입력 : 2022.11.10 16:02
[땅집고] 정부가 10일 서울과 경기 성남·하남·광명 등 4곳을 제외하고 전국 각지의 규제 지역을 해제했다.
규제지역에서 해제되면 집을 팔고 사는 과정의 각종 규제들이 크게 완화되는데, 부동산 세금에 미치는 영향 또한 지대하다. 조정대상지역 주택은 비조정대상지역 주택보다 취득세, 양도소득세, 종합부동산세에서 모두 세금이 중과되는 특징이 있는데 규제가 풀리면 중과에서 배제돼 세금 부담이 확 줄어들기 때문이다.
조정대상지역 해제 후 올해 가장 세제 혜택이 클 것으로 예상하는 세금은 바로 '취득세'다. 양도세의 경우 내년 5월 9일까지 중과가 유예된 상태고, 종부세는 지난 6월 1일 기준으로 올해분에 대해 이미 과세가 된 상태라 당장 규제 지역이 해제된다고 해도 큰 영향을 받지 않는다.
■조정대상지역 해제되면 '취득세' 중과 완화
일단 조정대상지역에서 벗어나면 세금을 매기는 기준이 되는 주택 수가 하나 줄어들게 된다. 즉 세율 기준이 한 단계 떨어지는 것이다. 조정대상지역에서 2주택을 취득한 경우는 8%의 세율로 비조정대상지역의 3주택을 취득한 경우와 세율이 같아지고, 조정대상지역에서 3주택을 취득한 경우는 12%의 세율로 조정대상지역 외 4주택 이상 취득한 경우와 세율이 같아진다.
1~ 3%의 세율을 부과하는 일반취득세의 경우 조정대상지역 다주택자에 대해서는 최대 12%까지 중과하는데, 조정대상지역이 해제됨에 따라 세율 하락폭이 상당해진다. 증여자가 다주택자면 취득세율이 중과되는데 조정대상지역에서 벗어남에 따라 주택 수가 줄면서 증여에서 유리해진다.
■규제지역 해제 후 증여, 올해가 적기…'증여취득세' 대폭 줄어
조정대상지역 해제 여부와 함께 내년부터 증여취득에 대한 취득세 과세표준이 바뀌는 것도 주목할 필요가 있다. 현재는 증여취득세 과세표준이 공시가격이지만 내년부터는 시가인정액으로 바뀐다. 시가인정액은 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 사이의 매매사례가액이나 감정가액, 공매가액 같은 것이 있을 때 이것을 시가로 삼는 것을 말한다.
매매사례가액이나 감정가액, 공매가액 등을 시가로 삼게 되면 과세표준 금액이 올라가 세금이 늘어난다. 예를 들어 시가(유사매매사례가액) 10억원, 공시가격(기준시가) 6억원인 아파트를 증여한다고 가정했을 때 2022년까지는 공시가격인 6억원에 증여취득세율 3.5%를 적용한 2100만원이 계산되지만 2023년부터는 시가인 10억원에 3.5%를 적용한 3500만원의 세금을 내야 한다. 여기에 농어촌특별세 등을 포함하면 최종적으로 약 4%의 세율이 적용되는데, 이를 적용해보면 세액 차이는 최대 1600만원까지 늘어난다.
결론적으로 올해 안에 증여하면 최소 1400만원이라는 세금을 아낄 수 있게 되며, 조정대상지역에서 해제된 주택을 올해 안에 증여한다면 조정대상지역 중과도 피하고 달라진 증여취득세 과세 표준도 피해 갈 수 있게 된다.
세무회계여솔의 박지연 세무사는 “조정대상지역 해제와 더불어 증여를 계획하고 있다면 증여를 올해 내로 서두르는 게 좋다. 일반 증여뿐 아니라 부담부증여까지도 올해 말까지 진행해야 취득세율을 최대한 낮출 수 있다”며 “생각보다 매매나 증여에서 취득세가 차지하는 비율이 높은데 그 사실을 잘 모른다. 앉은 자리에서 과세표준이 6억원에서 10억원으로 바뀐다는 건 납세자 입장에서는 엄청난 차이다”라고 말했다. /배민주 땅집고 기자 mjbae@chosun.com
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