌리더라도 이자를 감당할 수 없어 거래에 나설 엄두를 못내는 것이다.
지난 18일 한국부동산원에 따르면 지난주 서울 아파트 매매수급지수는 69.2로 그 전주 수치인 70.7보다 하락하며 지수 70선이 무너졌다. 이는 10년3개월 만에 최저치다. 아파트 매매수급지수는 100을 기준으로 그 이상이면 매수수요가 매도 보다 높다는 것이고, 100이하면 그 반대를 의미한다. 매매수급지수가 점점 낮아진다는 것은 집을 사는 사람보다 파는 사람이 많아 매물이 점점 쌓인다고 볼 수 있다.
집을 내놓아도 팔리질 않으니 매수자에게 매도자가 ‘저리’로 대출해준 사례도 나타나고 있다. 재산제세를 전문으로 하는 한 세무사는 "최근에 종전 주택을 팔고 상급지인 강남 지역의 신규주택을 취득하려는데 시중 이자를 감당하기 어려워 매수를 망설이자, 매도자가 선뜻 저리로 대출해주겠다고 나선 사례가 있다"고 했다. 이때 매수자가 집을 사면서 주택자금조달계획서를 작성해야 하는데 매도자가 시중금리보다 저리로 대출을 해주는 경우 자금출처 설명에 대해 세무 자문을 구하면서 드러난 특수한 사례라고 전했다.
부동산 거래 시장이 얼어붙었음에도 ‘갈아타기’ 수요가 나타나는 까닭은 뭘까. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “원래 부동산 하락장에서 중·하급지에서의 하락폭보다 상급지에서의 하락폭이 금액으로 환산하면 더 크다”며 “중급지 거주자 입장에서는 본인 집이 하락한 수준 대비 상급지와의 격차가 좁혀진 셈이기 때문에 조금 더 보태서 이동하자는 심리가 발동할 수 있다. 하지만 거래가 사그라드는 현 상황에서는 그 수요를 시장에서 받쳐주지 못하고 있다”고 분석했다.
가격이 대폭 하락한 급매물이 시장에 쏟아지는 상황에서 최근 온라인 부동산 커뮤니티에는 매수 고민과 함께 답답함을 호소하는 글이 부쩍 많아졌다. 한 네티즌은 “집값이 내려가서 더 넓은 곳으로 옮겨가고 싶은 의지는 있지만, 대출 이자를 고려하니 옳은 선택인지 모르겠다”며 “금리가 점점 올라가는데 저리의 고정금리로 묶인 기존 대출을 놓고 새로 대출을 일으켜 갈아탈 마음먹기가 어렵다. 이럴 때는 현금부자가 부럽다”고 했다.
결국 매매 활성화를 위해 정부가 '당근책'으로 대출을 풀어주긴 했지만, 앞으로 추가 금리 인상이 예고되는 상황에서 집을 사기 위해 대출을 일으키기란 쉽지 않다. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 여전한 데다 주택담보대출 금리는 8%대에 육박하는 현 상황에서 돈을 빌리기가 어렵다는 걸 정부만 모르는 것 같다는 시장 반응까지 나오고 있다.
그럼에도 정부는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제만큼은 풀지 않을 방침이다. 바로 '가계부채'의 위험성을 인식하고 있기 때문이다. 가계의 상환 능력이 개선된 게 아닌데 섣불리 DSR 규제를 풀었다가 가계의 채무 상황 부담만 키울 우려가 크기 때문이다. 따라서 정부는 DSR 규제의 골격을 유지하는 대신 조정대상지역 해제 조치나 세제 완화를 통해 단계적으로 대출 규제 정상화에 나서겠다는 입장이다. /배민주 땅집고 기자 mjbae@chosun.com
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