핫한 성수동 건물주가 꿈? 이것만 체크하면 기회는 있다

[땅집고] “핫한 성수동에 건물을 사고 싶다고요? 아직 기회는 있습니다. 매수 전 멸실 가능한 주택인지 또는 전 실이 근린생활시설인지만 체크하세요.”

오는 16일 개강하는 ‘땅집고 꼬마빌딩 실전투자스쿨 8기 과정’에서 ‘빌딩 투자실전 상권분석3 : 성수권’ 이론 강의와 현장 스터디를 맡는 전하나 에이트빌딩 이사는 “멸실이 가능하거나 전층이 근생인 건물 위주로 보면 성수동에도 아직 기회는 있다”고 조언한다. 전 이사에게 성수동 투자 노하우에 대해 미리 들어봤다.

서울 성동구 성수동은 우리나라에서 가장 ‘트렌디’한 지역이다. 수제화 공장이나 점포가 요즘 감성의 식당, 카페, 갤러리가 들어서면서 MZ세대들이 가장 즐겨찾는 상권이 됐다. 여기에 온라인 패션 플랫폼 ‘무신사’와 연예 기획사 ‘SM엔터테인먼트’ 등 굵직한 패션, IT 기업들이 서울 강남구에 있었던 본사를 잇따라 이전하면서 성수동은 명실상부한 핫플레이스로 자리 잡았다.

성수동은 삼표공장 이전으로 개발호재가 많은 지역이다. 여기에 요즘 뜨는 상권 중 희소하게 준공업지역에 있어 대기업과 고급 아파트들이 꾸준히 생기면서 고급 배후 수요가 탄탄하다는 평가를 받는다. 더구나 부동산 시장에 한파가 몰아친 올해 들어서도 성수동만큼은 거래가 이어지며 땅값이 꾸준히 오르고 있다.

올해까지는 단독주택을 상가로 용도변경하거나 낡은 주택을 허물고 상가를 짓는 트렌드에 따라 성수동 일대 단독주택 집값은 크게 올랐다. 토지건물 빅데이터 플랫폼 밸류맵이 집계한 단독·다가구주택 연도별 실거래 현황에 따르면 성수동의 3.3㎡당 평균 매매가격은 10년 전인 2017만원에서 올해 9616만원으로 5배 가까이 올랐다. 두 배도 오르지 않은 전통적인 부촌인 성북동과 평창동 등과 비교하면 크게 뛴 것이다.

그러나 올해부터는 이 흐름이 좀 바뀔 전망이다. 국세청이 지난달 주택으로 보는 판정 기준일을 변경하는 새로운 기본 통칙을 발표하면서다. 바뀐 통칙에 따르면 양도물건의 판정 기준일이 계약일에서 잔금일인 양도일로 바뀐다. 지난 10월 21일 이후 매매계약부터 잔금일 전에 주택을 상가로 용도변경한 경우 매도인은 주택으로 인정받을 수 없다. 기존에는 매도인은 잔금 전에 주택으로 인정을 받으면 1주택 비과세 혜택을 누릴 수 있고, 매수인은 근생시설로 대출을 일으킬 수 있어서 윈윈이었는데 이제는 매도인이 손해를 보게 되는 셈이다.

이와 관련해 전 이사는 “성수동은 단독주택 등 주택이 들어있는 건물이 많아서 개발 여력이 있던 참이라 당분간 거래가 많이 줄어들 수밖에 없다”고 분석했다. 성수동 내에서도 높게 지을 수 있는 건물은 한정적이라 고금리 상황에서도 임대료를 높이는 데는 한계가 있기 때문에 건물 매수에 신중을 기해야 한다고 전 이사는 조언한다.

그는 “성수동에 준공업지역이 많긴 해도 대지가 넓지 않으면 용적률을 다 활용할 수 없기 때문에 높게 지을 수 있는 건물이 많지 않아 더욱더 보수적인 접근이 필요하다”며 “역과 가깝고 멸실이 가능한 주택이나 건물, 근린생활시설인 건물을 위주로 찾아서 매도인과 금액 협상을 해보면 기회를 잡을 수 있을 것”이라고 말했다.


<묻지마 투자는 쪽박의 지름길…꼬마빌딩 실전투자스쿨 8기 모집>

땅집고는 꼬마빌딩 투자 노하우를 알려주는 ‘땅집고 꼬마빌딩 실전투자스쿨 8기’ 수강생을 모집한다.

꼬마빌딩은 아파트 등 주택에 비하면 규제가 덜해 자산가와 투자 자금이 계속 몰려들고 있는 상품 중 하나다. 하지만 최근 부동산 경기 침체기에 따른 상권 위축으로 공실 위험도 무시할 수 없어 ‘묻지마 투자’에 나섰다간 실패할 확률이 높다.
꼬마빌딩 실전투자스쿨에선 현직 유명 빌딩중개법인 중개사, 세무사 등이 투자 결정에 앞서 반드시 알아야 할 빌딩 트렌드, 지역별 시장·매물 분석, 공실 없는 빌딩 운영 노하우, 공간 기획 등을 알려준다.

강의는 11월 16일부터 12월 14일까지 총 9회다. 유정수 글로우서울 대표가 ‘상업용 부동산 시장 상권과 가치 투자’를 강의하고 종로구 창신동 상권을 분석한다. 권기성 ERA코리아 전무가 서초권 상권, 전하나 에이트빌딩 이사가 성동구 성수권 상권, 노창희 리맥스코리아 부사장이 강남구 역삼권 상권을 각각 분석한다. 꼬마빌딩 절세 노하우는 방범권 한국세무회계 세무사가 알려준다.

현장스터디는 4회 진행한다. 사전 이론 강의에서 배운 서초·성수·창신·역삼삼성권 등 4개 지역을 직접 찾아가 투자 사례와 매물을 답사하는 필드 스터디 방식이다. 이론 강의 교육장소는 서울시 중구 세종대로21길 22, 태성빌딩 2층 땅집고 아카데미 교육장이다. 다음달 16일 개강하며 수강료는 140만원이다. 사전 등록하면 10만원 할인한다. 홈페이지(https://zipgobiz.com/)에서 신청하면 된다. (02)6949-6190.