강달러·금리인상 후폭풍…해외 투자자, 국내 오피스시장 노린다

[땅집고] 지난달 한국은행이 여섯 번째 기준금리 인상을 발표했다. 한국은행이 2008년 3월부터 정책금리를 기준금리로 바꾼 이래 한 해 동안 6번 기준금리를 인상한 경우는 역사상 처음이다. 연말까지 아직 한 번의 금리인상 가능성이 남아있는 상황에서, 추가 금리인상은 기정사실화 되는 양상이다.

그렇다면 기준금리 인상은 부동산 시장에 어떠한 영향을 미치게 될까. 기준금리란 한국은행과 금융기관이 서로 금융 관련 거래를 할 때 지불하는 금리이다. 기준금리는 초단기금리인 콜금리에 즉시 영향을 미치게 되고, 또한 예금 및 대출 금리에도 영향을 주게 된다.

일반적으로 주거용 부동산의 경우, COFIX를 기준금리를 산정하며 여기에 리스크 프리미엄을 고려한 가산금리를 더해 산정한다. 그리고 시장 상황을 고려해 은행의 적정 마진 및 부수 거래 등을 통해 최종적으로 소비자에게 적용하는 대출금리를 산정한다.

반면 상업용 부동산의 경우는 투자 목적에 따라 다양한 형태의 대출 방식을 활용한다. 일반적으로 금융권, 보험사, 캐피탈사 등 다양한 금융기관에서 투자 자산 및 목적에 따라 다양한 대출상품을 운용하는데, 상업용 부동산의 경우 주거용 부동산과는 다른 방식으로 금리를 산정한다.

기준금리를 국고채 3년물로 가정하고, 가산금리를1.5%로 가정해 보수적으로 계산했을 때, 10월말 기준으로 약 5.7%를 예상할 수 있다. 하지만 미국을 중심으로 한 금리 인상과 글로벌 긴축 기조 강화, 그리고 최근 레고랜드 발 부동산PF 관련 사태로 인해 실제로는 훨씬 더 높은 대출금리를 형성하고 있다.

상업용 부동산 투자에 있어서 일반적으로 대출을 활용한 투자가 일반적이다. 부동산 담보대출을 활용할 경우, 자기자본의 투입은 줄일 수 있기 때문이다. 저금리 시기에는 낮은 대출 금리를 이용해 자기자본을 최소화하는 투자방법이 일반적이었다. 하지만 최근 급격한 대출금리 인상으로 인해 상업용 부동산 투자 시 요구되는 기대 수익률보다 담보대출 금리가 더 높은 역(-) 레버리지 상황이 발생하고 있다.

한국은행은 코로나로 인해 침체된 경기를 부양하기 위해 2020년 3월 역사상 처음으로 0% 대인 제로금리를 발표했다. 그 이후 유동성 축소를 위해 한국은행은 2022년 7월과 10월 두 번의 빅스텝(기준금리 0.5%p 인상)을 단행했고, 기준금리가 18개월 만에 3%까지 급격하게 인상됐다. 또한 시장에서 무위험수익률(리스크프리미엄)으로 주로 활용하는 3년채 국채금리의 경우, 10월 말 기준 4.2%로 최근 가파르게 상승했다.

이렇듯 급격한 금리 인상의 여파로 인해 올해 가장 큰 거래로 예상되었던 여의도 IFC 매각 협상이 결렬됐다. 당초 우선협상대상자로 선정되었던 미래에셋자산운용은 IFC 인수를 위한 여러 노력을 했음에도, 급격한 금리 인상으로 인해 투자자 모집에 어려움을 겪은 것으로 알려졌다.

가파른 금리 인상으로 인한 자금 조달의 어려움과 경제 불확실성으로 인해, 최근 매각을 철회하거나 매수를 포기하는 사례가 점점 증가하고 있다. 이로 인해 4분기 거래 규모는 줄어들 것으로 예상된다. 또한 최근 원ㆍ달러 환율 상승으로 인해 환차익에서 우위를 보이는 해외투자자들의 양질의 오피스 자산을 매입하는 사례는 증가할 전망이다. /글=정진우 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 리서치팀장, 정리=박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com

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