입력 : 2022.11.11 07:50
[땅집고] "분양권 다운계약 자진신고하고 왔습니다. 송도지역 다운계약 전수조사도 건의했고요."
실제 매매 가격보다 낮은 가격을 적어 계약하는 이른바 다운계약을 통해 분양권을 매수했으나, 다운계약한 사실을 자진 신고했다고 밝힌 글이 최근 온라인 부동산 커뮤니티에서 화제가 됐다. 부동산 시장 불황으로 인해 거래 가격이 하락하면서 불거질 수 있는 피해를 최소화하고자 불법 계약 사실을 스스로 신고하는 선택을 한 것으로 보인다.
이달 2일 한 온라인 부동산 정보 커뮤니티에는 "작년에 호반써밋송도 분양권을 7억6500만원을 주고 다운계약을 통해 매수했지만 최근 5억원대까지 가격이 떨어져 국세청에 다운계약 자진신고를 했다"는 내용의 글이 올라왔다. 글을 작성한 A씨는 "다운계약을 통해 매수한 아파트 시세가 떨어지며 월세와 잔금을 감당하기 버거워 자진신고에 나섰다"고 밝혔다.
실제 매매 가격보다 낮은 가격을 적어 계약하는 이른바 다운계약을 통해 분양권을 매수했으나, 다운계약한 사실을 자진 신고했다고 밝힌 글이 최근 온라인 부동산 커뮤니티에서 화제가 됐다. 부동산 시장 불황으로 인해 거래 가격이 하락하면서 불거질 수 있는 피해를 최소화하고자 불법 계약 사실을 스스로 신고하는 선택을 한 것으로 보인다.
이달 2일 한 온라인 부동산 정보 커뮤니티에는 "작년에 호반써밋송도 분양권을 7억6500만원을 주고 다운계약을 통해 매수했지만 최근 5억원대까지 가격이 떨어져 국세청에 다운계약 자진신고를 했다"는 내용의 글이 올라왔다. 글을 작성한 A씨는 "다운계약을 통해 매수한 아파트 시세가 떨어지며 월세와 잔금을 감당하기 버거워 자진신고에 나섰다"고 밝혔다.
A씨는 "분양권을 사고 월세 거주 중인데 시세가 급락해 월세에 잔금까지 간신히 부담하는 상태"라며 "다운계약을 자진신고하면 비과세는 못 받지만 어차피 매매가액보다 취득가액이 높아 양도소득세는 없을 테니 신고하고 왔다"고 전했다.
이어 A씨는 국세청에 송도 지역 다운계약 전수조사를 요청한 사실도 밝혔다. A씨는 "국민신문고에 부동산과 통화한 녹취 내용을 전달하면서 송도지역 다운계약 전수조사가 필요하다고 건의했다"며 "당시 매도자가 자신의 아버지 명의의 분양권을 팔면서 자신의 계좌로 입금 받은 부분을 털어놓은 사실을 담은 녹취 파일도 모두 전달했다"고 했다.
그러면서 A씨는 "다운계약했는데 시세가 많이 하락했다면 자진신고를 권한다"며 "어차피 양도세가 없어 불이익도 거의 없고 나중에 발생할 위험도 미연에 방지할 수 있다"며 글을 마쳤다.
이런 A씨의 의견에 네티즌들은 불편한 기색을 드러냈다. 한 네티즌은 "애초에 다운계약 자체가 불법인데 본인이 동의해 진행해놓고 집값 떨어졌다고 해서 혼자만 탈출한 것 아니냐"며 "자진신고 의도 자체가 이기적이고 불순해 보인다. 떨어진 집값에 월세 부담까지 힘든 사정은 이해하지만 나라면 매도자에게 보복당할까 잠도 오지 않을 것 같다"고 비판했다.
부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령에 따르면 신고 관청의 조사가 시작되기 전 자진신고한 자의 경우 과태료를 면제받는다. 이에 따라 불법 다운계약 사실을 자진신고한 A씨는 불법 계약 거래에 따른 과태료를 안 내도 된다.
아울러 현행법상 다운계약이 적발되면 비과세 혜택을 박탈당하고 양도세와 가산세를 추징 받는데, A씨의 경우에는 향후 분양권 매매 시 비과세 요건을 충족해도 혜택에선 배제되나 주택 시세는 오히려 떨어졌기 때문에 양도차익이 없어 양도세 면제 대상이 된다.
단 A씨는 정상 거래 가액과 기존 신고 가액 차액에 해당하는 부분에 따른 미납 취득세를 추징 받게 되며, 취득세 과소 신고세액의 40%에 해당하는 취득세 신고불성실가산세를 부과 받게 된다.
반면 신고자인 매수자와 비교해 부동산 중개업자와 매도자의 불이익은 중대하다. 중개업자의 경우 불법 거래 사실이 적발되면 6개월 이내 업무정지 또는 중개사무소 개설 등록을 취소당한다. 나아가 현금영수증 발급 의무 위반 사실이 있을 시엔 미발급 금액의 20%에 해당하는 가산세를 납부해야 한다.
매도자의 경우 기존에 받은 양도세 비과세와 감면 혜택이 박탈되고 탈세한 양도세를 추징당한다. 또한 과소 신고된 부분에 대한 양도세와 과소신고세액의 40%에 해당하는 가산세를 납부해야 한다. 취득가액의 5% 이하에 해당하는 과태료도 부과된다. 취득가액이 10억원이라고 가정하면 최대 5000만원에 해당하는 액수다.
비앤택스세무회계의 박정수 세무사는 "해당 불법 거래 사실이 적발되면 매도자(전소유자)에게 양도세가 추징될 것으로 보인다. 양도세와 가산세에 과태료까지 더해지면 매도자는 상당한 금액을 내야 할 것이다"며 "매수자(신고자)는 어차피 양도차익이 없어 불이익이 없다고 보아 자진신고한 것으로 추측된다. 이는 사실상의 탈세제보다"라고 했다.
한편 국토교통부는 부동산 거래 시 업 혹은 다운계약 자진신고를 유도하기 위해 2017년 1월부터 '리니언시 제도'를 시행하고 있다. 거래 당사자가 부동산 거래 허위신고 사실을 신고 관청의 조사 전에 신고해 허위신고 사실이 밝혀지면 과태료를 전액을, 조사 후에 신고하는 경우에는 반을 면제한다./배민주 땅집고 기자 mjbae@chosun.com
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