혹독한 겨울 접어든 해외 부동산…이때 명심해야 할 3가지

[땅집고] 코로나19 발생 이전까지는 아침에 신문을 보면 국내 기관이 해외 부동산을 얼마에 매입했다는 신문기사를 자주 볼 수 있었다. 당시 기사에는 자산의 임차인은 물론 예상 수익률까지 상당히 자세하게 나오곤 했다. 하지만 코로나 3년 차에 접어든 지금은 상황이 완전히 변했다.

국내 기관의 해외 부동산 매입 소식은 찾아볼 수 없고, 오히려 해외 부동산 투자로 어려움을 겪고 있는 국내 기관의 기사가 부쩍 많아졌다. 상업용 부동산 트렌드도 변했다. 그동안 코로나로 국경을 봉쇄하고 여행을 금지했던 나라들이 하나둘 빗장을 풀고 있다. 해외 여행이 자유로워지고, 이로 인해 호텔, 레저 등 부문이 빠른 회복세를 보이고 있다.

반면 해외 기업들은 코로나 이전과는 다른 형태의 오피스 수요를 보이고 있다. 하이브리드 근무 도입으로 인해 사무실 출근 인원은 줄어드는 대신, 개인 공간 확대와 ESG 경영이 확대하면서 이 기준을 만족하는 신규빌딩을 선호한다. 지금까지 한국의 투자자들은 미국이나 유럽 내 선진국에 위치한 A 등급 오피스 및 물류센터에 대한 투자를 선호해 왔다.

부동산 투자는 주식∙채권 투자와 달리 빠른 환금성을 가지지 못하고, 상대적으로 대규모의 투자가 필요하다. 때문에 시장규모가 큰 선진국의 우량 임차인이 장기 임차하고 있는 부동산에 투자하는 코어(Core) 전략에 집중해 왔다. 물론 코어 전략이 밸류애드(Value add) 또는 기회주의적 투자(Opportunistic) 전략보다 리스크 측면에서 안정적인 것은 사실이다. 그러나 최근의 국제 금융시장 상황에서는 코어 전략 또한 어려움을 겪을 수밖에 없다.

앞으로의 해외 투자에 있어서 국내 기관들은 다양한 변화구들을 감안해서 더욱 신중을 기해야 한다. 특히 현재 국내나 해외 부동산 시장은 모두 겨울을 향해가고 있기 때문이다. 이 겨울이 얼마나 춥고 길지는 모르지만, 항상 봄이 온다는 것을 기억해야 한다. 봄을 즐기기 위해 명심할 세 가지가 있다.

첫째는 투자 성과를 개별 자산별로 보지 말고, 포트폴리오 전체로 평가해야 한다는 점이다. 우리나라 기관에서는 10건의 투자를 집행하면 10개 모두 이익을 내야 한다는 부담감이 크다. 이 경우 부동산 투자 시 코어 자산에 대한 투자를 집중시키는 효과를 가져온다.

밸류애드나 기회주의적 투자 전략과 같은 경우는 투자전략의 특성상 리스크가 높으므로 100% 성공할 수는 없다. 물론 코어자산이라고 다 100% 성공하는 것도 역시 아니지만. 이러한 경향 때문에 국내 투자자들끼리 같은 해외 코어 부동산 자산 매입을 위해 과도한 경쟁을 하는 경우가 비일비재했다.

둘째, 부동산 투자는 투자 기간을 최소 10년 이상으로 설정해야 한다. 물론 전략에 따라 짧게 가져 갈 수도 있지만, 특히 국내 투자자들이 선호하는 코어 자산의 경우 펀드 만기가 현재의 시장 상황과 같이 부동산 침체기에 도래하게 되면 손실을 보고 매각하거나 펀드 연장을 해야만 한다.

비록 정확한 수치는 아니지만, 보통 부동산 경기가 대체로 10년을 주기로 반복한다. 펀드 만기를 10년으로 설정하면 이러한 문제를 피할 수 있다. 대체로 한국 투자자들은 부동산시장이 완전히 회복된 이후에 투자를 하기 때문에 지금 시장 상황과 같이 매각 시점이 부동산 침체기와 겹치는 경우가 많다.

마지막으로 하고픈 말은 분위기에 휩쓸리지 말자는 것이다. 특히 한국 투자자들의 경우 투자 집행 시 다른 기관들과 공동투자를 하는 경우가 많다. 그러나 국내 기관들과의 공동투자보다는 해외 투자자들과의 공동투자가 더 많은 장점이 있다. /글=이휘승 컬리어스 상업용 부동산 매입∙매각 및 투자자문 서비스팀 상무, 정리=박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com



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