입력 : 2022.11.17 07:26 | 수정 : 2022.11.17 11:08
[땅집고] A씨는 임대를 준 아파트 전세금이 최근 1억원 가까이 떨어지면서 밤잠을 설치고 있다. 세입자로부터 받은 보증금은 새 아파트 입주권 구매에 써버려, 전세계약이 종료돼 보증금을 돌려주기 위해서는 세입자를 들이고도 1억원을 더 구해야 한다. 그는 입주 아파트 잔금을 치르느라 여력이 없는 상황이다.
최근 부동산 온라인 커뮤니티에는 A씨처럼 이른바 '역전세난'으로 고민하는 글이 자주 올라온다. '역전세난'이란 집값이 전세금보다 낮아져 계약 만료시 집주인이 보증금을 돌려주기 힘든 경우를 말한다. 집주인이나 세입자 모두 역전세난 피해자가 될 수 있다.
세입자 불안감이 더 크다. 부동산 커뮤니티에 글을 올린 B씨는 “요즘 전세 시세가 계약 당시보다 1억원 떨어졌는데도 잘 빠지지 않는다”며 “집주인은 저희가 전세를 들어올 시점에 갭투자로 매수했고, 저희집은 전세 최고가였다”고 했다. 그는 이어 “중층 이상 매물도 안 나가는데 저희 집은 1층”이라며 “계약갱신청구권을 쓰면서 보증금을 낮춰달라고 하는 게 좋을까요?”라고 물었다.
C씨는 '집주인이 전세 보증금 반환을 거부한다'는 글을 올렸다. 그는 전세계약 만기를 약 두 달 앞둔 지난 달 초 집주인에게 계약 해지를 통보했으나, 집주인이 '보증금을 돌려줄 수 없다'고 해 소송이 가능한지를 문의했다.
실제로 전국 곳곳에서는 역전세난에 따른 집주인과 세입자 갈등이 빈발해지고 있다.
유경준 국민의힘 의원이 국토교통부로부터 제출받은 자료에 따르면 지난 8월 한 달간 갱신한 전세 계약 중, 최초 계약 당시 보증금 보다 낮은 가격으로 갱신한 전세 계약은 총 125건이었다. 전년 동월 84건 대비 약 49% 늘었다. 지역별로는 서울(32건), 수도권(경기 27건, 인천 7건), 입주 물량이 많은 대구(31건)와 세종(8건)에서 많았다. 서울의 경우 종전 보증금이 평균 3억4345만원이었지만, 갱신 보증금은 이보다 6000만원 이상 낮은 2억8217만원으로 나타났다.
역전세로 인한 가장 큰 리스크는 보증금을 떼일 우려다. 전문가들은 전세 피해를 최소화하기 위해서는 인근 부동산중개업소 등을 방문해 전세 시세와 적정 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)을 먼저 확인하고, 선순위권리관계도 따져야 한다고 했다. 임대인이 세금을 체납한 사실이 없는지 확인하는 것도 중요하다.
서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 MD상품기획비즈니스학과 교수)는 "대상 주택의 시세, 등기부등본 내 선순위권리를 확인한 후 임대차 현황도 살펴야 한다"며 "국세와 지방세 체납 여부도 꼼꼼히 확인하는 게 중요하다"고 했다. 그는 또 "선순위 채권과 본인의 임차보증금을 합한 금액이 시세의 70% 이내여야만 안전하다고 볼 수 있다"고 했다.
전세보증금반환보증보험에 가입하는 방안도 있다. 전세보증금반환보증보험은 세입자가 보증금을 지키기 위해 가입하는 것으로, 집주인이 계약 기간 만료 후 전세보증금을 돌려주지 못하면 보증기관이 대신 보증금을 가입자(세입자)에게 지급(대위변제)하고, 나중에 집주인에게 구상권을 청구해 받아내는 제도다. /김서경 땅집고 기자 westseoul@chosun.com
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