입력 : 2022.11.10 12:17 | 수정 : 2022.11.10 14:36
[땅집고] 정부가 10일 서울과 경기도 4개시를 제외한 전 지역의 규제를 해제하는 부동산 시장 경착륙 방지 대책을 내놓았다. 전문가들은 예상보다 파격적이고 경착륙을 어느정도 진정시키는 효과는 있겠지만, 금리 인상과 경기 침체가 여전해 시장 분위기 반전을 이끌어 내긴 역부족일 것이라고 했다.
정부는 이날 오전 제3차 부동산관계장관회의를 열어 전국적으로 서울 25개구와 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명 등 경기도 4곳만 투기과열지구·조정대상지역 등 규제지역으로 남기는 규제 완화 방안을 발표했다. 서울 15개구는 투기지역 규제도 계속 적용한다. 규제지역에서 풀리면 대출과 세제·청약·거래(전매 제한) 등 집을 사고 파는 관련 규제가 크게 완화된다.
정부는 이번 대책에 규제지역 내 무주택자 주택담보대출비율(LTV) 50% 일원화, 투기과열지구 내 15억원 초과 아파트 주담대 허용을 12월 초로 앞당겨 시행하는 내용도 포함했다. 미분양에 따른 주택 공급 기반의 과도한 위축을 방지하기 위해 5조원 규모 부동산 프로젝트펀드(PF) 대출 보증 신설을 비롯해 재건축 안전진단 규제 개편, 공공택지 사전청약 의무 폐지, 등록임대사업자 제도 개선방안 등을 연내에 내놓겠다고 했다.
■“파격적 대책, 연착륙에는 도움”…거래 활성화는 “글쎄”
이번 조치에 대해 전문가들은 조금 늦긴 했지만 규제 해제는 ‘파격적인 조치’라면서 정부가 부동산 시장 경착륙 방어에 대한 강한 의지를 보였다고 평가했다. 이번 대책으로 부동산 경착륙 우려는 다소 진정될 수 있지만, 현재 시장에서는 정책보다는 고금리, 레버리지 억제, 매수수요 감소 등이 큰 영향을 미치고 있어 부동산 시장의 침체를 온전히 막기에는 한계가 있다고 보고 있다.
박원갑 KB부동산수석연구위원은 “수도권 규제지역 해제와 대출 규제 완화로 시장 연착륙에 기여할 것으로 예상된다. 급급매 중심으로 매물이 소화될 수 있을 것으로 보인다”면서도 “분양 시장과 기존 주택 거래에 다소 숨통을 터주는 효과가 있지만 심리가 워낙 위축돼 있어 시장 분위기 상승 반전보다 연착륙에 도움을 주는 정도”라고 예상했다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “실질적 규제는 서울과 수도권에 집중되고 지방은 전면 해제된 점은 정부가 공언했던 시장 정상화로 평가할 수 있다”면서도 “서울ㆍ수도권이 사실상 조정에서 배제됐기 때문에 이번 대책이 시장에 미치는 영향은 한정적”이라고 말했다. 함영진 직방 데이터랩장은 “매매가 상승이 정체된 상황 속 높은 주택담보대출 이자 부담을 고려치 않고 주택을 구입하기 쉽지 않을 전망”이라고 말했다.
■“바닥 방어 수준에 그칠 듯”…일부선 DSR 확대 요구
추가 규제 완화 필요성도 제기된다. 김효선 NH농협은행 부동산수석연구위원은 “핵심 지역의 규제가 완화되고 재정비 사업 개선안이 확정돼야 수요자가 움직일 수 있는 상황”이라며 ”대출규제 완화는 개인별 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 남아있어 실질적인 효과를 기대하기는 어렵다. 시장에서 공급과 수요가 밸런스를 맞출 수 있는 과감한 정책이 나와야 연착륙에 긍정적인 역할을 할 수 있다”고 했다.
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “15억원 대출 금지를 폐지한 것처럼 중도금 대출 규제도 12억원으로 상향하는 정도가 아닌 폐지하는 방안이 필요하다”며 “대출 규제의 핵심은 DSR 인데 이 비율을 차등 적용하는 개선안이 필요하다. DTI와 비교해서 지나친 억제 수단이므로 그 비율을 60%에서 70%까지 확대 적용해야 한다”고 했다.
이번 대책에도 시장 분위기는 차분한 편이다. 규제 해제 지역에서는 숨통은 틔었지만 거래 활성화로 이어지긴 쉽지 않다고 보고 있다. 그나마 바닥 방어 기대감은 나오고 있다. 세종시의 윤은정 공인중개사는 “부동산 시장은 대출 금리 영향을 더 크게 받고 있다. 다만 더 떨어지지 않는데 도움이 된다는 기대감이 나오고 있다”고 말했다. /박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com
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