입력 : 2022.11.12 10:38
[땅집고] 정부가 서울과 경기 4곳을 제외하고 전국 전역의 규제지역을 해제하면서, 이번 조치로 세제 혜택을 가장 많이 받을 수 있는 수혜자가 누구인지에 관심이 모아진다.
결론부터 얘기하면 ‘2주택자’와 ‘일시적 2주택자’가 최대 수혜자가 될 것으로 보인다. 조정대상지역 해제로 인해 중과를 적용받는 주택 수가 줄어들면서 세금 중과 구간을 피해 나갈 수 있는 동시에 처분기한 연장 혜택 등을 적용받을 수 있는 대상이기 때문이다.
■조정대상 해제로 '2주택자' 취득세, 8%에서 3%로 줄어
조정대상지역 1주택자가 조정대상지역에서 해제된 지역에서 신규로 주택을 취득하게 되면 중과세율을 피할 수 있게 된다. 현행 취득세 기본세율은 1~ 3%인데 조정대상지역에서 2주택을 취득하면 8%를 중과 받고, 3주택을 취득하면 12%의 세율을 중과 받는다.
그런데 주택 취득을 예정했던 지역이 조정대상지역에서 해제되면 세율 구간이 하나씩 낮아져 취득세율을 한 단계 낮게 적용 받는다. 2주택 취득 시 8%를 적용받던 취득세율이 3%로 떨어지는 것이다.
결론부터 얘기하면 ‘2주택자’와 ‘일시적 2주택자’가 최대 수혜자가 될 것으로 보인다. 조정대상지역 해제로 인해 중과를 적용받는 주택 수가 줄어들면서 세금 중과 구간을 피해 나갈 수 있는 동시에 처분기한 연장 혜택 등을 적용받을 수 있는 대상이기 때문이다.
■조정대상 해제로 '2주택자' 취득세, 8%에서 3%로 줄어
조정대상지역 1주택자가 조정대상지역에서 해제된 지역에서 신규로 주택을 취득하게 되면 중과세율을 피할 수 있게 된다. 현행 취득세 기본세율은 1~ 3%인데 조정대상지역에서 2주택을 취득하면 8%를 중과 받고, 3주택을 취득하면 12%의 세율을 중과 받는다.
그런데 주택 취득을 예정했던 지역이 조정대상지역에서 해제되면 세율 구간이 하나씩 낮아져 취득세율을 한 단계 낮게 적용 받는다. 2주택 취득 시 8%를 적용받던 취득세율이 3%로 떨어지는 것이다.
예를 들어 조정대상지역 내 1주택자가 공시가격(기준시가) 10억원짜리 주택을 추가 취득한다고 할 때, 조정대상지역에 있는 주택이라면 800만원을 내야 했지만 해제된 구역에서 취득하게 되면 300만원만 내면 된다. 이번 조정대상지역 해제 조치로 인해 500만원의 세금을 줄일 수 있게 되는 것이다.
■비조정대상지역 ‘2주택자’ 취득세 중과 배제
조정대상지역 해제는 2주택자의 취득세 중과 여부에도 영향을 미친다. 조정대상지역에 1주택을 보유한 상태에서 조정대상지역에 있는 신규주택을 취득하는 경우, 원칙적으로는 8%의 취득세율이 적용되지만, 신규주택 취득일로부터 2년 내에 종전주택을 양도해 일시적 2주택 요건을 충족하면 중과세율에서 배제된다.
따라서 취득세 중과를 피하려면 신규주택 취득일로부터 2년 내에 종전주택을 처분해야 하는데 조정대상지역 내 1주택자가 조정대상지역에서 해제된 지역에 있는 신규주택을 취득하는 경우에는 일시적 2주택 요건과 상관없이 취득세를 중과 받지 않는다. 비조정대상지역의 주택은 3주택부터 취득세를 중과하기 때문이다.
또한 조정대상지역 해제 후 신규주택을 취득할 경우 일시적 2주택 비과세 처분 기한도 3년으로 늘어난다는 점이다. 조정대상지역 내 1주택자가 조정대상지역에 있는 신규주택을 취득하는 경우 2년 이내 종전주택을 양도해야 일시적 2주택 비과세를 적용받지만, 신규주택 취득 시 종전주택과 신규주택 중 한 곳이라도 비조정대상지역에 위치한다면 일시적 2주택 기간은 3년으로 적용된다.
■비조정대상지역 2주택자는 '종부세 일반세율' 적용
현행 규정에 따르면 조정대상지역에 2주택 보유 또는 3주택 이상 보유 시 1.2~6%의 종합부동산세 중과세율을 적용하고 있지만, 조정대상지역 해제로 인해 조정대상지역 내 1주택자가 추가로 비조정대상지역 내 2주택을 보유하게 되는 경우에는 0.6~3%의 일반세율을 적용받게 될 예정이다.
다만 올해 종부세분에는 영향이 없다. 종부세는 6월 1일을 과세기준일로 하기 때문에 11월 10일부터 조정대상지역에서 해제된 경우라면 해당 사항이 없다.
일시적 2주택자의 양도소득세 비과세 처분기한도 완화된다. 신규주택 취득 당시 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우, 2년 내에 종전주택을 처분해야 일시적 2주택으로 간주해 양도세 비과세를 적용받을 수 있었다. 하지만 종전주택이 조정대상지역에서 해제된다면 신규주택 취득 시 일시적 2주택 양도소득세 비과세를 적용받기 위한 처분기한은 3년으로 늘어난다.
아울러 이번 조정대상지역 해제 조치로 다주택자가 양도세 중과 한시적 유예 기간 종료 이후에 조정대상지역에 보유한 주택을 양도하더라도 중과에서 배제될 전망이다. 앞서 정부가 발표한 양도세 중과 유예 조치로 2023년 5월 9일까지는 다주택자 양도세 중과세가 한시적으로 미뤄진 상태였다. /배민주 땅집고 기자 mjbae@chosun.com
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