입력 : 2022.11.02 08:01
[땅집고] 정부가 이달 중 주거정책심의위원회(주정심)를 열고 규제지역을 추가 해제할 방침이라고 예고하자 전국 지자체마다 규제 해제를 요구하는 목소리가 쏟아지고 있다.
국토교통부는 11월에 개최하는 주정심에서 ▲투기지역(서울 15곳) ▲투기과열지구(서울·경기 등 39곳) ▲조정대상지역(60곳)을 대상으로 집값 동향과 미분양 상황을 검토한 뒤, 규제에서 해제하는 지역을 골라 발표할 예정이라고 밝혔다. 앞서 지난 9월 21일 조정대상지역 101곳 중 41곳, 투기과열지구 43곳 중 4곳을 해제했는데, 두 달만에 추가 해제를 검토할 만큼 상황이 급박하다고 판단한 것이다.
정부는 직전 3개월분 집값 상승률이 물가상승률의 1.3배(조정대상지역)를 초과하는지 여부, 분양권 전매 거래량, 청약 경쟁률 등에 따라 규제지역 지정·해제 여부를 결정하고 있다. 올해 들어 주택 시장이 전체적으로 침체된 상황이라, 전국 대부분 지역이 이미 해제 요건을 갖췄다는 분석이 나온다.
■11월 주정심 개최…규제지역 어디가 풀리나
조정대상지역에서 해제될 경우 청약 요건이 완화되며, 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등 금융규제도 느슨해진다. 세금 측면에서는 양도소득세나 종합부동산세 등 부담이 줄어든다. 올해 들어 기준금리가 인상하면서 주택담보대출과 전세자금대출 등 금리 상단이 연 7%대에 진입할 정도로 높아진 상황이긴 하지만, 시장을 옥죄던 각종 규제가 풀리면 전보다는 거래가 활성화할 수도 있을 것이라는 기대감이 돌고 있다.
부동산 전문가들은 구체적인 집값 하락률과 규제지역 해제 후 집값 과열 여부가 정부 판단의 기준이 될 것이라고 입을 모은다. 핵심 입지로 꼽히는 서울 강남·용산, 수도권광역급행철도(GTX) 개통 등 개발 호재 지역은 이번 해제 대상에서 제외될 가능성이 크다고 볼 수 있다. 올해 들어 전국 집값 하락 10위권 안에 든 세종시를 비롯해 경기 화성·시흥·오산·의왕시 등은 지역 전체나 읍·면·동 단위 일부가 규제에서 풀릴 가능성이 높다.
이에 이달 주정심을 앞두고 조정지역에서 해제해달라고 건의하는 지자체가 속출하고 있다. 대표적인 지역이 인천시다. 1일 인천시는 중구·동구·미추홀구·연수구· 남동구·부평구·계양구·서구 등 8개 기초자치단체로부터 조정대상지역 해제를 요구하는 합동 의견서를 받았다. 인천시는 이같은 의견을 취합해 국토부에 공문으로 전달할 예정이다.
■지자체들 “우리도 규제지역 풀어달라” 아우성
실제 인천의 집값은 ‘입주 폭탄’ 영향으로 가파른 하락세를 보이고 있다. 총 7만5000여가구 규모로 개발하는 서구 검단신도시에는 올 연말까지 새아파트 2만가구가 입주할 예정인데, 향후 추가 공급될 물량이 줄줄이 남아있는 데다 인근 계양지구(1만7000가구)와 부천 대장지구(2만가구)도 개발 중이다. 연이은 입주량에 검단신도시 ‘금호어울림센트럴’ 전용 84㎡ 집값이 지난해 8월 7억9440만원에서 올해 5월 4억427만원으로 떨어졌다.
경기도에선 의정부시가 국토부에 지난 18일 조정대상지역 지정 해제를 재요청했다. 의정부시 관계자는 “서울과 접하고 있다는 이유로 조정대상지역을 유지한 것은 불합리하다. 국토부에 지정 해제를 지속해서 요청할 것”이라고 강력하게 주장했다. 남양주에서는 시 전체가 어렵다면 읍·면·동 단위라도 조정대상지역에서 해제가 필요하다는 목소리가 높다. 이 같은 의견을 수렴해 김동훈 남양주시 시의원은 “시의회에서도 조정지역해제촉구 결의서를 준비 중이다”고 밝히기도 했다.
충청권에서 유일하게 조정대상지역으로 남아있는 세종시도 규제 해제를 요구하고 있다. 최민호 세종시장은 지난달 22일 기자회견에서 “전국 유일 ‘조정대상지역 해제’ 대상에서 세종 신도시가 제외된 것은 유감스럽다”며 “국토교통부에 지속적으로 건의해 조정대상지역 해제가 되도록 노력하겠다”고 밝혔었다.
부동산 전문가들은 이달 발표될 규제지역 해제 범위가 적지 않을 것으로 보고 있다. 서울 일부 지역도 조정대상지역으로는 묶어두되 투기·과열지역에선 해제하는 방안도 나올 수 있다는 전망도 있다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “서울 부동산 시장 분위기가 좋지 않은데도 투기지구·투기과열지구·조정대상지역 등으로 중첩 규제가 되어 있기 때문에, 투기지구 정도는 풀어주는 시나리오가 가능하다고 본다”며 “어차피 지난 주정심에서 15억 이상 대출을 완화해준다는 등 정책을 발표했는데 투기·과열지구 규제와 상충하기 때문에 더 이상 서울에 중첩 규제를 적용하는 의미가 없다고 판단할 수도 있다”고 말했다.
심형석 미국 IAU 부동산학과 교수는 “노도강(노원·도봉·강북구) 정도를 제외하면 아직 서울에 대한 규제를 풀기에는 정부가 부담을 느낄 수 있을 것으로 본다”며 “수도권의 경우 내년에만 4만가구 입주가 쏟아지는 인천과 그 영향을 받는 인근 김포, 높은 금리로 인해 시장 불안정 가능성이 낮은 수도권 외곽 의정부·양주·검단·안산 등이 조정대상지역에서 풀릴 수 있을 것이라고 점쳐진다”고 했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com
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