입력 : 2022.11.17 07:54 | 수정 : 2022.11.17 10:58
[땅집고] 서울 주요 대단지 아파트의 전셋값과 매매가격이 동시에 하락하면서 전국에서 이른바 ‘깡통주택’(집값이 전세금보다 낮은 주택) 피해 우려가 확산하고 있다. 집주인으로부터 전세 보증금을 돌려받지 못해 강제경매를 신청하는 임차인이 늘면서, 올해 하반기에만 보증금을 돌려받기 위한 경매 신청이 월 평균 150건에 달하는 것으로 나타났다.
16일 법원경매 전문기업 지지옥션에 따르면 올 7~10월 전국에서 임차인과 주택도시보증공사(HUG)가 신청한 강제경매 건수는 총 598건이다. 매달 평균 150건가량 경매 신청이 접수된 셈이다. 이달 들어서는 11일 기준 99건으로, 전월 대비 신청 건수가 더 늘어날 것으로 보인다.
서울에서는 중·저가 빌라 밀집지역에 강제경매 신청이 몰렸다. 빌라는 아파트보다 시장 변동성에 취약하기 때문에 조정기가 찾아오면 가격 하락 폭이 더욱 가파르다. 특히 시세를 알기 어려운 신축빌라에서 깡통주택 피해가 잦은데, 집주인이 전세 보증금을 부풀려 임대차계약을 하는 경우 주로 발생한다.
이주현 지지옥션 선임연구원은 "빌라에서 깡통전세가 집중적으로 발생하는데 서울 서부권 피해가 가장 큰 것으로 파악됐다”며 "전세가와 매매가 사이에 차이가 없는 깡통주택에 세입자로 들어가면 계약 종료 때 임대인이 전세보증금을 돌려주지 못할 가능성이 크다"고 했다.
업계에서는 통계보다 실제 피해 규모는 더욱 클 것이라고 보고 있다. 임차인 본인과 HUG 외에도 주택금융공사, 서울보증보험 등 강제경매를 신청할 수 있는 주체가 더 있기 때문이다. 보증금을 떼였더라도 비교적 소액이라 대응을 포기하는 경우도 있다. 선순위 채권이 있어 경매 신청에 나서지 않는 경우도 있다.
임차인 피해가 늘어나자 정부는 지난 11일 전세 사기 피해 근절을 위한 당정협의회를 열어 ‘주택임대차 제도 개선 방안’을 논의했다.
당정은 임차인이 임대인의 선순위 보증금 정보를 확인하고자 할 때 정당한 사유 없이 거부할 수 없도록 하고, 주택이 경매로 넘어갈 경우 보증금을 우선 변제받을 수 있는 임차인 범위를 현행 서울 기준 보증금 1억5000만원에서 1억6500만원으로 늘릴 것이라고 발표했다.
하지만 실효성은 크지 않을 것으로 보인다. 김예림 법무법인 심묵 대표변호사는 "정부가 이번 대책을 통해 보증금 우선 변제 범위를 늘리기는 했지만, 그 폭이 크지 않아 두려움을 느끼는 임차인에게 와닿을 만큼 도움이 되긴 어려울 것으로 보인다"고 했다.
김 변호사는 "가장 중요한 건 입주 직후 반드시 전입 신고하고 확정일자를 받는 것"이라며 "점유하고 확정일자를 받아야 나중에 보증금에 대한 대항력을 가질 수 있는데 대부분 임차인이 확정일자를 받지 않는 경우가 많아 안타깝다. 피해 가능성을 최대한 줄일 수 있도록 전세보증금보증보험 가입을 필수적으로 해두길 권한다"고 했다.
임대인의 세금 체납 여부를 확인하는 것도 중요하다. 경매가 진행돼도 세금으로 밀린 임대인의 체납액을 충당하고 남는 돈이 없다면 세입자는 보증금을 돌려받지 못한다. 국세청의 ‘미납국세 열람 제도’를 활용해 사전에 임대인에게 체납된 세금이 있는지 확인해 볼 수 있다. 다만 임대차 계약 이후 체납한 세금은 임대인 동의 없이는 열람이 불가하다는 한계가 있다.
일각에서는 '깡통전세'를 국가가 매입해야 한다는 방안도 거론된다. HUG나 한국토지주택공사(LH) 등이 깡통주택을 사들여 3~4년 보유한 이후 하자가 없으면 공공임대로 돌리자는 구상이다. 하지만 이 역시 재원 확보와 가격결정 문제, 후보지역 평가·선정 등 풀어야 할 부분이 만만치 않다. /배민주 땅집고 기자 mjbae@chosun.com
▶ 꼬마빌딩, 토지 매물은 ‘땅집고 옥션’으로 ☞이번달 땅집고 옥션 매물 확인
▶ 우리집 재산세·종부세·양도세 땅집고 앱에서 단번에 확인하기. ☞클릭!
▶ 국내 최고의 실전 건축 노하우, 빌딩 투자 강좌를 한번에 ☞땅집고M