입력 : 2022.11.02 07:59
[땅집고] 정부가 얼어붙은 부동산 경기를 끌어올리기 위해 금융 규제 완화를 핵심으로 하는 대책을 내놓았지만 시장엔 여전히 온기가 돌지 않고 있다.
지난 27일 정부는 윤석열 대통령 주재로 열린 비상경제민생회의에서 ▲15억원 초과 아파트 주택담보대출 허용 ▲중도금 대출 보증 확대(9억원 이하→12억원 이하) ▲청약당첨자 기존주택 처분기한 연장(6개월→2년) ▲규제지역 추가 해제 검토(11월 중) ▲규제지역에 상관없이 무주택자 주택담보대출비율(LTV) 50%로 완화 등을 발표했다.
내용 하나하나가 고금리와 거래절벽으로 꽉 막힌 주택시장 거래에 숨통을 틔우기 위한 조치라는 해석이 대체적이다.
■ 정부 대책, 시의적절…부동산 시장 활성화하긴 역부족일듯
전문가들은 이번 정부 대책이 부동산 시장 장기 침체를 막기 위한 불가피한 조치로, 시의적절한 시기에 발표됐다고 봤다. 특히 1주택자 LTV 완화, 아파트 중도금 대출 적용 대상 확대, 15억원이 넘는 주택에 담보 대출 허용 등 조치는 모두 법을 개정해야 하는 사항이 아니라 정부 규칙이나 공기업 내부 지침을 바꾸면 즉시 실행할 수 있어 의미있다는 평가다.
하지만 이 같은 대책에도 부동산 거래가 크게 활성화하기는 어렵다는 전망이 우세하다. 15억원 이상 고가주택에 대한 담보대출을 허용했지만 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제는 그대로 묶어든 상태에서는 실제 대출액 규모는 크지 않을 것으로 예상된다. 무엇보다 치솟는 금리로 매수심리 자체가 위축돼 있어 시장이 상승 반전하기에는 한계가 있어 보인다.
예를 들어 중도금 대출 보증 한도가 분양가 9억원 이하에서 12억원 이하로 상향되더라도, 금리가 안정되지 않는 이상 수분양자들이 굳이 고분양가 아파트를 분양받아 대출이자를 감당하려고 하지 않을 것이기 때문에 최근의 미분양 사태에 도움이 되기는 힘들 것으로 전망된다. 마찬가지로 무주택자·1주택자에 한해 투기지역에서 주택담보대출비율(LTV)를 50%까지 허용해도 결국 고금리에 막혀 주택시장 거래가 활성화 되기는 어렵다는 설명이다.
김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “이번 후속 조치로 다시 집값이 급등할 가능성은 적어 보인다”라며 “입지가 우수한 일부 분양 단지나 내 집 마련하려는 실수요자 거래가 금리인상 기조에 따라서 점진적으로 증가될 가능성은 있어 보인다”고 했다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원 역시 “금리가 치솟고 있어 매수자들이 대출을 내서 집을 사기는 어려운 상황”이라며 “15억원 이상 고가주택 거래에 다소 숨통은 트일 수 있겠지만, 심리 자체가 위축돼있기 때문에 시장이 갑자기 상승반전하기는 사실상 어렵다”고 했다.
■11월 주정심서 규제지역 해제…추가로 뭘 더 풀어야 할까
앞으로 정부가 현재 남아있는 부동산 규제를 어떻게 풀어나갈지에 대해서도 관심이 쏠린다. 가장 빠른 조치로는 이달 중 개최하는 주거정책심의위원회에서 발표할 규제지역 해제가 있다. 지난 9월 21일 기존 조정대상지역 101곳 중 41곳과 투기과열지구 43곳 중 4곳을 해제한 데 이어 한달여 만에 추가 해제를 검토 중이다. 주정심은 원희룡 국토부 장관이 사우디아라비아 출장에서 귀국하는 대로 열릴 가능성이 높다.
현재 전국 투기과열지구는 39곳, 조정대상지역은 60곳이다. 사실상 서울·수도권과 세종만 규제지역으로 묶여있는 상황이라, 여기에서 규제를 더 완화한다는 것은 수도권 일대에서 규제에서 풀리는 지역이 더 나온다는 얘기다. 조정대상지역에서 풀리면 청약 규제에서 자유롭고, LTV·DTI 같은 금융규제 완화, 양도세 등 각종 세금 부담이 줄어드는 효과가 있다.
현재 폭락 거래가 이어지고 있는 세종시나 최근 집값 하락세가 두드러지는 경기 안산·화성·김포·시흥 등 수도권 외곽 위주의 해제가 점쳐진다. 올해 들어 부동산 시장 냉각 속도가 빠르게 나타나고 있는 서울의 일부도 조정대상지역으로는 남겨두되 투기·과열지구에서 해제하는 방안이 조심스럽게 제기된다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “윤석열 정부가 취임한 이후에 주거정책심의위원회가 두 번이나 열렸는데도 올해를 2개월 남짓 남겨두고 11월 중 또 주정심을 개최한다는 것은 파격적이며, 이번 정부의 부동산 규제 정상화를 보여주는 상징성이 큰 사안”이라며 “이번 조치로 시장에 큰 영향을 미칠지는 확신하기는 어렵지만 주택 금액대에 무관하게 거래를 위축시키는 요인이 다소 완화됐기 때문에, 앞으로 나올 추가 조치에 따라 시장 상황이 또 바뀔 수도 있을 것이라고 본다”고 했다.
보다 과감한 규제 완화가 필요하다는 주장도 있다. 앞서 언급한 대로 15억원 초과 아파트에 대한 대출 허용이 시장에서 효과를 발휘하려면 DSR 상향이 불가피한 상황이다. 또한 양도세 유예 연장, 취득세 중과세율 완화 등의 조치가 필요하다는 지적도 제기된다. 아울러 꽁꽁 얼어있는 주택시장 거래에 온기를 불어넣기 위해서는 다주택자와 임대사업자 규제도 풀어야한다는 주장도 나오고 있다.
심형석 미국 IAU 부동산학과 교수는 “지난주 비상경제민생회 후속 조치로 대출 규제가 다소 완화되긴 했지만, DSR 규제가 남아있어 효과가 크지 않다. 주택 거래를 보다 활성화하려는 목적이라면 대출 규제 문턱을 더 낮춰주는 방안도 고려해봄직 하다”고 말했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com
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